Het nieuwe appartementsrecht.

Het nieuwe appartementsrecht

Geschreven door Frank Burssens op 20 januari 2019

Alhoewel het appartementsrecht in 2010 nog een facelift kreeg, wordt dit vanaf 1 januari 2019 opnieuw grondig aangepast. De wijzigingen zijn thans in hoofdzaak geïnspireerd door de noodzaak om de woonkwaliteit van de bewoners op peil te houden. Meer dan de helft van de appartementsgebouwen in België dateert immers van vóór 1970 en voldoen niet meer aan de hedendaagse normen van veiligheid, wooncomfort en isolatie.Hierna wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste aanpassingen.

Versoepelen van de meerderheden

Het nieuwe appartementsrecht.In appartementsmede-eigendom worden beslissingen genomen bij meerderheid. Hoe meer bepaalde beslissingen de belangen raken van eenieder hoe hoger de meerderheid is die moet worden behaald om een besluit te nemen. Door de nieuwe wet wordt de besluitvorming binnen de algemene vergadering flexibeler gemaakt door het verlagen van de meerderheidsdrempels. Hierdoor zal bijvoorbeeld veel sneller kunnen beslist worden tot het uitvoeren van werken, en zeker waar het de wet opgelegde werken betreft zoals de aanpassing van de lift of de isolatie van het dak overeenkomstig de nieuwe dakisolatienorm.

Sloop en wederopbouw

Het eigendomsrecht wordt grondwettelijk beschermd. De beslissing tot het slopen en wederopbouwen van een gebouw vergde dan ook een beslissing genomen bij eenparigheid van alle mede-eigenaars. Dit betekende dat één enkele mede-eige- naar deze beslissing kon tegenhouden tegen de wil in van pakweg vijftig andere mede-eigenaars.

Nu wordt voorzien dat de beslissing tot sloop en wederopbouw kan genomen worden met vier vijfde meerderheid van stemmen. Daarvoor moet wel worden aangetoond dat deze maatregel nodig om redenen van “hygiëne of veiligheid” of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke voorschriften buitensporig zou zijn. De eigenaars die hebben tegengestemd of zich hebben onthouden kunnen onder bepaalde voorwaarden hun kavel dan overdragen aan de andere eigenaars. Zij ontvangen dan een vergoeding die bepaald wordt in onderling overleg of door de Vrederechter.

Aanstelling van een voorlopig bewindvoerder

Bij een patsituatie binnen de VME kan via de Vrederechter een voorlopige be- windvoerder worden aangesteld. Deze neemt dan alle bevoegdheden van de algemene vergadering en van de syndicus over voor wat betreft de opdracht waarvoor hij werd aangesteld. Zo kunnen de syndicus of mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten bij de Vrede- rechter om de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder vragen indien bin- nen de vereniging van mede-eigenaars geen meerderheid gevonden wordt om beslissingen te nemen om het gebouw in overeenstemming te brengen met de wettelijke verplichtingen.

Verplichte aanleg van een reservekapitaal

Om grote uitgaven makkelijker te bekostigen is de aanleg van een reservekapi- taal verplicht gemaakt voor gebouwen die al meer dan vijf jaar zijn opgeleverd. Dit betekent dat de syndicus jaarlijkse bijkomende opvragingen zal doen ten belope van vijf procent van de gewone werkingskosten van het vorige boekjaar, die dan gespaard worden om latere investeringen te financieren zoals de ver- nieuwing van de lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking. De algemene vergadering kan wel nog met vier vijfde meerderheid beslissen om deze spaar- pot niet aan te leggen.

Inning van de bijdragen

Veel gebouwen kampen met een liquiditeitstekort omdat verschillende mede- eigenaars hun bijdragen niet of laattijdig betalen. Er is nu voorzien dat de syndicus zonder beslissing van de algemene vergadering alle en desnoods ook gerechtelijke stappen kan nemen tegen deze mede-eigenaars. De mede-eigenaar die tot betaling wordt veroordeeld moet dan niet enkel de kosten van de vereniging meebetalen volgens zijn aandeel in de gemene delen, maar ook de gerechtskosten waartoe hij wordt veroordeeld in de procedure.

Voorrecht op de achterstallen bij samenloop van schuldeisers

Wanneer mede-eigenaars die achterstand van betaling hebben hun appartement verkopen, al dan niet onder druk van schuldeisers, dan worden de tegoeden van de vereniging van mede-eigenaars ingehouden door de notaris en bij voorrang aan haar uitbetaald. Het voorrecht dat nu is gecreëerd zorgt ervoor dat de vereniging van mede-eigenaars zelfs voorrang krijgt op de hypothecaire schuldeisers. Het geldt wel enkel voor recente achterstallen, namelijk die van het huidige en van het vorige boekjaar.

Herleving van het reglement van interne orde

De werkingsregels van de vereniging van mede-eigenaars zijn opgenomen in de basisakte, in het regelement van mede-eigendom en in het reglement van interne orde. De eerste twee, ook samen de statuten genoemd, zijn opgenomen in een notariële akte en kunnen ook enkel bij notariële akte worden gewijzigd en mits een beslissing daartoe wordt genomen bij 2/3 of 4/5 meerderheid. Door de nieuwe wet krijgt het reglement van interne orde meer belang. Veel van de werkingsregels van de vereniging moeten nu hierin worden opgenomen. Dit onderhands document kan gewijzigd worden met een gewone meerderheid en zonder extra (notariële) kosten.

Transparante syndicusvergoeding

De wetgever heeft ook gekozen voor een sterke transparantie wat betreft de syndicuskosten. In de overeenkomst met de syndicus dient uitdrukkelijk vermeld te staan welke prestaties vallen onder de forfaitaire vergoeding en voor welke prestaties een aanvullende vergoeding mag worden gevraagd. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, tenzij de algemene vergade- ring hierover anders beslist.

Informatie aan de huurders

Anderzijds zijn de informatieplichten van de syndicus aangepast: niet langer de syndicus moet de huurders inlichten omtrent de beslissingen van de algemene vergadering maar de mede-eigenaar-verhuurder zelf. De verhuurder heet nu één maand tijd om per aangetekende brief kopij van de notulen van de algemene vergadering over te maken aan de huurder.

De huurder heeft het recht om de beslissingen van de algemene vergadering aan te vechten binnen de vier maanden na de datum ervan. Na deze termijn vervalt zijn recht om dat te doen, maar hij kan wel nog de verhuurder aansprakelijk stellen als hij te laat werd verwittigd.

Aanpassing van de statuten door de promotor

Het gebeurt regelmatig dat bij het optrekken van het appartementsgebouw en de verkoop op plan van de kavels, er zich een situatie voordoet die de promotor noodzaakt om de statuten nog aan te passen. Van de overschrijving van de statuten en de verkoop van de eerste kavel dient over een dergelijke wijziging te worden beslist door de algemene vergadering en niet meer alleen door de syndicus.

Thans kan de promotor tot aan de voorlopig oplevering van de gemene delen van het gebouw toch nog eenzijdig de statuten wijzigingen als dat door technische omstandigheden of het of rechtmatig belang van de vereniging van mede- eigenaars is ingegeven. Uiteraard kan die wijziging niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatieve kavel raken.

Recht op bijstand op de algemene vergadering

Of een mede-eigenaar zich op een algemene vergadering kon laten bijstaan door een derde was niet wettelijk bepaald. Men diende de statuten hierop na te zien en wanneer deze hierover zwegen was men overgeleverd aan de good will van de mede-eigenaars om de derde al dan niet toe te laten tot de vergadering.

Nu is het recht op bijstand wettelijk verankerd. Elke stemgerechtigde eigenaar heeft het recht om zich te laten bijstaan door één persoon, op voorwaarde dat hij de syndicus hiervan ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering bij aangetekende zending in kennis stelt.

Met deze aanpassingen wordt duidelijk een beter evenwicht gecreëerd binnen de mede-eigendom.

Lexicon