Segment van exclusief vastgoed presteert bijzonder sterk.

Exclusief vastgoed

Geschreven door Geert Degrande op 21 januari 2019

Segment van exclusief vastgoed presteert bijzonder sterk

Terwijl bij de jongste gemeenteverkiezingen de woordcombinatie “betaalbaar wonen” opvallend vaak te horen was en terwijl regelmatig de boodschap opduikt dat het voor heel wat mensen, ook uit de middenklasse, steeds moeilijker is om een woning te verwerven, blijkt de markt van het exclusieve luxevastgoed in uitstekende vorm te zijn.

Gunther De Coninck (Huizinge), Philippe van de Vreede (Exeptio) en David Fonteyne (Found & Baker) bevestigen die trend en verwach- ten ook niet dat daar dadelijk verandering in zal komen.

Steeds sneller verkocht

Segment van exclusief vastgoed presteert bijzonder sterk.Veel vastgoedmakelaars maakten de jongste tijd melding van het feit dat oudere villa’s op het platteland de huidige hoge transactiesnelheid op de vastgoedmarkt wat moeilijker kunnen bijbenen. Maar het betreft dan wel villa’s die dringend toe zijn aan een flinke onderhoudsbeurt met het nodige renovatie- en opknapwerk. Want villa’s en landhuizen in de prijscategorie van 750.000 tot één miljoen euro, die zo een plaatsje kunnen vinden in glanzende tijdschriften over luxueus en weelderig wonen, zijn behoorlijk populair. Zodanig zelfs dat de VRT er afgelopen zomer een nieuwsitem aan wijdde dat bij velen nog op het netvlies staat gegrift. Daaruit bleek dat dergelijke panden vorig jaar gemiddeld na minder dan 150 dagen een koper hadden gevonden, terwijl het vijf jaar geleden nog minstens dubbel zo lang duurde eer de verkopers dergelijke panden daadwerkelijk van de hand konden doen. De boom in het segment van het exclusieve luxevastgoed zou volgens de notarissenfederatie onder meer te maken hebben met een herstel van het vertrouwen in de economie en met het feit dat dit segment van de vastgoedmarkt in ons land nog een inhaalbeweging te goed had, na enige tijd te hebben gekwakkeld.

Trends en tegentrends

Was er dan geen sprake van een duidelijke trend om meer voor appartementen in de stad te gaan kiezen en om steeds kleiner en compacter te gaan wonen en liever geen grote tuin meer te onderhouden? Specialisten geven aan dat die trend wel degelijk bestaat, maar zoals trendwatcher Herman Konings aangeeft, ontstaan er bij elke trend ook tegentrends.

Hoe meer de samenleving bijvoorbeeld digitaliseert, hoe meer we ook zien dat zaken uit de analoge tijden erg populair zijn. Denk bijvoorbeeld in de muzieksector maar aan de enorme belangstelling  voor  vinylplaten.  Het  is  geen  toeval  dat  het recente boek “The revenge of Analog, real things and why they matter “ van de Britse journalist David Sax de afgelopen maanden lang bovenaan heeft gestaan op de Britse boekenhitparade. Dat betekent met andere woorden dat het in feite heel natuurlijk is dat er tegelijk met de trend om kleiner en compacter te gaan wonen ook een beweging ontstaat om juist te kiezen voor meer ruimte en meer luxe.

Realistische prijzen

Wat ongetwijfeld ook meespeelt in de hernieuwde belangstelling voor exclusief luxevastgoed is, het feit dat dit niet meer zowat automatisch met een te hoog prijskaartje in de markt gezet wordt. “Het idee dat de prijs geen rol meer speelt als het toch exclusief en luxueus is, is achterhaald”, geeft David Fonteyne aan.

Het feit dat nu meer realistische prijzen worden gehanteerd, is ook een factor die dit marktsegment helpt. Want er blijven duidelijk mensen met voldoende budget om zich een exclusieve woning te kunnen veroorloven, maar dat betekent niet dat ze bereid zijn om 100.000 of 200.000 euro meer te betalen dan de werkelijke waarde van het pand. Zoals bij de andere subsegmenten van de vastgoedmarkt geldt ook voor exclusieve panden dat een correcte prijs een heel belangrijke factor is om tot deals over te gaan. ”

Jongere kopers

De notarissenfederatie deed overigens ook de toch wel opvallende vaststelling dat de kopers van luxevastgoed niet noodzakelijk mensen zijn die al een heel leven van geld verdienen achter de rug hebben. Tegenwoordig kunnen ook 35 tot 40-jarigen zich soms al exclusieve panden veroorloven. Wellicht heeft het te maken met de doorbraak van de start- upcultuur. Laten we niet vergeten dat diverse ondernemers de jongste jaren succesvolle start-ups hebben uitgebouwd en erin geslaagd zijn die vaak relatief snel voor veel geld door te verkopen. En als ze op zoek gaan naar een goede investering voor de opbrengst van die verkoop, komen ze haast automatisch bij vastgoed uit.

Hetzelfde geldt voor beleggers die forse winsten hebben gemaakt op de beurs en met die opbrengsten nu voor een veiliger alternatief kiezen. Eén en ander zorgt er alvast voor dat in de eerste helft van dit jaar het marktaandeel van de woningen met een prijskaartje van meer dan een miljoen euro volgens de notarissenfederatie liefst 21% hoger lag dan een jaar geleden. In de top-10 van de gemeenten waar de meeste transacties van miljoenenwoningen gebeuren, zien we naast Brussel en Antwerpen ook usual suspects zoals Knokke, Ukkel, Sint-Martens-Latem, Kraainem en Lasne. Volgens de notarissenfederatie werden in 2017 in ieder geval voor het eerst meer dan 1.000 woningen met een prijskaartje van meer dan een miljoen euro verkocht. Het ging om 1.118 panden, terwijl dat cijfer in 2013 nog uitkwam op 750.

Wat is exclusief?

Toch is dat prijskaartje van 1 miljoen euro een beetje een kunstmatige drempel om het over exclusief vastgoed te hebben “Wat is exclusief ?”, zegt Philippe van de Vreede daarover.

“Wat is luxe? Luxe is voornamelijk een relatief begrip. Wat de ene als luxe beschouwt, vindt de andere normaal. Wel is het zo dat hoe hoger de prijsklasse, hoe minder panden er te vinden zijn. Panden van meer dan 1 miljoen euro zijn inderdaad een stuk zeldzamer dan panden van pakweg 700.000 euro, maar sommige kopers én verkopers gebruiken voor die laatste panden ook al de term “exclusief”, en dat kan niemand hen ten euvel duiden. De toenemende vraag naar villa’s en residentieel gelegen  bouwgronden  is  in  ieder  geval  duidelijk  merkbaar. Exeptio is als jong kantoor nog vrij nieuw op de markt, maar de laatste maanden verkochten we meerdere villa’s op zeer korte termijn. In enkele gevallen was de verkoop zelfs na enkele dagen al een feit. Het aanbod van exclusief vastgoed is al bij al redelijk beperkt en de vraag is groot omdat Vlamingen vastgoed nu eenmaal als een veilige investering beschouwen. En in de categorie van het luxevastgoed speelt ongetwijfeld ook mee dat het bezitten van een dergelijke woning net als een dure wagen een sterk statussymbool is. Ondertussen zien we met name in het Waasland dat ook al heel wat promotoren op de kar van exclusieve villa-appartementen zijn gesprongen. We zien ook dat meer en meer, voornamelijk oudere, mensen hun villa verlaten en overstappen naar een luxueus appartement. Toch merken wij dat de vraag naar villa’s vandaag toch nog steeds  hoger  ligt  dan  die  naar  exclusieve  appartementen. Overigens valt ook op dat er zeker in de grote steden, ook nogal wat luxueus vastgoed wordt verhuurd. Met Residentie Zilverberk bieden wij trouwens ook unieke villa-appartementen in het landelijke Sombeke aan en wij merken toch een mooie belangstelling hiervoor.”

Lage rente zal vastgoedmarkt blijven ondersteunen

Ook Gunther De Coninck wijst erop dat luxe en exclusiviteit niet noodzakelijk meer dan 1 miljoen euro moeten kosten. Sterker nog : hij stelt vast dat dit bedrag vaak een absolute bovengrens is.

“Ik zie toch dat een aantal mensen afhaken voor woningen die nog duurder zijn. De laatste 100.000 of 200.000 euro boven die grens doen pijn en zijn er soms te veel aan. Maar los daarvan is er inderdaad een grote vraag naar villa’s en landhuizen. Ik wijt dat eigenlijk aan een combinatie van twee factoren: de lage rente die mensen met centen doet opteren voor het alternatief van vastgoed én het feit dat de economie de jongste tijd toch op volle toeren heeft gedraaid.  Dat  heeft  voor  mooie  bedrijfswinsten  gezorgd én voor ondernemers die deze winsten graag in vastgoed investeren.  Er  is  volgens  mij  zelfs  momenteel  een  tekort aan mooi en charmant luxevastgoed op een aantrekkelijke ligging. Temeer omdat de trend om instapklare woningen te willen kopen ook in het exclusieve segment van kracht is en omdat grote eigendommen vaak al flink verouderd zijn en grote renovatiewerken zich dus opdringen. Vandaar wellicht ook  het  grote  aanbod  van  luxeappartementen.  Elk  nieuw project heeft daarin meestal wel een exclusieve penthouse. Er is een reële vraag naar appartementen van 200 vierkante meter of meer. En een beetje tot mijn verwondering zie ik ook dat er veel huurders bereid zijn om voor grote eigendommen een huurprijs te betalen van 1.500 tot 2.000 euro per maand. Ik verwacht in ieder geval dat de vele geopolitieke en economische problemen in de wereld, zoals de belabberde begrotingstoestand in Italië, de Brexit en de handelsoorlog tussen de Verenigde Staten en China ervoor zullen zorgen dat de rente nog een hele periode laag zal blijven. En dat blijft de belangrijkste motor om de vastgoedmarkt, ook in het exclusieve luxesegment, goed te doen draaien.”

Marktkennis delen

“Alle vastgoedtransacties zijn complex”, besluit David Fonteyne. “Maar in het segment van het luxevastgoed komt het er nog meer op aan, om met de betrokken partijen kennis te delen en  een  vertrouwensrelatie  op  te  bouwen.  Een  succesvolle onderhandeling is er voor mij één die voor alle partijen goed aanvoelt. Transparantie is daarom bij ons het basisprincipe bij iedere dialoog en het fundament voor een goede transfer. En die dialoog wordt gemakkelijker naarmate je de mensen beter kent. Ook bij de verkoop van exclusief vastgoed is een goed menselijk contact dé belangrijkste motor om tot een win-win te komen voor alle partijen.”

Lexicon