Belgische woningprijzen

Enkele kanttekeningen bij de Belgische woningprijzen

Geschreven door Renaud Chaudoir op 30 januari 2015

Volgens een onderzoek van de KU-Leuven

We horen maar al te vaak dat de Belgische woningprijzen te hoog zouden zijn. Maar is dat ook echt zo? Is onze woonmarkt overgewaardeerd en leven we in een zeepbel of zijn de Belgische woningprijzen correct gewaardeerd? Volgens de studie “Long-Run Relationship between House Prices and Income Reexamined: The Role of Mortgage Interest Deduction and Mortgage Product Innovation” van Sven Damen en van de KU-Leuven moeten we ons voorlopig geen zorgen maken over de woningprijzen… 

Belgische woningprijzen

De prijs-inkomensverhouding is geen goede indicator

Om de over- of onderwaardering van de woningprijzen te meten, wordt er vaak gebruikt gemaakt van de zogenaamde prijs-inkomensverhouding, waarbij de gemiddelde woningprijs gedeeld wordt door het gemiddeld beschikbaar gezinsinkomen. Als die verhouding afwijkt van het gemiddelde op lange termijn, dan is er mogelijk sprake van over- of onderwaardering.

 

De indicator is erg populair omdat hij erg eenvoudig is, maar het is geen goede indicator. Het is immers niet zeker dat er een langetermijnverhouding bestaat tussen prijs en inkomen.

Een betere indicator: de ontleningscapaciteit van huishoudens

Volgens de onderzoekers is de ontleningscapaciteit van huishoudens op lange termijn veel belangrijker voor de woningprijzen. Die capaciteit wordt bepaald door verschillende elementen, zoals de inkomensgroei, de sterk gedaalde rente, de hypotheekmarkt en de fiscale wetgeving.

 

Het onderzoek brengt al die factoren samen onder één indicator. Een van de opvallendste conclusies daaruit is dat de woonbonus woningen vooral duurder maakt: eerst maakt ze woningen goedkoper, maar daarna doet ze de woningprijzen weer stijgen. De studie relativeert het effect van woonfiscaliteit om woningen betaalbaar te maken en concludeert dat dat niet werkt.

De Belgische woningprijzen zijn niet te hoog

Ten slotte concludeert het onderzoek dat de Belgische woningprijzen correct gewaardeerd zijn en dat er momenteel geen structurele over- of onderwaardering is van onze woningmarkt, al moet men wel rekening houden met de ruime woonbonus. Volgens Erik Bruyst, een van de onderzoekers, zal het wijzigen van de woonbonus geen dramatische gevolgen hebben op de vastgoedprijzen dankzij de historisch lage rente.

 

Lexicon