Knokke-Heist, picture by Fusslkopp.

Immo in Knokke-Heist

Geschreven door Geert Degrande op 12 juli 2019

Knokke blijft op alle vlakken een trendsetter

Knokke spreekt nog altijd tot de verbeelding. En zeker niet alleen omdat onlangs een foto opdook waaruit bleek dat de bekende burgemeester Leopold Lippens op één of andere golfcourt een ontmoeting had met de Amerikaanse president Donald Trump. Maar natuurlijk ook omdat de kustplaats symbool staat voor exclusiviteit en nieuwe trends. 

Knokke-Heist, picture by Fusslkopp.Voor wie over de nodige middelen beschikt is een vast adres of een tweede verblijfplaats in Knokke nog altijd zo goed als een must. Ook de mobiscore, hét item dat de jongste weken het vastgoednieuws beheerste, kan daar niets aan veranderen. De vastgoedsector blijft er dan ook op volle toeren draaien. Dat bevestigen ook Joeri Verstraeten (Immax), Alex Dewulf (Alex Dewulf), Brecht Romel (Bordes), Julie Fevery (Immo Fevery) en Michelle Christiaens (Agence Van Den Broucke).

De barometer is positief

Uit de jaarlijkse terugblik en prognose waarmee vastgoedkantoor Alex Dewulf elke twaalf maanden uitpakt, blijkt dat de Knokse vastgoedmarkt de jongste jaren de sterke resultaten aan elkaar heeft geregen. Kopen, verkopen, huren en verhuren blijven op volle toeren draaien. Ook de striktere regeling die in 2018 is ingegaan rond de verhuur van vakantiewoningen en in mede-eigendomsrecht, met onder andere de verplichting om voor elke mede-eigendom een reservefonds aan te leggen en het verlagen van de verplichte meerderheid om verbeteringswerken uit te voeren van drie vierden naar twee derden, deed de vastgoedmotor niet sputteren.

Want de algemene economische toestand met de nog altijd bijzonder lage rente – in die mate zelfs dat voor overheidsleningen de negatieve rente in zicht komt – en een fusie-en overnamemarkt die op volle toeren draait, zodat nogal wat ondernemers na het overlaten van hun bedrijf over een mooi kapitaal beschikken, voedt nog altijd het hogere marktsegment dat in Knokke prominent aanwezig is.   “Er zijn de voorbije jaren nieuwe, grote vermogens ontstaan en er zijn meer rijken dan vroeger”, zegt Alex Dewulf. Die vinden hun weg naar de markt van het luxevastgoed.  Knokke heeft een geweldige aantrekkingskracht op de vermogende Belgen en Nederlanders.”

Micromarkt

Volgens de notarisbarometer bedraagt de mediaanprijs voor een appartement in Knokke-Heist 370.000 euro. Knokke is dan ook veruit de duurste appartementenmarkt aan de Belgische kust. Maar toch is op dat bedrag eigenlijk geen peil te trekken, want het ligt een flink pak onder wat moet worden neergeteld voor echte Knokse woonluxe. Knokke wordt door vastgoedspecialisten dan ook terecht beschreven als een micromarkt, die eigenlijk een heel andere dynamiek heeft dan de andere kustgemeenten en die onder meer wordt gekenmerkt door een enorme vraag naar woongelegenheid waarvoor kopers met de glimlach bedragen van meer dan één miljoen euro willen neertellen.

De woonunits van projecten als Des Nations op de zeedijk, One Carlton en Ocean Drive van de groep Versluys zijn dan ook bijzonder vlot van de hand gegaan. Er gebeuren zelfs jaarlijks verschillende transacties waarmee een bedrag gepaard gaat van meer dan 2,5 miljoen euro. Anderzijds blijkt ook het instapsegment met prijzen tussen de 350.000 en de 400.000 euro bijzonder gegeerd. Voor panden waarvoor tussen de 400.000 en 1.000.000 euro moet worden betaald zou de markt het volgens kenners iets moeilijker hebben. En de reden daarvoor is gemakkelijk te achterhalen: ze zijn te duur voor mensen die echt een begrensd budget hebben en te goedkoop voor kandidaten die zich topluxe kunnen veroorloven.

Place to be

Het wat exclusieve imago is de beste “levensverzekering” voor het succes van Knokke”, geeft Alex Dewulf aan. “Het is absoluut noodzakelijk op alle vlak hier naar het beste te streven in architectuur, winkelaanbod, natuur en culturele beleving. Aan de Noordzee is er nu eenmaal geen enkele andere gelijkaardige bestemming. Horeca en dienstenleveranciers spelen daar volop op in en dat geldt ook voor het stadsbestuur dat voluit kiest voor een beleid waarin de lat hoog leggen en streven naar de absolute top vaste prik is. Vandaar ook het inzetten op beleving rond diverse topevenementen zoals  Hippique, Mise en Plage, Zoute Grand Prix. Succes trekt nog altijd succes aan. Vandaar dat ik vind dat er in Knokke zeker niet te veel wordt gebouwd, temeer omdat echte grote projecten niet meer mogelijk zijn. Op een totaal aantal transacties van ongeveer 1.100 ging het vorig jaar maar om zowat 150 nieuwbouwpanden. Er is dus zeker geen sprake van overaanbod. Integendeel zelfs, in het luxesegment durf ik gerust zeggen dat er eerder schaarste heerst. Een ontwikkeling die we echter wel in het oog moeten houden is het feit dat steeds meer mensen opteren voor een vaste verblijfplaats in Knokke, maar dat het totale bevolkingsaantal niet stijgt. Dat is wellicht omdat lokale jongeren nog steeds overwegend vertrekken wegens de hoge vastgoedprijzen, omdat ze na hun studies in de driehoek Gent-Antwerpen-Brussel blijven en omdat hier geen grote lokale werkgevers zijn.  Het zijn medioren en senioren die erbij komen en jonge gezinnen die vertrekken. Het is heel moeilijk daar iets aan te doen en op termijn zou dat de prijzen wel onder druk kunnen zetten.”

Aangenaam toeven

“Knokke is sinds enkele decennia een plekje waar het aangenaam vertoeven is”, zegt Joeri Verstraeten. “Zij het als badstad, artistiek en cultureel platform, bevoorrechte ontmoetingsplaats voor nieuwe tendensen of als baken van rust en ontspanning. Bovendien vindt men er de grootste en meest chique winkelbuurt, alles gemakkelijk bereikbaar met de fiets. ‘La Nuit du Zoute’ en de Zoute Rally brengen het beste van ieder naar boven. Een eigendom in Knokke, beschouwen de kopers als een investering. Een eersteklassebestemming aan de Belgische kust en een prachtige mix van strand en duinen. De rust van de zee en de prachtige natuur zorgen ervoor dat u weer nieuwe energie kunt opdoen, ‘quality time’ met het gezin of partner. De mensen kopen een tweede verblijf om er later hun vaste verblijfplaats van te maken, een lange termijnbeslissing.”

Op de vraag of er niet te veel gebouwd wordt in Knokke antwoordt Joeri Verstraeten: “We moeten durven vooruitkijken om deze rijkdom te bewaren. Een tweede golf, een nieuw ziekenhuis… Wat er een goed punt is, is dat de oude appartementsgebouwen of oude villa’s gerenoveerd worden of nieuwbouwprojecten worden. Dit eveneens omwille van de nieuwe normen. Knokke is een zeer belangrijke markt voor appartementen. De luxeappartementen bevinden zich op de zeedijk, of toch minstens op loopafstand van de zee, mét zeezicht. Een groot deel van de luxeappartementen in Knokke wordt gekocht door Belgen om er dan permanent te verblijven. Een woning of appartement, als vaste verblijfplaats of als tweede verblijfplaats in Knokke blijft in ieder geval een statussymbool. Het tweede verblijf wordt een vast verblijf, wat in Knokke in toenemende mate het geval is. Wat de Mobiscore betreft heeft Knokke de voordelen van een stad, maar zonder haar nadelen: winkels, hotels, vrije tijdsinfrastructuur, ziekenhuis; en dit alles heel gemakkelijk bereikbaar. Verder zijn er een station, tramhaltes van de kusttram, buslijnen en gemakkelijke verbindingswegen naar het binnenland. Immax Immobiliën is in ieder geval thuis in Knokke. We zijn een ervaren partner in vastgoed en al meer dan 15 jaar actief in en rond Knokke-Heist. We presenteren trots één van de grootste vastgoedportefeuilles uit de regio. Door de jaren heen hebben we al heel wat panden, garages en bouwgronden te koop aangeboden én succesvol verkocht. Dankzij onze nauwe banden met bouwpromotoren kunnen we bovendien de mooiste nieuwbouwprojecten aanbieden. Het Immax-team staat klaar om u persoonlijk doorheen het volledige traject te begeleiden.”

Tijden veranderen

Hoewel ook Michelle Christiaens onderschrijft dat de marktdynamiek in Knokke intact blijft, staat ze ook stil bij een duidelijke trend: het feit dat de vakantieverhuur ondertussen helemaal anders is dan vroeger. “We hebben nog wel een aantal vaste klanten die elk jaar voor een maand huren, maar hun aantal vermindert toch sterk. Vroeger was vakantie vaak synoniem voor vakantie aan zee. Maar de mogelijkheden om te reizen zijn voor jong en oud zo sterk uitgebreid, dat een verblijf aan de kust nu echt eerder een bijkomende vakantie is. Tot niet zo lang geleden trokken 65-plussers zich op die leeftijd als het ware terug, vaak aan zee, terwijl ze nu bij wijze van spreken pas vanaf die leeftijd echt de zeven wereldzeeën gaan bevaren. Eén en ander betekent dat we voor de vakantieverhuur veel meer per week moeten werken, wat dus ook intensiever is. Maar we zien wel dat Knokke-Heist omwille van de combinatie van zee, stad en natuur een magische aantrekkingskracht blijft uitoefenen. Voor veel mensen blijft een tweede verblijf in Knokke een droom en het valt mij op dat heel wat onder hen die droom ook kunnen waarmaken, zeker nu geld dat op de bank staat toch niets meer opbrengt en zelfs in waarde daalt.”

Mobiscore heeft weinig invloed op vastgoed aan de kust

Onze gesprekspartners zijn het er overigens roerend over ééns dat de mobiscore, die in de vastgoedwereld toch hét nieuwsitem was van de afgelopen weken, voor vastgoed aan de kust eigenlijk weinig of niet relevant is. Ter herinnering: ontslagnemend minister Koen Van den Heuvel lanceerde midden juni deze mobiscore die moet helpen om de duurzaamheid van woningen te bepalen. 

De score geeft aan hoe makkelijk het is om met de fiets of te voet van de woning naar de dichtstbijzijnde scholen, winkels, haltes voor openbaar vervoer te gaan”, verduidelijkt Brecht Romel. “Hoe hoger de Mobiscore op de schaal van 0 tot 10, hoe lager de mobiliteits- en milieu-impact van de woning. Het is een sensibiliserend instrument, en dus geen verplichting, dat makelaars kunnen opnemen in hun vastgoedadvertenties. Op zich is daar niets mis mee, maar kopers kunnen natuurlijk ook zelf afwegen of hun nieuwe woning of appartement voldoende vlot bereikbaar is en of alle nodige faciliteiten in de buurt aanwezig zijn. Voor tweede verblijven is de mobiscore sowieso minder relevant en in Knokke, bevindt alles zich, net als in de andere kustgemeenten eigenlijk, op wandelafstand. Met andere woorden: de lancering in een nieuwsarme periode, deed misschien wel wat stof opwaaien, maar de impact ervan op de vastgoeddynamiek is aan de kust eigenlijk te verwaarlozen.”     

Zomergevoel

Oostende mag dan misschien wel de koningin der badsteden zijn, ook Knokke en Heist hebben een heel specifiek aureool dat goed bewaard blijft. “Het zomergevoel wordt hier toch in stand gehouden met evenementen die voor een enorme beleving zorgen”, zegt Julie Fevery. “Denk bijvoorbeeld maar aan het vuurwerkfestival, het Kneistival en de nacht van het Zoute. Het zijn events die tot de verbeelding blijven spreken, waarmee Knokke toont dat het zijn bewonderaars echt verdient. Het zomergevoel wordt ook steeds meer doorgetrokken. De scheiding tussen de seizoenen is met de jaren een stuk minder uitgesproken geworden. Vandaar dat Knokke echt wel een toplocatie blijft, waar zowel vakantiegangers als tweede verblijvers en mensen die hier vast wonen ten volle van kunnen genieten. Met onze jarenlange vastgoedervaring in Knokke-Heist weten wij wat op de markt speelt en kunnen wij kopers, investeerders en verkopers en verhuurders perfect adviseren.”

  

Lexicon