Nieuwstraat

Handelsvastgoed

Geschreven door Geert Degrande op 7 december 2020

beleeft moeilijke tijden

De aanhoudend lage rente en de permanente zoektocht naar meer rendement zorgde tot vorig jaar voor toenemende belangstelling van investeerders voor commercieel vastgoed zoals kantoren en winkelpanden. Maar toen kwam corona. En hoewel nog helemaal niet duidelijk is wat daar uiteindelijk de gevolgen van zullen zijn lijken telewerken en online winkelen in de toekomst wel meer gewicht in de schaal te zullen gaan leggen dan ze tot nu toe deden. Het gevolg is dat handelsvastgoed tegenwoordig op zijn zachtst gezegd geen gemakkelijke tijden beleeft.Nieuwstraat

Coronacrisis zet markt van kantoren en handelspanden onder druk

Alle vastgoedmakelaars en bouw- en woonspecialisten bevestigden de jongste weken dat de dynamiek rond residentieel vastgoed na de eerste lockdown, in tegenstelling tot de eerdere verwachtingen, een paar versnellingen hoger schakelde. Maar op de markt van het commercieel vastgoed liggen de zaken duidelijk anders. Verschillende grote bedrijven kondigden al aan dat telewerk voortaan de norm zal worden, zodat vragen rijzen over de toekomstige bezetting van hun grote kantoren. Die bedrijven zullen ongetwijfeld minder huur willen betalen voor gebouwen waar hun medewerkers toch niet vaak komen. Het is nog onduidelijk welk effect dat zal hebben voor investeerders die gerekend hadden op stabiele huurinkomsten. Voor retailvastgoed, dat toch iets dichter bij de particuliere investeerder staat, is het dan weer belangrijk dat de lockdowns hebben aangetoond dat consumenten weliswaar nog altijd graag shoppen, maar dat ze er toch ook geen problemen mee hebben om in een handomdraai over te schakelen naar online aankopen.

Toenemende winkelleegstand is een nijpend zeer

De grote vraag is natuurlijk welke gevolgen één en ander zal hebben voor de winkelleegstand. Want op dat vlak was er ook al voor de uitbraak van de coronacrisis toch sprake van de nodige problemen. Uit cijfers van het gespecialiseerde bureau Locatus dat data over winkels en winkelgebieden verzamelt, blijkt dat de winkelleegstand in ons land eind 2019 een historisch hoog niveau bereikte. 11,2% van de winkels stond toen leeg, bijna een vol procent meer dan een jaar eerder. In 12 jaar tijd is de leegstand meer dan verdubbeld, van 5,1% naar 11,2%. De leegstand in handelsmeters ligt met 9,9% iets lager dan de leegstand in aantal panden.  Dat er steeds meer panden leeg komen te staan heeft volgens Locatus sterk te maken met het overaanbod op de Belgische winkelmarkt. Dit is vooral het gevolg van e-commerce en de sterke uitbreiding van het winkelaanbod buiten de stadskernen. De branches die veel concurrentie hebben van e-commerce krimpen logischerwijs het meest. In 2018 was de leegstand nog beperkt gestegen omdat zo’n 2.500 handelspanden toen een andere functie hadden kregen. In 2019 kregen echter slechts 500 handelspanden een andere functie en kwamen er dus veel meer winkels leeg te staan. Uit een studie van de ULB in opdracht van Comeos blijkt dan weer dat tussen 2010 en eind 2019 één op de vijf winkels verdwenen is in Vlaanderen. Tegelijk zijn de overblijvende winkels een kwart groter geworden. In Wallonië is het probleem nog groter dan in Vlaanderen, waar de leegstand 11,2% bedraagt: daar staat één op de acht (12,5%) winkels leeg. Door die onheilspellende cijfers is het volgens Comeos, de federatie voor handel en diensten in België, nodig dat de overheid ingrijpt en zorgt voor een ander winkelvergunningsbeleid. De winkelleegstand heeft volgens specialisten vooral te maken met de discrepantie tussen de korte en de lange termijn. Terwijl vastgoedbedrijven op lange termijn investeren zien winkeliers hun omzet en winstmarges steeds meer onder druk komen, onder meer als gevolg van het toenemend belang van e-commerce, zodat ze het moeilijker krijgen om de huur te betalen.  Eén en ander is natuurlijk niet van aard om veel investeerders in handelspanden over de streep te halen. En dat is logisch want ze vrezen niet alleen toenemende leegstand maar ook dalende huurprijzen. Daarom is de dynamiek op de markt van de handelspanden momenteel een stuk trager dan die op de markt van het residentieel vastgoed. 

Huurdersprofiel 

Anderzijds zien vastgoedspecialisten ook wel positieve kanten aan de crisis. Die heeft volgens hen duidelijk aangetoond dat mensen als sociale wezens ook enorm veel van shoppen blijven houden. Hoeveel weerstand was er bijvoorbeeld niet tegen de regel die de verplichting oplegde om alleen te gaan winkelen? De coronacrisis heeft de e-commerce, die in België wat achterliep op de buurlanden, weliswaar een boost gegeven, maar het is ook niet zo dat we nu kunnen zeggen dat de fysieke winkel helemaal dood en begraven is. Winkeliers staan wel voor de uitdaging om zichzelf opnieuw uit te vinden en om ervoor te zorgen dat ze zodanig veel beleving aanbieden dat hun klanten toch nog uit hun luie zetel komen. Met andere woorden: terwijl “locatie, locatie, locatie” voor investeerders in handelspanden lang het enige mantra leek, zullen ze nu in toenemende mate ook ogen hebben voor het huurdersprofiel. Winkelhuurders die in staat zijn beleving in hun pand te creëren zijn immers het best geplaatst om goede zaken te blijven doen en dus zonder problemen de huur te kunnen blijven betalen.

Betere tijden ?

Het is dan ook niet omdat het winkelvastgoed momenteel een beetje in zwaar weer zit, dat er geen betere tijden kunnen aanbreken. Er ontstaan immers altijd tegenbewegingen en de blijvend lage rente biedt ook kansen aan investeerders in handelspanden. Het barstje dat in alles zit en dat volgens Leonard Cohen altijd weer het licht doorlaat, zal ongetwijfeld ook nu investeerders overtuigen om in handelsvastgoed te beleggen vanuit de overtuiging dat dit door de mooie huuropbrengsten en potentiële meerwaarde meer kan opbrengen dan een investering in residentieel vastgoed. Maar het gaat wel om een gespecialiseerde markt die specifieke kennis vraagt. Een rechtstreekse investering in handelspanden is dan ook niet voor iedereen weggelegd. Want het vergt nogal wat specialistische kennis om te oordelen over de geschiktheid van de locatie en het vermogen van de winkelier om op die plek veel klanten aan te trekken. En het vergt nog meer specialistische kennis om ook zicht te krijgen op de mate waarin het profiel van de huurder beantwoordt aan de toenemende noodzaak om vooral veel beleving te creëren in de winkel. Maar uiteraard bestaat ook de kans om onrechtstreeks in handelspanden te beleggen, met name door deelbewijzen te kopen van gespecialiseerde vastgoedfondsen, zoals Wereldhave en VastNed Retail Belgium, die respectievelijk gespecialiseerd zijn in winkelcentra en in topwinkelpanden in de beste Belgische winkelstraten. Net als bij residentieel vastgoed is er ook bij commercieel vastgoed dus keuze te over. Wie erin wil investeren, kan als gevolg van de crisis alvast instappen op een ogenblik dat de prijzen ervoor minder hoog liggen dan ervoor. Maar rond wat de toekomst voor investeringen in handelspanden zal brengen, blijft het voorlopig toch koffiedik kijken.