Gent, picture by Edelseider.

Immo in Gent

Geschreven door Geert Degrande op 4 juni 2019

Gentse vastgoedmarkt blijft de toon zetten

Onder de “regeerperiode” van de socialistische en volkse burgemeester Daniel Termont, die ooit werd verkozen tot tweede beste burgemeester ter wereld,  ontpopte Gent zich tussen 2006 en 2018 op vele vlakken tot een voorloper inzake stadsvernieuwing. 

Gent, picture by Edelseider.Niemand kan naast het feit kijken dat de stad de jongste twintig jaar een enorme aantrekkingskracht heeft uitgeoefend, niet in de laatste plaats ook door zijn populariteit als studentenstad. Eén en ander heeft ook een grote impact op de vastgoedmarkt. Want er is nood aan woongelegenheid voor jong en oud en veel investeerders hebben zich op de markt begeven om wooneenheden te verhuren.

Vastgoed in en rond Gent is behoorlijk duur, maar blijft desondanks erg gegeerd. We legden ons oor te luisteren bij Simon Van de Moortel (Rencura), Sofie Van Besien (Sofimmo), Geert Crevits (Immobiliën Crevits), Geoffrey Giet (Agence Rosseel), Jean-Marc Vandersmissen (Oryx Projects), Baudouin Hubené (Immo-Eden), Sophie Van  Nieuwenhove (SVN Vastgoed) en Francis De Meester (Immo francis De Meester).

Heel sterke dynamiek maar geen oververhitting

De dynamiek van de Gentse vastgoedmarkt blijft onveranderd zeer positief. “In de 27 jaar dat ik actief ben”, legt Francis De Meester uit, “heb ik al talloze keren gehoord dat er toch wel eens een terugval van de prijzen zal komen, maar dat is nog altijd niet gebeurd. Met name investeerders blijven door de nog altijd lage rente nog altijd erg geïnteresseerd om appartementen en huizen te kopen. Het gaat daarbij zowel om wat ik “professionele investeerders” zou durven noemen als om mensen die bijvoorbeeld geërfd hebben of die net hun pensioenfonds uitgekeerd hebben gekregen. Veel meer dan vroeger worden die centen belegd op de vastgoedmarkt. De enorme dynamiek zorgt er soms wel eens voor dat mensen het woord “oververhitting” in de mond nemen, maar in de praktijk blijkt die term toch telkens weer net iets te sterk. Hoewel er natuurlijk elementen zijn die voor bepaalde verschuivingen zorgen – denk maar aan de sterk toegenomen aandacht voor energienormen – blijft vastgoed het erg goed doen, niet alleen in het Gentse stadscentrum, maar ook in de gemeentes rond Gent die als het ware meegezogen worden in de positieve spiraal.”

Professioneel advies nodig bij verhuren

Ook Sophie Van Nieuwenhove wijst erop dat de algemene economische toestand, waarin na de financiële crisis van tien jaar geleden de jongste jaren toch weer sprake was van het nodige optimisme en het feit dat de rente nog altijd laag is, een positieve impact hebben op de vastgoedmarkt. 

We merken dat de verhouding tussen de aankopen van investeerders en van mensen die panden kopen om er zelf te wonen, zowat op 50/50 ligt. Het is dus zeker niet alleen de verhuurmarkt die boomt. Eigenaars beseffen trouwens dat ook bij verhuren één en ander komt kijken en daar kunnen wij hen vanuit ons kantoor dat ook syndicdiensten aanbiedt erg goed bij bijstaan, omdat we heel wat ervaring hebben met onder meer de selectie van de huurders en het voor de verhuurders toch ook erg belangrijke aspect van de plaatsbeschrijving. Voorts valt het ons op dat ligging voor de kopers niet alleen in Gent centrum erg belangrijk is, maar ook in de omliggende gemeenten.  Uiteindelijk is Vlaanderen natuurlijk niet zo groot. Er is dan ook toenemende belangstelling voor appartementen in dorpskernen, met name van de oudere generatie die haar woning heeft verkocht. De jongere generaties zijn volgens ons enerzijds minder bereid dan vroeger om een groot deel van hun budget aan wonen te besteden omdat ze ook veel willen reizen, maar anderzijds zijn ze ook nog weinig bereid om grote renovatiewerken uit te voeren. Al die elementen samen maken van de vastgoedmarkt eigenlijk een boeiende puzzel, die wij in het belang van kopers, verkopers, huurders en verhuurders elke dag weer met veel passie leggen.” 

Stad in het groen

Jean-Marc Vandersmissen wijst erop dat de aantrekkingskracht van Gent ook een unieke kans biedt om toekomstgericht te werken en te denken aan bouwen en wonen voor de volgende generaties. “Omdat zoveel mensen in Gent willen wonen, zien we ook heel veel nieuwe projectenDat biedt een unieke kans om ook het voortouw te nemen in het organiseren van de verdichting waaraan volgens iedereen nood is. Publieke ruimte en groen voorzien op een manier dat wonen, werken en winkelen op een aangename manier hand in hand kunnen gaan, is volgens mij de toekomst. Zo werk je aan een stad met een gezonde en diverse bevolkingsmix, waarin het voor iedereen aangenaam is om te wonen. In Gent bijvoorbeeld trekken nog altijd veel jonge gezinnen weg uit de stad. Volgens mij niet zozeer omdat ze denken dat ze kinderen het best buiten de stad grootbrengen, maar eerder omdat het in de stad nog ontbreekt aan woongelegenheid die een antwoord biedt op hun noden van vandaag en op de noden van wonen in de toekomst. Op de Tondeliersite bouwen we wel dergelijke woongelegenheid, in een groene long en vlak bij het stadscentrum.”

Succes als studentenstad heeft grote impact

Geoffrey Giet, directeur Agence Rosseel, wijst op de invloed van de groeiende studentenpopulatie op gezinswoningen. De jongste tien jaar zijn er minstens 20.000 studenten bijgekomen. Het zijn er nu meer dan 75.000. Hoewel er de jongste jaren heel wat grootschalige accommodatie gerealiseerd werd, volstaat dit niet om te voldoen aan de woonbehoefte van de studenten waarvan meer dan 40% van zegt op ‘kot’ te verblijven.

Dat zijn 13 studenten per 100 inwoners in GentEen klein kwart daarvan verblijft volgens een aantal recente cijfers “op kot” in een woning, die feitelijk bestemd is voor gezinnen. Sommige van die woningen zijn door de ouders aangekocht met de bedoeling er hun studerende kinderen in onder te brengen, en dat getuigt van veel proactiviteit. Deze ouders beseffen niet dat ze eigenlijk enkel hun eigen kinderen daar mogen huisvesten. Anderzijds is het zo dat de stad ernaar streeft om veel van deze woningen opnieuw op de markt te kunnen brengen voor gezinnen door de studenten ertoe aan te zetten over te stappen naar een verblijf in een vergunde studentenaccommodatie. Aan de stijgende accommodatiebehoefte voor studenten is de jongste tien jaar met zekerheid voor minder dan de helft voldaan. Nieuwe kleinschalige studentenaccommodatie wordt niet langer vergund. Oudere kleinschalige studentenaccommodatie is in het beste geval ‘vergund geacht’ maar het aantal eenheden kan niet meer verhoogd worden. Het tegendeel is waar, want bij verbouwing en het conform maken voor een C-attest van deze accommodatie gaan er vaak eenheden verloren. Op de keper beschouwd kan je met zekerheid stellen dat de komende tijd de druk op studentenkamers zal verhogen. Zij zullen niet ‘betaalbaarder’ worden en voor de investeerder zal ‘vergunde’ studentenaccommodatie zich mogelijk aandienen als een premium belegging. Niet enkel qua aanvangsrendement (huurinkomsten) maar ook op het vlak van meerwaarde op termijn. Maar ook de ‘druk’ die de student-bewoner op de gewone markt van gezinswoningen zet zal niet meteen opgelost raken. Schaarste op de woonmarkt en schaarste op de markt van studentenaccommodatie zijn hier elkaars concurrent.”     

Ervaring van erkende makelaars is onontbeerlijk

Baudouin Hubené stipt eveneens aan dat de almaar toenemende studentenpopulatie in Gent een niet te onderschatten impact heeft op de vastgoedmarkt. “Samenwonende studenten nemen inderdaad sommige panden in die daardoor niet beschikbaar zijn voor het ook toenemende segment van de families. Het invoeren van de tweedeverblijfstaks voor de huurwoningen heeft dat fenomeen wel al wat afgeremd, maar voor de koopwoningen is dat moeilijker omdat het vaak de ouders zijn die een pand hebben gekocht waar ze hun studerende kinderen in onderbrengen. In ieder geval draagt de nog altijd toenemende aantrekkingskracht van Gent als studentenstad ook bij tot het feit dat wonen in Gent almaar duurder wordt. Er is de jongste decennia voor vastgoed in Gent en in de omliggende gemeenten sprake geweest van heel forse prijsstijgingen, waardoor betaalbaar wonen voor een toenemende groep moeilijk wordt. Investeerders die zich op de verhuurmarkt willen begeven, proberen dan ook gretig hun kansen te grijpen. Maar de sterke dynamiek op de markt maakt de zaken er niet gemakkelijker op. Vandaar dat de ervaring van een erkende BIV-makelaar voor kopers, verhuurders en huurders van onmisbaar belang is bij het realiseren van hun transacties.” 

Mobiliteit en werk heeft ook invloed op de vastgoedmarkt

Simon Van de Moortel wijst erop dat de vastgoedmarkt in Gent en de randgemeenten ongemeen sterk draait. “Appartementen staan amper enkele weken op de markt en het is ook voor woningen niet meer ongewoon dat na een eerste bezoekmoment reeds meerdere partijen de woning willen aankopen. Gezien de grote vraag en het lagere aanbod merken we dat de prijzen de laatste kwartalen sterk gestegen zijn. Zonder te zeggen dat de markt oververhit is, meen ik toch te mogen stellen dat hij zeer “warm” is. Voor mensen die twijfelen of het nu het moment is om te verkopen, durven wij alvast volop de raad geven om dat te doen. Op dit moment is de vraag groot en met ons zeer uitgestrekte netwerk over volledig België zijn we in staat om panden tegen de juiste marktprijs in  een mum van tijd te verkopen. Ook de populariteit van Gent als studentenstad heeft inderdaad de nodige impact. Het Gentse stadsbestuur eist een professionele uitbating van nieuwe en bestaande wooncomplexen voor studenten. Als rentmeester van investeringsvastgoed in heel Vlaanderen zijn wij het gewoon om zowel één appartement als complexen te beheren. Op die manier hebben huurders één contactpersoon die alles weet van zijn huurpand en kan er zeer vlot geholpen worden bij problemen. Denk maar aan wifiproblemen in een studentenhuisvestiging. Dit zijn tegenwoordig problemen die binnen de paar uur moeten verholpen worden.  De vraag naar huisvesting blijft in ieder geval grootEr is met name veel vraag naar appartementen in de centrumsteden, niet alleen vanwege de oudere bevolkingsgroei maar ook vanwege jongere mensen, die veel vaker dan vroeger dichter bij hun werk willen wonen en ook goed beseffen dat het niet is omdat ze vandaag in plaats X werken dat ze morgen niet even goed in plaats Y kunnen werken. Daardoor willen ook jonge starters eerder huren dan kopen.  Dit maakt het zeer interessant voor investeerders. In Nederland is deze evolutie reeds enige tijd bezig. Maar we kunnen niet genoeg benadrukken dat vastgoedinvesteerders er alle belang bij hebben zich goed te laten omringenGezien onze uitgebreide investeringskennis op de vastgoedmarkt bieden wij onze klanten gratis aankoopadvies. Op die manier is de investeerder een stuk geruster en kunnen we op voorhand een marktconforme huurprijs bepalen die haalbaar is, zodat kopers nog voor de aankoop een duidelijk zicht krijgen op hun rendement.”   

Nog altijd genoeg panden te vinden tegen een correcte aankoop- of huurprijs

Sofie Van Besien wijst er van haar kant op dat met name de instapklare panden enorm gegeerd zijn. “Zoals bij alles zijn er trends en tegentrends. Er is enerzijds een enorme vraag, maar anderzijds staan panden die deels te renoveren of op te knappen zijn, weer wat langer te koop. Voor alleenstaanden en koppels met één inkomen is “onbetaalbaarheid” stilaan een term die echt ingang vindt, maar toch zijn er ook nog altijd panden te vinden tegen een correcte aankoop- of huurprijs. Er is ook veel vraag van studenten naar woningen, maar het meerendeel van onze klanten geeft toch de voorkeur om te verhuren aan koppels of personen met een vast inkomen. Dat komt enerzijds door de domiciliëringsverplichting en anderzijds toch ook door een zeker wantrouwen om aan studenten te verhuren. Vandaar dat nogal wat ouders een huis of een appartement kopen om er eerst hun studerende kinderen te laten wonen en er daarna zelf in te trekken. Met de energienorm van 2020 zijn eigenaars ook beducht voor de extra kosten rond isolatie. Bij de aankoop van een appartement in mede-eigendom liggen die kosten toch lager dan bij een gezinswoning. In ieder geval is het zo dat de vastgoedmarkt met zijn enorme dynamiek en zijn veranderende regelgeving voor mensen die daar niet dagelijks mee bezig zijn, behoorlijk complex is. De begeleiding door een professionele makelaar is dan ook een must.”   

Perceptie en realiteit

Geert Crevits wil dieper ingaan op de term “onbetaalbaar” die voor vastgoed in Gent steeds vaker in de mond wordt genomen. "Niemand kan ontkennen dat de prijzen de jongste tien jaar fors zijn gestegen. Maar alles is natuurlijk relatief. Het komt mij voor dat de prijsstijgingen in de Arteveldestad zich pas fel gemanifesteerd hebben sinds het jaar 2000 – heel recent dus. Vastgoed in Gent is nog altijd goedkoper dan in steden als Brussel en Leuven, waar de prijsstijgingen geleidelijker zijn gebeurd en gespreid waren over een langere periode. Wat wel volgens mij een relatief nieuw fenomeen is, is dat investeerders die een appartement kopen, nu meer dan vroeger, niet enkel naar het appartement zelf kijken maar ook naar de globale staat van het gebouw, waar dat appartement deel van uitmaakt. Hoe is de staat van het dak, is er dakisolatie, hoe scoort het gebouw op energetisch vlak, welke kosten zijn er te verwachten op korte en lange termijn, enzovoort. Met name voor bestaande appartementen die dateren van vijftig tot zestig jaar geleden, waarvan de eigenaars de kosten voor vernieuwing altijd voor zich uit hebben geschoven, is dat een erg belangrijk punt geworden. De vernieuwingskosten voor het gebouw kunnen niet dadelijk verhaald worden in de huurprijs. Het is een van de redenen waarom de belangstelling voor instapklare nieuwbouwappartementen groter is dan voor die oudere flats.”

Onze gesprekspartners leggen dus hier en daar andere accenten maar zijn het in ieder geval over één ding roerend eens: met name dat de Gentse vastgoedmarkt volop floreert en dat het er niet naar uitziet dat er snel een rem gezet zal worden op de aantrekkingskracht die de stad blijft uitoefenen. Het zorgt voor een complexe puzzel van kopen, verkopen, verhuren en huren, waarbij zij met hart en ziel en met dagelijkse inzet en veel passie hun klanten dag na dag bijstaan.

Lexicon