Historisch centrum van Gent.

Gent

Geschreven door Geert Degrande op 10 juni 2017

Nergens zoveel bruisende vernieuwing

Wonen in of rond Gent is voor veel mensen het summum van woonplezier. De stad heeft immers alles in overvloed te bieden en combineert een uitstekende ligging met een bruisend vat van activiteiten en talloze vernieuwende initiatieven. Voor duizenden studenten is het de normaalste zaak van de wereld geworden om er na hun studies te blijven hangen. Vandaar dat bijvoorbeeld ook al eens smalend wordt gezegd dat de Arteveldestad ondertussen is uitgegroeid tot de hoofdstad van West-Vlaanderen. 

Gent wil zich ook duidelijk profileren als voorloper in tal van domeinen en heeft met het veelbesproken circulatieplan ook de geesten beroerd. Wat betekent één en ander voor de vastgoedmarkt? Welke trends en ontwikkelingen vallen allemaal te bespeuren? Logic Immo noteerde de meningen en inzichten van Xavier De Ruysscher (Huysewinkel), Geoffrey Giet (Agence Rosseel), Jean-Marc Vandersmissen (Oryx/Tondelier), Geert Crevits (Immobiliën Crevits)  en Marc Van Laethem (C21 Actueel wonen).

Dalende prijzen?    

Uit de Notarisbarometer blijkt dat een woonhuis in Vlaanderen in het eerste trimester van dit jaar gemiddeld 2,6 procent goedkoper geworden dan eind vorig jaar. De gemiddelde prijs bedraagt nu 258.936 euro. Ook bouwgrond werd goedkoper, terwijl de prijzen van appartementen stabiliseerden in vergelijking met eind 2016. Het aantal vastgoedtransacties blijft intussen pieken: in het eerste kwartaal werden er in Vlaanderen nog eens 4,5 procent meer transacties genoteerd dan eind vorig jaar. De Notarisbarometer ziet hier zelfs een trendbreuk in omdat het voor het eerst is dat er voor alle categorieën niet langer sprake is van een prijsstijging. Het is in ieder geval nog te vroeg om te zeggen of het her gaat om een tendens die zal blijven aanhouden. Ook de vraag hoe de rente zal evolueren speelt in deze een belangrijke rol.

Sommigen zullen misschien zeggen dat die prijsevolutie opmerkelijk is”, geeft Geert Crevits aan, “maar van een trendbreuk zou ik toch niet durven spreken.  Ik zou eerder zeggen dat de prijzen over het algemeen genomen stabiel blijven. En in en om Gent is die prijsstabiliteit gewoon een gegeven. De prijzen die de Notarisbarometer naar voor schuift zijn natuurlijk gemiddelden. En die houden rekening met alle soorten woningen en appartementen. Niemand kan in Gent naast de vele nieuwbouwprojecten kijken. Want voor nog verdere vernieuwing is niet al te veel ruimte meer over. Sommige ervan worden zelfs nog altijd als een A-locatie verkocht, terwijl dat in mijn ogen eigenlijk niet meer het geval is. Wellicht mede door het grote nieuwbouwaanbod merk ik bijvoorbeeld toch wel dat de oudere appartementen het moeilijk hebben. En zo zijn er in de stad heel wat te vinden. Denk bijvoorbeeld maar aan alle appartementen aan beide kanten van het Zuidpark. Wie pakweg zes of zeven jaar geleden een dergelijk appartement aankocht en het nu weer te koop aanbiedt, moet geen of in ieder geval geen grote meerwaarde verwachten. Kopers zijn zich immers zeer goed bewust van het belang van de EPC-normen en ze weten dus ook dat de nodige renovatiekosten  hoog kunnen oplopen.” Geert Crevits benadrukt  bij het opwerpen van de vaststelling dat er enorm grote belangstelling is voor de energienormen ook dat kopers en verkopers van vastgoed onder meer door de strengere normen én door het feit dat er heel veel activiteit is op de markt  nog altijd een grote nood hebben aan professioneel maar tegelijk ook persoonlijk advies. “We positioneren ons nadrukkelijk als middelgroot kantoor om hen dat te geven.” 

Transparantie

Voor de makelaarskantoren blijven het in ieder geval drukke tijden. In Vlaanderen werd volgens de cijfers van de Notarisbarometer tijdens de eerste maanden van het jaar 4,5 procent meer vastgoed verkocht. Enkel in West-Vlaanderen was er een lichte daling (-1,21 procent). In Limburg (+7,28 procent), Antwerpen (+6,65 procent) en Oost-Vlaanderen (+6,27 procent) was de toename het grootst. “Vandaar”, zegt Marc Van Laethem van Century 21  Actueel Wonen, “dat er volgens mij nood is aan een vernieuwende aanpak bij de vastgoedmakelaars. In een wereld die tegen een dergelijk snel tempo verandert en waarin mensen steeds meer anders werken en anders winkelen, zou het niet logisch zijn dat ze voor vastgoedtransacties allemaal alleen maar de geijkte paden blijven bewandelen. Met de twee nieuwe kantoren die we recent in Gent en in Laarne hebben geopend,  willen we een meerwaarde betekenen voor de hedendaagse vastgoedmarkt”.

Marc Van Laethem geeft aan dat ondertussen al een significant percentage van de vastgoedkopers niet langer de traditionele weg volgt, die tot voor kort altijd bij vastgoedtransacties werd bewandeld. “Ook voor vastgoed spelen sociale media een steeds belangrijkere rol. Vandaar dat we daar volop op inzetten. Ik denk dat er een grote behoefte is aan vernieuwing, aan een andere aanpak en meer transparantie.  Ook vastgoedspelers moeten naar mijn aanvoelen inspelen op de laatste trends. Daarom bieden wij  al onze medewerkers bijvoorbeeld de nieuwste voorzieningen om op locatie alle relevante informatie te bekijken en dadelijk door te spelen aan het kantoor. Een accurate schatting is basisinformatie en vormt de grondslag van een goed verkoopdossier. Op basis van correcte informatie kunnen onze klanten hun beslissingen funderen. Ook de keuze om met het nieuwe Gentse kantoor onze intrek te nemen in een statig gebouw in de Laurent Delvauxstraat op de hoek met de Kortrijksepoortstraat sluit aan op een grotere behoefte aan transparantie. Dankzij de vlotte bereikbaarheid en open structuur van het gebouw proberen we een plek te creëren waar iedereen altijd welkom is. Want dat is toch ook een trend die ik vaststel: hoe meer digitaal het nieuwe normaal wordt, hoe meer ook de behoefte aan persoonlijk menselijk contact de kop opsteekt. ”

Historisch centrum van Gent.

De vastgoedspecialist als maatschappelijke vernieuwer

Dat Century 21, dat in het hele land niet minder dan 187 kantoren heeft, precies in Gent via Century 21 Actueel Wonen een nieuwe wind door de vastgoedwereld probeert te laten waaien, is geen toeval. De Arteveldestad staat er immers om bekend een broeinest te zijn van vernieuwing. Gent  veggiestad, Gent bitcoinstad zijn bijvoorbeeld maar enkele van de vele initiatieven die dat aantonen.

Inspirerend en vernieuwend zijn is ook de ambitie van Jean-Marc Vandersmissen van Oryx Projects en de Tondeliersite. “Vastgoed draait om mensen een thuis geven”, zegt  hij mijmerend aan de telefoon vanuit Parijs.  “Ik vind daarom dat het de plicht en de verantwoordelijkheid is van vastgoedspecialisten om mee te denken over de toekomst. We moeten volgens mij in samenspraak met alle actoren, zowel uit de private als uit de openbare sector, werken aan woonplaatsen die veel oog hebben voor diversiteit, zodat op die manier weer een stuk meer menselijke verbondenheid kan ontstaan. Als mensen zich goed voelen, dan is er ook in de steden minder agressie en minder spanning. Dan komt het niet tot ontsporingen. Dan is zelfs de hitte geen spelbreker die potjes snel doet overkoken. Hier in Parijs zag ik langs de boorden van de Seine nog eens hoe mooi die verbondenheid tussen jong en oud, tussen rijk en arm en tussen mensen van alle soorten afkomst en godsdienst kan zijn. Ik was onder de indruk toen heel spontaan een salsafeestje tot stand kwam. Ik ben er echt van overtuigd dat we een dergelijke sfeer ook in Gent kunnen en moeten creëren en dat de vastgoedspelers daar een belangrijke rol kunnen bij spelen. Vastgoed mag niet alleen om geld draaien. Het is tijd om het te zien in een ruimere maatschappelijke context en ik denk dat Gent ook op dat vlak een voortrekkersrol kan spelen. We mogen niet naast allerlei ontwikkelingen kijken. We moeten volgens mij bijvoorbeeld nu al rekening te houden met de aangekondigde betonstop, maar ook met de voortschrijdende vergrijzing en met het feit dat anders werken en anders winkelen steeds sterker doorbreken. Dat geeft allemaal een invloed op wonen. We kunnen daarom  bestaande gebouwen andere functies geven, zodat er woonplaatsen ontstaan waar diversiteit en verbondenheid echt een kans krijgen.  De Tondeliersite is daar een mooi voorbeeld van. Daar creëren we een oase van liefst 73.000 vierkante meter groen. Dat is bijna een vierde meer dan de 58.000 vierkante meter van het Zuidpark dat toch bekend staat als de groene long van Gent. In een dergelijke groene woonomgeving kan vanzelf een soort gezelligheid ontstaan die in zekere zin ook een bijdrage levert om van de wereld een betere plaats te maken. We hebben het dikwijls over de verzuring van de maatschappij. Maar bij ons project Leiekouter, dat bestaat uit 47 nieuwe appartementen, hebben we bijvoorbeeld, terwijl het circulatieplan in Gent al van kracht was, 800 vrachtwagens grond moeten doen afvoeren. Er is echter niet één klacht geweest over overlast, omdat we van tevoren heel open en transparant hadden gecommuniceerd. Zoiets geeft de burger moed en het doet mij altijd opnieuw deugd om te zien dat doordachte woonplanning ook op maatschappelijk vlak heel positief kan zijn.”

Rekening houden met de context

Ook de drukbezette Geoffrey Giet pleit ervoor om geregeld eens wat tijd te nemen voor reflectie en de zaken in een ruimere context te plaatsen. “Dat geldt met name ook voor de statistieken over prijzen”, zegt hij. “Bij het vergelijken van twee kwartalen is er geen reden om van trendbreuken te spreken. Het is natuurlijk wel zo dat ook bij de verkoop van residentieel vastgoed de bomen niet tot aan de hemel reiken. Bij een groot aanbod, zoals momenteel in Gent het geval is, gaat het “beste” vastgoed het eerst van de hand.  Maar dat belet niet dat een groot aanbod of zelfs een overaanbod automatisch tot prijsdalingen zou leiden.  Daartegenover staat namelijk koopkracht, en in de mate dat deze niet ingrijpend stijgt of daalt past de markt zich aan. Het is ook niet enkel een kwestie van vraag en aanbod, want ook andere factoren spelen een belangrijke rol. Nu de rente zo laag is, is het voor verkopers niet nodig om onmiddellijk over hun geld te kunnen beschikken en het een andere beleggingsbestemming te geven. Vastgoedaanbieders kunnen dus gerust wat langer kunnen wachten kandidaat-kopers. Het is niet zo dat ze plots de prijs fors moeten laten zakken. Bij aandelen die op de beurs in een neerwaartse spiraal zitten is een onmiddellijke verkoop veel meer nodig. Vooralsnog voelen wij alleszins geen prijsdaling maar wel een constante en stabiele markt met veel geïnteresseerden en spaarders die met hun centen naar 'het vastgoed' komen.”

Circulatieplan zal wonen in de stad bevorderen en aangenamer maken  

Het Gentse circulatieplan is al heel druk besproken. Dat het aantal parkeertickets de eerste maand met 60.000 eenheden was gedaald ten opzichte van de vorige maand, heeft met name bij veel handelaars het koude angstzweet al doen uitbreken.

Gent is niet de eerste stad die een circulatieplan invoert”, zegt Geoffrey Giet daarover. “Talloze buitenlandse voorbeelden geven aan dat steden zich daar uiteindelijk relatief gemakkelijk aan aanpassen.  Natuurlijk, bij verandering is er altijd kans dat iemand benadeeld wordt. Zo zou ik momenteel toch echt niet graag in de schoenen staan van kleine winkeliers en zelfstandigen. Want niemand kan er naast kijken dat ze het mogelijk nog vrij lastig kunnen krijgen, met name als de klandizie een paar maanden weg blijft uit angst voor problemen om door de stad te rijden.  Anderzijds mogen ondernemers ook niet blind zijn voor de 'veranderende stad’. Veranderen van locatie en kiezen voor plaatsen waar de activiteiten het best thuishoren maakt ook deel uit van goed ondernemerschap.  Voor het wonen zelf denk ik dat wonen in de stad er enkel op vooruit gaat. En ook daar merk je nu reeds dat de actieve bevolking zich aanpast aan de uitdagingen van de mobiliteit door bijvoorbeeld werk te zoeken in de buurt van de woonst of omgekeerd. Ook door meer te kiezen voor alternatieven voor de auto zoals autodelen, fietsen, openbaar vervoer. We zullen ons moeten aanpassen aan een andere mobiliteit en dat zal de komende jaren zeker nog meer dan nu invloed gaan hebben op de ontwikkelingen in de vastgoedwereld. Nieuwe stadswijken zoals TRIBECA, aan de Nieuwe Vaart in Gent, doen het dan ook al uitzonderlijk goed. Dat is geen toeval:  wonen is er betaalbaar, het is er goed toeven aan water en park, je valt buiten de beperkingen van het circulatieplan en je zit op een boogscheut van de historische stadskern.” 

Heroplevende economie

Xavier De Ruysscher ziet van zijn kant momenteel weinig of geen invloed van het circulatieplan op de ontwikkelingen rond vastgoed. “Al sluit ik niet uit dat die er nog gaat komen, met bijvoorbeeld nieuwe winkels in buurten die op dit ogenblik minder gewaardeerd zijn, maar waar mensen anders tegenaan kunnen gaan kijken omdat ze nu verplicht zijn er vaker te komen, zoals bijvoorbeeld voor mij persoonlijk het geval is met de Dampoortstraat. Het feit dat er feitelijk een nieuwe verkeersstroom ontstaat, zou ook tot nieuwe projecten kunnen leiden.”

Bij Huysewinkel zelf is er ondertussen ook nieuws van het projectfront.  “Met  Residentie Edouard spelen wij in op de nieuwe manier van wonen in het bruisende stadleven”, zegt Xavier De Ruysscher. “Het gaat om een  ultramodern nieuwbouwproject met aandacht voor een vooruitstrevende architectuur, waar vernieuwing, oog voor detail en comfort troef zijn zonder het ecologische aspect uit het oog te verliezen : behalen van E30 peil is hier namelijk mogelijk. Er is ook voorzien in opties zoals privé bergruimtes, een aparte helling voor (bak)fietsen en ondergrondse parkeerplaatsen. De woningen zijn bereikbaar via een centrale groene zone en hebben een oppervlakte tussen de 136 en 200 vierkante meter en hebben allemaal een private tuin tussen 50 en 450 vierkante meter. De prijzen beginnen vanaf  348.890,- euro. De belangstelling voor dergelijke projecten is aanzienlijk omdat de economie zich duidelijk aan het herpakken is, waardoor de onrust die bij veel mensen heerste toch een beetje vermindert. Ondertussen heeft de aansterkende economie zich nog niet vertaald in een aanzienlijke stijging van de rente en het ziet er ook niet naar uit dat dit snel zal gebeuren. Dat speelt allemaal in de kaart van de vastgoedsector. Om aan de toenemende vraag te beantwoorden, hebben wij drie weken geleden trouwens een nieuw kantoor geopend in Waasmunster.”  

De antwoorden van onze gesprekpartners maken in ieder geval duidelijk dat de vastgoedmarkt in Gent en omgeving op volle toeren blijft draaien. De combinatie van het oog voor vernieuwing en innovatie en van een economie in betere doen, zorgt ervoor dat dit de komende tijd ook zo zal blijven. 

Lexicon