De Gentse Graslei. Picture by Michiel Hendryckx

Gent

Geschreven door Geert Degrande op 12 november 2016

“vree wijs”, ook om te wonen

Gent blijft boomen. De Oost-Vlaamse hoofdstad is van alles tegelijk: studentenstad, havenstad, cultuurstad, filmstad, ondernemersstad, startupstad, sportstad en nog veel meer. 

De Gentse Graslei. Picture by Michiel HendryckxElke avond komen in het journaal wel een paar items voorbij uit de Arteveldestad, waar als gevolg van die vele gedaanten altijd van alles en nog wat te doen is. Geen wonder dus dat zoveel mensen in deze stad of in de onmiddellijke omgeving ervan willen wonen. Voor Logic Immo laten Pieter-Jan Demeyere (Irres), Jean-Marc Vandersmissen, (Oryx-Projects), Nicolas De Reuck (Immo Da Vinci), Geoffrey Giet (Agence Rosseel), Jan De Wildeman (Infinimo) Axel Lenaerts (Axel Lenaerts) en Els Dhaens (Declercq & Dhaens) hun licht schijnen over de recente vastgoedontwikkelingen in de stad en ze geven ook aan waarop zij al makelaars focussen om hun opdrachtgevers zo accuraat mogelijk bij te staan. 

Bevolking blijft sterk groeien

Gent boomt: de bevolking is nog nooit zo hard gegroeid sinds de fusie in 1977. Op één jaar tijd kwamen er vorig jaar vierduizend Gentenaars bij.   In 2013 overschreed Gent nog de kaap van de 250.000 inwoners, twee jaar later telde Gent al meer dan 6.000 inwoners meer.  Dat naakte cijfer op zich zegt misschien niet zoveel, maar feitelijk komt het erop neer dat de inwoners van een gemiddeld Vlaams dorp zich in die twee jaar in de Arteveldestad zijn komen vestigen. En dat betekent natuurlijk ook dat er heel wat beweging in de vastgoedmarkt zit.

Heel dynamische vastgoedmarkt

Als haven- en cultuur en studentenstad biedt Gent enorm veel troeven”, zegt Nicolas De Reuck. “De inspanningen die het stadsbestuur de afgelopen legislaturen heeft gedaan om in te zetten op de stad van de toekomst hebben geloond. Daar komt nog bij dat de centrale liggen van Gent ten opzichte van de kust, Brussel, Antwerpen en het noorden van Frankrijk een niet te onderschatten troef is. Het is dan ook een goede zaak dat er met het oog op de gestaag stijgende instroom in de stad flink gewerkt wordt aan de stadskernvernieuwing en dat we de leegstaande panden zien afgebroken worden.”

Ook Pieter-Jan Demeyere bevestigt dat de vele verouderde woningen momenteel volop plaats maken voor allerhande nieuwbouwprojecten met daarbij vooral moderne appartementen. “Dat is een positieve ontwikkeling, want er is inderdaad grote nood aan woningen. De studentenpopulatie groeit voortdurend aan en automatisch blijven dan ook meer studenten plakken, er komen ook meer mensen in Gent wonen, omdat de stad nu eenmaal enorm centraal gelegen is, er zijn babyboomers die terugkeren naar het stadscentrum en jonge gezinnen die vroeger automatisch wegtrokken naar de randgemeenten als ze een gezin stichtten doen dat nu in mindere mate omdat velen onder hen bijvoorbeeld vaker thuis kunnen werken en ervoor kiezen om het geld dat ze anders aan een auto moeten besteden op een leukere manier te besteden. Eén en ander zorgt ervoor dat de vraag groter is dan het aanbod en dat drijft eigenlijk de vastgoedprijzen op.”

Volgens Jan De Wildeman moeten bij die prijsstijgingen toch wat kanttekeningen worden geplaatst. “Er is op de Gentse woningmarkt steeds meer sprake van twee snelheden”, zegt hij. “Voor een instapklaar huis wordt en in 2016 een prijsstijging van 1,2% verwacht. Maar voor een zwaar te renoveren huis wordt uitgegaan van een prijsdaling van 1,1% procent.  Een te renoveren woning wordt gemiddeld 23,7% goedkoper verkocht dan de initiële vraagprijs. Het grote verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs bij zwaar te renoveren woningen, wijst misschien op een grotere bewustwording bij de kopers over de kosten die gepaard gaan met een grondige renovatie. Het verplichte Energieprestatiecertificaat geeft kandidaat-kopers ook een indicatie van het energieverbruik van de woning. Het aantal jonge koppels dat zelf aan het renoveren slaat neemt verder toe. Dat renovatie de wind in de zeilen heeft, blijkt ook cijfers van Febelfin, de koepelorganisatie van de financiële sector in ons land. Febelfin zag het aantal verstrekte leningen voor verbouwingen in tien jaar tijd verdubbelenDe renovatieboom, waarvan ook sprake is in Gent, is vooral ingegeven door budgettaire redenen. "

Geoffrey Giet wijst er tegelijk op dat ontwikkelaars er in diverse projecten naar blijven streven om betaalbare wooneenheden aan te bieden. “Maar dan wel met minder bewoonbare oppervlakte”, zegt hij. “Ruimte wordt dus een schaars goed en mensen zijn zich daar ook steeds beter bewust van.”

Els Dhaens onderschrijft dat ten volle: “Elke vierkante meter wordt benut. Ook boven commerciële panden worden nu veel appartementen en studio’s ingericht.”

 

Vastgoed gaat meer over mensen dan over gebouwen 

De bewustwording rond wat we naar analogie met “het nieuwe werken”, als “het nieuwe wonen”, zouden kunnen omschrijven, neemt inderdaad sterk toe. Axel Lenaerts geeft aan dat dit aspect tot uiting komt in een toenemende verstedelijking en in een verkleining van de beschikbare woonoppervlakte. “Specifiek in Gent is er sprake van een bijzonder grote dynamiek. De studenten dragen daar toe bij, maar ook de culturele aantrekkingskracht van de stad. De vastgoedprijzen zijn de jongste jaren sterk gestegen maar volgens mij nu redelijk stabiel, al zijn er zoals in elke stad buurten en wijken waar het iets goedkoper of iets duurder is om te wonen. Positief voor de stad zijn alleszins de vele nieuwe projecten, onder meer aan de oude dokken, die voor een mooie stadskernvernieuwing zorgen. Ook kleinschalige projecten in de historische binnenstad spelen Gent in de kaart. De grote verscheidenheid van het aanbod en de sterke dynamiek op de markt zorgen ervoor dat kopers en huurders, en verkopers en verhuurders nood hebben aan een stevige professionele begeleiding door een erkende makelaar.  Vastgoed gaat niet zozeer over gebouwen maar wel over mensen, hun behoeftes en hun dromen. Over het vinden van een plek waar zij hun dromen kunnen koesteren. Met onze kantoren in Sint-Niklaas en Gent en met vijftien medewerkers voorzien wij onze opdrachtgevers van de beste adviezen om die dromen waar te maken.”  

Professionalisme van makelaars is meer dan ooit nodig

Het professionalisme van de makelaar is iets waar ook de andere gesprekspartners de nadruk op leggen. “Wij nemen bij onze opdrachtgevers de stress weg die gepaard gaat met de aan- of verkoop of het huren of verhuren van vastgoed”, zegt Nicolas De Reuck. “Agence Rosseel is een woonwinkel waar de consument in elke fase van de vastgoedloopbaan terecht kan: huren & verhuren, kopen & verkopen, investeringsvraagstukken, waardering, beheer”, geeft Geoffrey Giet aan. “Met 30 mensen verspreid over 5 teams wordt elke dag opnieuw antwoord gegeven op alle commerciële, operationele, juridische en praktische vragen. Professionialisme en een duidelijke focus zijn ook de troeven van Irres. “Onze focus ligt 100% op residentieel vastgoed van Gent tot Deinze” merkt Pieter-Jan Demeyere op.

De sterke focus op een beperkte regio is een bewuste keuze. Al onze medewerkers focussen enkel op de gemeentes die zij het best kennen. Het duidelijk afgebakend werkterrein zorgt voor een grote lokale expertise, een zeer gericht klantenbestand van verkopers en kandidaat-kopers en een realistische prijszetting.“ Infinimo stelt van zijn kant dan weer scherp op de essentie en vertaalt dit in een uniek aanbod van vastgoed. “De zoektocht van een woning is voor heel wat kandidaat-kopers een huzarenstukje, zij zoeken immers een eigendom die de eretitel thuis mag dragen”, zegt Jan De Wildeman. Hierbij houden zij niet alleen rekening met de initiële marktwaarde, maar ook met tal van andere factoren. Met doeltreffende publiciteit, een sfeervolle voorstelling die de troeven van een pand in de verf zetten, proberen wij kandidaat kopers warm te maken. Een eigendom moet hen raken, en daarbij zijn ook emoties belangrijk.”

Volgens Els Dhaens is het bij alle vastgoedtransacties, en dus ook die op de dynamische Gentse vastgoedmarkt van belang dat mensen kunnen rekenen op service, comfort en betrouwbaarheid. “Alle kopers en verkopers hebben een eigen verhaal en kunnen daarom rekenen op onze persoonlijke aanpak”, zegt ze. “We maken altijd met de kopers en verkopers een grondige analyse van de doelgroep, van de waarde van een pand en van de geschikte kanalen om erover te communiceren. We geven daar elke week feedback over en we staan ook klaar om onze opdrachtgevers wegwijs te maken in het kluwen van fiscale, juridische en technische termen die kenmerkend zijn voor elke vastgoedtransactie, en waarvoor dus ook in Gent nood is aan sterk en professioneel advies.”     

Vastgoedmakelaars werken niet op een eiland

Ook Jean-Marc Vandersmissen wijst op de noodzaak van die professionele begeleiding van kopers en verkoper. “Maar”, zo zegt hij. “Ik vind dat vastgoedmakelaars eigenlijk nog meer moeten doen en hun eigen activiteiten niet los kunnen zien van wat gebeurt in een stad waarin ze actief zijn. Wij hebben bijvoorbeeld een doordachte toekomstvisie ontwikkeld voor een kwalitatieve leefomgeving, die rekening houdt met een veel vlakken veranderende maatschappelijke context.  Wat kan er nu aangenamer zijn dan te wonen dan op wandelafstand van een stadscentrum en toch in een park te wonen.  Hierdoor spaar ikzelf bijvoorbeeld  elke dag minimuum één uur uit aan transport die ik aan mijn gezin en ontspanning kan spenderen. Daar moeten we meer en meer naar toe met grotere projecten binnen de stadskern om zo te beantwoorden aan de vraag naar kwalitatief vastgoed. Gent is door zijn beperkte omvang misschien de meest leefbare stad van het land. Iedereen die in de Arteveldestad zijn eerste stappen als volwassene heeft gezet, weet dat. We kunnen het unieke karakter van Gent behouden en bestendigen met doordachte projecten die een hele buurt kunnen meetrekken. Daarom ontwikkelen wij onze projecten in samenwerking met de stad om zo ook mobiliteit, ecologie en duurzaamheid naar een hoger niveau te tillen.

De Tondeliersite is daar een sprekend voorbeeld van. Op nog geen kilometer van het historische centrum ontstaat zo een uitgesproken groen stadsdeel, dat straks een thuis moet worden voor mensen van alle leeftijden en uit alle lagen van de bevolking. Een echt huzarenstuk, waarvoor wij, Tondelier Development NV via een privaat-publieke samenwerking (PPS)  de krachten bundelen met stad Gent. Er komen 530 wooneenheden, maar ook kantoren, handelsruimtes en een buurtsporthal. Dat is in onze ogen een toonbeeld van de kwaliteitsvolle stadswijk van de toekomst. Maar dat wil uiteraard niet zeggen at we geen ook moeten hebben voor het bestaande stadsbeeld. Ook dat is zeer belangrijk omdat het onze geschiedenis toont en daarom is het ook belangrijk oude woningen grondig te renoveren. Het nieuwe wonen is in onze ogen duidelijk een én-én verhaal.”

Mobiliteitsplan speelt in op het wonen van de toekomst

Ook Agence Rossel toont zich bewust van de verantwoordelijkheid die het kantoor kan opnemen rond het nieuwe wonen. “Onze projecten Tribeca in Gent en de Ecowijk in Gentbrugge, mogen we gerust twee sterke staaltjes stadsontwikkeling noemen, zegt Geoffrey Giet. Het eerste omdat het aantoont dat moderne betaalbare appartementen op grondgebied Gent wel degelijk nog mogelijk zijn. Het tweede omdat het ten volle de groene kaart van ecologie en nieuwe mobiliteit trekt.”  

Mobiliteit blijft in een stad waarvan de bevolking continu sterk blijft groeien inderdaad een belangrijk issue. Over het Gentse mobiliteitsplan is al enorm veel inkt gevloeid. “Ik denk dat het uiteindelijk de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van stad ten goede zal komen”, geeft Pieter-Jan Demeyere aan. “Het nieuwe mobiliteitsplan zal de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de stad in het algemeen ten goede komen. Handelaars vrezen nu dat het mensen zal afschrikken om nog naar de stad te komen, maar in mijn ogen is het toch behoorlijk vooruitziend en zal het vermijden dat de stad helemaal door de auto wordt verstikt. En het draait uiteindelijk toch om leefkwaliteit. Projecten zoals het nieuwbouwproject Silvae in Sint-Denijs-Westrem met veel aandacht voor groen dragen aar ook toe bij.”

Jan De Wildeman stipt eveneens aan dat groen enorm belangrijk is in het “nieuwe wonen”. “Ik zie een duidelijke rewildingtrend”, geeft hij aan. “De tijd dat het stadspark het enige streepje groen in de stad was, is voorbij. Projectontwikkelaars proberen almaar vaker fauna en flora in hun woonprojecten te integreren. Ook “inspansion” – de groei van de stad van binnenuit - is een trend. Men durft rond bouwen en wonen steeds vaker de traditionele denkpatronen verlaten. En dan zie je bijvoorbeeld een luxehotel ontstaan waar vroeger een vervallen zwembad was. Ik vind dat alvast positieve ontwikkelingen.”

Gent is een inspirerend voorbeeld op het vlak van stadsontwikkeling

Onze gesprekspartners zijn het er allemaal over eens dat Gent zich meer en meer ontpopt tot een voorloper in het nieuwe wonen dat draait rond duurzaamheid en de kwaliteit van de leefomgeving. “Het is echt zaak om die positieve boodschap nog meer naar buiten te brengen”, legt Jean-Marc Vandersmissen uit. “Als het stadsbestuur, projectontwikkelaars en makelaars de handen in elkaar slaan, dan zien we hier echt iets moois ontstaan dat ook inspirerend kan werken voor andere steden.”

De manier waarop Gent omgaat met de sterke stijging van het aantal studenten toont alvast dat het kan. “Onder meer de nieuwe projecten aan de oude dokken en aan de Krook bewijzen dat Gent proactief inspeelt op de toenemende bevolkingsinstroom”, besluit Els Dhaens. Mensen die in Gent of omgeving willen genieten van al het goede dat de stad te bieden heeft, kunnen alvast ook rekenen op het vakkundige advies van de professionele vastgoedactoren die hier aan het woord kwamen.  

Lexicon