Gent, picture by Edelseider.

Gentse woonmarkt is in volle transformatie

Geschreven door Geert Degrande op 15 november 2018

In veel steden stond het thema wonen bij de afgelopen gemeenteraadsverkiezingen centraal. In Gent was dat wellicht nog meer het geval dan elders en ook tijdens de aan de gang zijnde coalitiegesprekken hebben de onderhandelaars er een behoorlijke kluif aan. Ondertussen is er sprake van een enorme dynamiek op de vastgoedmarkt.

Gent, picture by Edelseider.Nicolas De Reuck (Immo Da Vinci), Geoffrey Giet (Agence Rosseel), Francis De Meester (Immo Francis De Meester), Rudy Leroy (Urbis), Elize Declercq (Declercq & Dhaens) en Arnaud Croux (Verhuizingen Arnaud) laten voor Logic Immo over één en ander hun licht schijnen.

Wonen is veel duurder geworden

Vorige week publiceerde de stad Gent het nieuwe rapport Omgevingsanalyse 2018. Het bundelt honderden onderzoeken en bevragingen om een beeld te schetsen van de stad, anno 2018. Daaruit komt naar voor dat de Arteveldestad aangenaam, veilig en productief is en dat 90% van de inwoners er graag woont. Maar toch is zeker niet alles rozengeur en maneschijn. Met name de stijgende armoede en het risico erop voor de jongere bevolkingsgroep en de verhitte woningmarkt baren de nodige zorgen. Op dat laatste vlak komt het rapport met sprekende cijfers: tussen 2003 en 2016 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een flat met een factor 2,5 (van 102.185 naar 249.672 euro) en van een woonhuis met factor 2,8 (van 91.775 naar 259.208).

Ook de huurprijzen zijn snel de hoogte in gegaan. Voor een rijwoning met of zonder een kleine buitenruimte bedraagt de huurprijs 650 à 800 euro per maand. In 2008 was dat 500 tot 550 euro. Voor nieuwe appartementen liggen de huurprijzen tussen de 750 en de 1.100 euro, en dit zonder rekening te houden met de algemene kosten die ook nog eens schommelen tussen de dertig en de negentig euro per maand. Het resultaat is dat vier op de tien huurders in Gent meer dan dertig procent van hun inkomen besteden aan woonkosten, een drempel die wordt gezien als een risico. Een groot bijkomend probleem is volgens het rapport de slechte staat waarin heel wat huurwoningen verkeren. De Stad Gent schat dat er 28.000 woningen worden verhuurd zonder dat ze helemaal in orde zijn. 5.600 woningen daarvan kampen met een ernstig vochtprobleem. 21.000 woningen voldoen, nog steeds volgens het rapport, aan geen enkele van de gestelde basiscriteria, zoals een zuinige ketel of een goed geïsoleerd dak.

Almaar drukker

Maar toch blijft Gent een enorme aantrekkingskracht uitoefenen en is de stad in wezen een beetje het slachtoffer van zijn eigen succes. Uit het rapport blijkt namelijk ook dat de inwoners zich erg veilig voelen, dat de criminaliteit daalt, dat het verkeer veiliger wordt, en dat de inwoners bijzonder tevreden zijn over het aanbod van cultuur en sport. In de laatste tien jaar kregen de tien meest dichtbevolkte wijken van Gent er dan ook nog eens tien procent Gentenaars bij. Gent groeit aan, maar al die mensen moeten een plaats krijgen. Die vinden ze zo goed als allemaal in het centrum. De drukst bevolkte wijken van de stad zijn het meest gegroeid: Ledeberg, Rabot, Brugse Poort, en Sluizeken-Tolhuis-Ham. Kleiner gaan wonen is een logische evolutie, maar dat gebeurt volgens het rapport nog te veel in ongelijke mate. Om een antwoord te bieden op de vragen rond wonen in Gent kwam kartel SP.a-Groen in de aanloop naar de verkiezingen alvast op de proppen met een ambitieus Masterplan Wonen, dat vooral de boodschap uitdraagt dat er meer moet worden ingezet op huurwoningen in plaats van koopwoningen, omdat het volgens dit plan door de prijsstijgingen voor driekwart van de Gentenaars onmogelijk is geworden om nog een instapklaar huis te verwerven.

Prijsbewustere consument remt zotte prijzen af

Francis De Meester maakt enkele kanttekeningen bij één en ander. “De gemiddelde prijs voor een woning in Gent van 260.000 euro klopt ongeveer”, zegt hij, “alhoewel dit prijskaartje toch eerder geldt voor een basiscomfortwoning. Een herenwoning kost al vlug minstens 50.000 euro meer. Toch wil ik benadrukken dat het zeer grote aanbod er momenteel voor zorgt dat de al te gekke prijzen uit de markt aan het verdwijnen zijn. Consumenten zijn een stuk prijsbewuster geworden. Terwijl ze vroeger zo goed als alleen naar het beleenbare bedrag keken, willen ze nu vooral een correcte prijs/kwaliteit verhouding. Dit ander soort consumentengedrag zet toch enigszins een rem op de prijsstijgingen. Het is voor mij een evidentie dat er met het aantreden van een nieuwe generatie ook andere woonbehoeftes ontstaan en dat nieuwe woonvormen zoals cohousing, en het delen van woningen en flats hier ook meer zullen doorbreken. In de stadsrand blijven we een zeer sterke dynamiek zien, precies omdat daar nog meer betaalbare panden beschikbaar zijn. Vastgoed zal het ook de komende jaren in Gent goed blijven doen, zowel bij investeerders die zich op de verhuurmarkt richten, als bij kopers die een woning zoeken om er zelf in te wonen. Er is immers geen betere belegging en verzekering van de toekomst te vinden.”

Onbetaalbaar is relatief

Geoffrey Giet stipt van zijn kant aan dat er vlug gegoocheld wordt met begrippen als “onbetaalbaar”.  “In een relatief vrije markt kiest de markt het prijsniveau”, legt hij uit. “Als op een dag woningen niet meer zouden verkocht raken omwille van prijsdan is de grens van de koopkracht bereikt. Maar voorlopig lijkt dat niet aan de orde te zijn. In 2003 kwam men uit een periode met basislangetermijnrente van 5%. Vandaag is dat 0%. Een aflossing op 20 jaar was quasi 2 maal zo duur. Bovendien: als je 100 euro aan vastgoed oprent aan 3% per jaar van 2003 tot nu, dan heb je vandaag 155 euro in waarde. Die 3% waardetoename is een heel normaal langetermijngemiddelde. Neem rente en inflatie samen, en de prijs van het vastgoed maal 2,5 op 15 jaar klinkt al veel logischer en een stuk minder dramatisch dan men nu soms wil doen voorkomen. Wij staan anderzijds zelf toch wel vaak versteld van de koopkracht van de Vlaming. Dat neemt echter ook niet weg dat er een grotere groep van de actieve bevolking dan vroeger kiest voor huren in plaats van kopen. De woningprijzen zullen daar ongetwijfeld in meespelen, maar ook andere elementen zoals minder honkvastheid en het feit dat er een nieuwe generatie aantreedt die minder snel definitieve keuzes wil maken. De huurmarkt zal volgens mij blijven groeien, maar dat betekent natuurlijk ook dat er altijd eigenaars moeten zijn om de betrokken woningen en appartementen te kopen en te verhuren. Initiatieven zoals modulair bouwen en “tiny houses” zouden eventueel wel een oplossing kunnen bieden voor de krapte en betaalbaarheid op de woningmarkt, want jonge mensen staan daar voor open. De overheid heeft hier echter wel nog wat vergunnend werk aan de winkel. In ieder geval blijft de aankoop van een kleine rijwoning in de stad, dicht bij het centrum, een uitstekende belegging.” 

Digitaal kioskkantoor

Ondertussen investeert Agence Rosseel ook in innovatie die inspeelt op de veranderingen op de woonmarkt. Op 17 en 18 november is het grote publiek welkom om kennis te maken met het eerste digitale kioskkantoor in Vlaanderen, meer bepaald in het vierde en nieuwe kantoor van Agence  Rosseel aan de Nieuwevaart 183.

De Gentse woonmarkt is in volle transformatie”, zegt Geoffrey Giet. “Huizen en appartementen in het stadscentrum zijn gegeerd. Parallel ontwikkelt zich een nieuw stadsdeel in het Noorden van Gent, dat aantrekkelijk is voor een kwalitatieve, nieuwe en grote doelgroep van huurders. Zij willen de kwaliteit van hun leven niet laten afhangen van té hoge afbetalingslasten en kiezen bewust voor huur. In deze veranderende woonmarkt, bevolkt door vele zogenaamde ‘digital natives’, omarmt vastgoedmakelaar Rosseel als eerste de digitale transformatie, en anticipeert daarmee zowel op de digitale behoeften van woningzoeker en immokantoor als op de realiteit van een expansieve huurmarkt in het nieuwe stadsdeel van Gent-Noord.” 

Professionele begeleiding

De opening van het digitale kioskkantoor van Agence Rosseel illustreert perfect de trend dat ook professionele vastgoedkantoren zich aanpassen aan de veranderende markt. “De populariteit van Gent”, zegt Nicolas De Reuck, “zorgt samen met de demografische evolutie inderdaad voor een grote vraag. Van echte krapte is er volgens mij echter geen sprake, want er worden ook heel wat projecten opgestart. Maar de grote dynamiek op de vastgoedmarkt, maakt het er voor kopers en verkopers niet gemakkelijker op. Ze moeten met steeds meer parameters rekening houden. Maar het aankopen van een pand, of het nu is om er zelf te wonen of om het te verhuren, blijft hoe dan ook een beslissing die voor een stuk de toekomst bepaalt. Kopers, verhuurders en huurders hebben nood aan professionele begeleiding. We gebruiken een professioneel CRM-systeem en beschikken over een uitgebreide kennis en ervaring van de Gentse vastgoedmarkt en volgen de evoluties daarin nauwgezet op. Samen met onze open communicatie en transparantie en de uitgebreide database van mensen die op zoek zijn naar vastgoed met specifieke kenmerken, stelt ons dat in staat om voor iedereen te vinden waar hij of zij naar op zoek is. Eigenlijk passen we als adviseur perfect het spreekwoord toe dat zegt dat op ieder potje een dekseltje past.”

Ook Elize Declercq benadrukt dat de transformatie van de Gentse vastgoedmarkt met een verschuiving naar meer activiteit op de verhuurmarkt volop aan de gang is. “Maar precies daardoor is ook persoonlijk contact van enorm groot belang. Veel meer dan vroeger, hebben mensen uitgesproken wensen rond de woning of het appartement waarvan ze hun thuis willen maken. Over betaalbaarheid kan een hele boom worden opgezet, maar wij stellen vast dat er nog altijd een ruim aanbod is, waarin iedereen zijn gading kan vinden. Het is nu ook niet zo dat de afstanden rond Gent onoverbrugbaar groot zijn. In de randgemeenten van Gent zijn zeker nog betaalbare woningen te vinden.”

Administratieve doolhof

Rudy Leroy wijst in verband met wonen in Gent nog op een element waar eigenlijk weinig aandacht wordt aan geschonken, namelijk dat initiatieven rond wonen niet altijd de doelgroep bereiken die ze beogen. “Onbetaalbaar is een term die makkelijk in de mond wordt genomen”, zegt hij, “maar hij is relatief. Niemand kan ontkennen dat wonen in Gent duurder is geworden, maar ik stel vast dat het gros van de mensen uit de middenklasse die een woning of appartement in Gent zoekt om er zelf in te wonen, daar uiteindelijk ook in slaagt. Al zal ik niet ontkennen dat het voor jonge mensen zonder veel eigen middelen, zonder de hulp van de ouders, moeilijker is geworden om een eigen woonst te verwerven. In het afgelopen decennium heeft men voor nieuwbouw de normen enorm verstrengd of opgetrokken, en op lange termijn is dat misschien verdedigbaar, maar daardoor is de bouwkost ook aanzienlijk gestegen, waardoor de groep van mensen die geen eigen woonst kan verwerven, ook aangroeit. Dat zorgt voor meer activiteit op de verhuurmarkt, waarbij ook het fenomeen van de roommates, dat al bekend was in andere steden, stilaan doorbreekt. Overigens vind ik dat de initiatieven die in Gent worden genomen om betaalbare woningen op de markt te brengen hun doel nogal eens voorbij schieten. Het is vaak de groep waarvoor die woningen bedoeld zijn, die ze niet kan kopen, terwijl de slimme burgers die hun weg weten te vinden in de administratieve doolhof, en een opportuniteit zien in de aankoopmodaliteiten, deze woningen wel weten te verwerven. Ondertussen verwachten wij wel dat de koop- en verhuurmarkt zal blijven groeien. De grote promotoren spelen daarop in en hebben een steeds groter gewicht in het aanbod. De markt blijft in ieder geval erg dynamisch.”

Dat laatste bevestigt ook Arnaud Croux. “De dynamiek op de vastgoedmarkt, zorgt ervoor dat wij als verhuisfirma absoluut niet te klagen hebben over werk. Een belangrijk segment van onze klanten zijn al wat oudere mensen die hun woning op het platteland ruilen voor een appartement in de stad, dat dicht bij alle voorzieningen ligt. Vroeger waren oudere mensen honkvaster en hielden ze vast aan de woning waarin ze hun kinderen hadden zien opgroeien. Tegenwoordig is dat veel minder het geval.”

Dat over wonen in Gent ook de komende weken en maanden nog veel inkt zal vloeien, staat in ieder geval vast. Maar onze gesprekspartners volgen de ontwikkelingen op de voet en hebben één ding gemeen: ze staan kopers en verkopers en huurders en verhuurders op een professionele manier bij om bij hun vastgoedbeslissingen de juiste keuzes te maken.

Lexicon