Ronde tafel debat Essentielle Immo

Immobiliën, veranderende perspectieven

Geschreven door Thierry Laffineur op 8 maart 2014

Ronde tafel debat van Essentielle Immo

Terwijl MIPIM 2014 in het teken zal staan van veranderende perspectieven, in het bijzonder met het oog op de evolutie van onze infrastructuur in de komende 25 jaar, toont een analyse van PwC aan dat de huidige aanpak van deze markt tweeledig is. Terwijl professionele beleggers aan geografische en sectorale spreiding doen - van traditionele beleggingen (bijv. kantoren en winkelcentra) tot alternatieve beleggingen (zoals rusthuizen) die regelmatige en geïndexeerde inkomsten op lange termijn genereren, zien niet-professionele beleggers (bijv. industriële groepen en overheden) hun vastgoed als een alternatief om hun activiteiten te financieren en als optimalisatie van hun cash-flow uit operationele activiteiten zoals Sale and Leaseback (SLB) en van Publiek- Private Samenwerking (PPS). Gelijklopend zijn de duurzame ontwikkeling en energie-efficiëntie van gebouwen belangrijker (bv. NZEB = Zero Energy Building vanaf 2021), meer gereguleerd en dus duurder geworden.

Ronde tafel debat Essentielle ImmoDit roept verschillende vragen op, zoals: Hoe kan de vastgoedmarkt worden aangepast om aan de uitdagingen van de economische situatie, de demografische wijzigingen en de wijzigingen in de regelgeving te voldoen? Wat zijn de vooruitzichten voor de stedelijke ontwikkeling? Hoe zit het met de invloed van e-business op de industriële, logistieke en kantoorgebouwen? Wat zijn de veelbelovende markten (geografisch en sectoraal)? Zullen in de toekomst de beste gebouwen meerdere functies vervullen?

 

Om op deze vragen te antwoorden, zaten rond de tafel :

Cedric MALI - Executive Director CBRE
Luc Deleuze - Architect - Partner ART  & BUILD
Frederic Van de PUTTE – CEO - DTZ
Pierre-Paul Verelst, Head of Research , JLL
Emilie Rousseaux -  Verantwoordelijke BELGIAN LAND
Christian LASSERRE - Administratief bestuurder CLI

SLB: ZEKER, VOOR EEN GEZOND BEDRIJF ALTHANS!

Hoe schatten jullie de evolutie van de activiteiten van SLB in?

 

C.Mali: De SLB is niets nieuw. De toename ervan - gedurende de afgelopen jaren – is wel een gegeven waarmee rekening moet gehouden worden. Maar het is niet omdat de ‘corporate’ sector voorstander is van SLB, dat het een ‘miraculeuze’ oplossing is voor elk bedrijfsvastgoed.

 

Waarom?

 

Een SLB vereist een dubbel engagement vanwege de verkoper:

  • Een engagement op gebruiksduur (huurcontract op lange termijn)
  • Een engagement mbt oppervlakte.

Deze twee elementen resulteren dus niet noodzakelijkerwijs in een grotere flexibiliteit voor de gebruiker. De winst, onder de vorm van kapitaal, die door de verkoop van het onroerend goed wordt verwezenlijkt, vertaalt zich niet per definitie op operationeel niveau door het optimale gebruik van het genoemde gebouw! Hierbij rijzen vragen over de relevantie van dergelijke operaties.

 

P.P. Verelst: Dan is er nog de druk van de bank. Deze banken zijn over het algemeen bereid om de operationele projecten te financieren, indien er een garantie tegenover staat. In het geval van SLB, is het gebouw zelf (over het algemeen is de bank de koper) of de securitisatie van vorderingen meestal de garantie.

 

F. Van de Putte: De SLB heeft een tweeledig doel: de herfinanciering van het bedrijf enerzijds en flexibiliteit anderzijds. Aangezien de onderneming (de verkoper) de huur zal moeten blijven betalen, is dit systeem wel enkel interessant voor financieel gezonde ondernemingen.

 

L. Deleuze: Binnen, zowel private als publieke, ondernemingen is er - al enige tijd - een scheiding tussen de bedrijfsactiviteiten of core business enerzijds en het vastgoed anderzijds. De reden is duidelijk: Een bedrijf met als core business bijvoorbeeld distributie, heeft niets aan het beheer van onroerend goed.

 

Actiris (publieke onderneming), werkt momenteel volgens dit principe. Deze onderneming heeft zich ontdaan van haar onroerende activa, ten behoeve van een verblijf - als een lange termijn huurder - in een gebouw dat nog beter aangepast is aan haar missie.

‘NEARLY ZERO-ENERGY BUILDING’: DE ESSENTIE ZIT IN ‘NEARLY’

Hoe zit het met de aanpak voor de NZEB standaard voor 2021 ?

 

P.P. Verelst: Deze EU-richtlijn is nog geen al te groot probleem voor de bedrijven. Er moet wel worden opgemerkt dat de Brusselse huurprijzen zeer laag zijn gebleven in vergelijking met andere Europese grootsteden, wat het heel wat moeilijker maakt om de extra kosten, die de uitvoering van de normen met zich mee brengen, op te vangen.

 

L. Deleuze: We hebben niet hetzelfde marktrendement.

 

We kunnen zeggen dat in 'bijna energieneutraal' het sleutelwoord 'bijna' zou kunnen zijn (in de geest van de Europese Gemeenschap); terwijl andere regeringen hebben gekozen voor de strengere optie 'Zero Energy’ “stricto sensu”. Maar terwijl het zo is dat de implementatie van deze standaard een extra kost betekent, moet er ook aan herinnerd worden dat de houding van bedrijven tegenover vastgoed sterk geëvolueerd is en begint te lijken op die van een lease-auto. Waarbij er een all-inclusive kostprijs betaald wordt (inclusief kosten, verzekeringen, vooruitbetalingen, onderhoud). Zo zal een gebouw dat opgebouwd is uit duurzame materialen en technieken toch een lagere operationele kost en een langere levensduur hebben.

Snellere veroudering en kortere cycli

C. Lasserre: Dit brengt ons tot de vraag : Wat is een modern gebouw?

 

L. Deleuze : Het antwoord hierop is tweeledig. Enerzijds is het een gebouw voorzien van de nieuwste architectonische trends. Deze parameter is echter niet controleerbaar. Anderzijds is een modern gebouw een gebouw waarbij er een evenwicht is tussen het financieel beheer en de variabelen zoals onderhoudskosten, energiegebruik, enz.

 

C.Lasserre: Dit brengt ons naar een andere vraag: hoe snel veroudert een gebouw tegenwoordig? De onderliggende vraag zou kunnen zijn: Is de wet van Moore (*) van toepassing op energie, de vooruitgang van het energiegebruik en versnelt deze vooruitgang de veroudering van de gebouwen? Het antwoord is waarschijnlijk slechts een momentopname van de markt. In principe is de immobiliën-markt dynamisch indien een huurcontract op korte termijn meer waard is dan een huurcontract op lange termijn. Er is dus een verband (dialoog) tussen de huurperiode (> 30 jaar) en de veroudering van een onroerend goed. Bijgevolg is de juiste vraag: Zijn we tegenwoordig in staat om gebouwen neer te zetten die 30 jaar modern blijven of zit er een verschil tussen de huurtermijn en de veroudering van het gebouw?

 

(*) De wetten van Moore zijn empirische wetten met betrekking tot de evolutie van de kracht van de computer (een verdubbeling elke zes maanden) en de complexiteit van de hardware.

 

F. Van de Putte: Huurcontracten op lange termijn bevatten meestal een clausule die een ‘opfrissing’ van het pand voorziet. Dit betekent dat de technologie die vandaag voorhanden is, binnen 20 jaar duidelijk verouderd zal zijn en er opnieuw geïnvesteerd zal moeten worden. Er bestaat dus wel degelijk een kloof tussen langlopende huurcontracten en de veroudering van het pand. Dit helpt om de levenscyclus van het pand te verkorten.

Essentielle Immo ronde tafel debat

10 , 30 , 300 : EEN WINSTGEVEND VERGELIJKING?

L.Deleuze: We kunnen de levenscyclus van een gebouw illustreren volgens de 10/30/300 formule. Deze korte formule maakt vergelijken gemakkelijker.

 

Toelichting:

 

In een gebouw waarvan de bouwkosten waarde 10 hebben, zullen de beheerskosten (= energieverbruik, onderhoud, etc. op 30 jaar) 30 bedragen en salarissen (ook op 30 jaar berekend) een waarde van 300 hebben.

 

Dit betekent dat wanneer de werknemers, in gunstige werkomstandigheden, de productiviteit verhogen met 5%, er 5% van 300 = 15 (= groter dan de initiële waarde van de woning) gewonnen wordt.

 

We begrijpen nu dat de 'overhead' voor een pand in de beste werkomstandigheden en de beste energie-efficiëntie erg laag is in vergelijking met de winst die het biedt. We trekken hieruit twee conclusies:

  • Investeren in energie is een onderdeel van de duurzame aanpak EN interesseert ook de financiële sectoren;
  • Menselijk kapitaal is HET bepalende onderdeel voor een bedrijf ....

F. Van de Putte: ... en het is de rol van de agenten om de (toekomstige) gebruikers van het pand op de hoogte te brengen van de prestaties op de lange termijn.

 

C. Mali: Betere prestaties van het gebouw 'ondersteunen' ook de huurprijzen en rechtvaardigen de meerprijs: hogere huur MAAR lagere huisvestingskosten.

 

L.Deleuze: Onze ervaring (waaronder die van het gebouw 'Covent Garden') leert ons dat het de uiteindelijke investeerder is, die door zijn beslissingen (te bouwen volgens de BREEAM, LEED of HQE-normen) invloed uitoefent op de milieustrategie van de ontwikkelaar / promotor.

 

P.P. Verelst: Laten we toevoegen dat, betreffende het menselijk kapitaal, bedrijven (de gebruikers) zich bewust zijn van de noodzaak om hun werknemers te voorzien van de best mogelijke werkomgeving. En de prestaties van het gebouw zijn een belangrijk onderdeel van deze ‘best mogelijke omgeving’.

EXIT: HET TWEEDE LEVEN VAN EEN GEBOUW

De meeste commerciële gebouwen zijn nu ontworpen met een ‘exit’, wat wil zeggen dat ze ontworpen zijn met de mogelijkheid voor de omschakeling naar andere functies (woningen, hotels, ...). Maar hoe evalueren we dat voordeel?

 

F. Van de Putte: Nadenken over de ‘EXIT’ van een commercieel pand is nieuw, maar daarom zeker niet minder relevant. Volgens onze analyse van de evolutie van de waarde van een gebouw op lange termijn (20 jaar), zien we dat deze waarde kan verdubbelen indien het gebouw goed is ontworpen en voorzien van een eventuele herbestemming of exit.

 

C. Lasserre: Ook al is de standaardisering van dit EXIT principe actueel, het principe zelf is dat niet. Zo was het Karel de Grote-gebouw (Europese Commissie in Brussel), dat gebouwd werd in de vroege jaren '60, voorzien van de mogelijkheid om omgebouwd te worden tot woonunits, voor het geval dat Europa Brussel zou verlaten. In 1990, tijdens de renovatie van het gebouw, is deze optie zeer nuttig gebleken op praktische en economische gebied.

‘BELGIAN LAND (**)’ : EEN FONDS VOOR GEMIDDELDE HUISVESTING

Wat zijn de doelstellingen van Belgian Land?

 

E. Rousseaux: Het proces van Belgian Land is tweeledig: het financiële (heffing en het rendement op het kapitaal) en het maatschappelijke (huisvesting).

 

Het maatschappelijke aspect van Belgian Land anticipeert op de groei van de bevolking, waarbij de huidige huisvesting nauwelijks of geen rekening mee wordt gehouden. De conclusie is eenvoudig: Er is vandaag een belangrijke kloof tussen de kosten van onroerend goed en de inkomens van de huishoudens. Deze kloof wordt uiterst duidelijk bij alles met betrekking tot huisvesting (+ / - 80 m² aan + / - 2.000 € / m²). Ons doel is om aan deze vraag te voldoen, ook de 'entry levels'.

 

Voor het financiële aspect, beschikken we op dit moment over fondsen (€ 55.000.000) en profileren we onszelf als promotor. Dit betekent dat we op zoek gaan naar gronden (woningen tussen de 150 en 200.000 € gaan uit van een lage aanschafprijs van de grond), de ontwikkeling van de projecten beheren in samenwerking met architectenbureaus (efficiëntie in de plannen), de vergunningen aanvragen, de bouw opvolgen en de verkoop verzorgen.

 

Binnen deze strategie hoort zeker ook het omzetten / rehabiliteren van verouderde commerciële gebouwen of zelfs 'duurzame wijken' te bouwen zoals die van Tivoli (Anderlecht) of Bella Vita (Waterloo). Zonder te vergeten dat ze ongetwijfeld particuliere en institutionele beleggers zoals Bevak zullen aantrekken.

 

( ** ) Dit initiatief van Bank Degroof en CBRE heeft voor een totaal van bijna 55 miljoen opgehaald. Deze middelen zullen de komende jaren worden geïnvesteerd in de ontwikkeling van betaalbare woningen (tot nu toe zijn er 1.000 stuks gepland) in de belangrijkste Belgische steden.

E-BUSINESS = E-GEBOUWEN?

Welke impact (op de bezetting) kan e-business hebben op het ontwerp / de ontwikkeling / bezetting van een commercieel onroerend goed?

 

P.P. Verhelst : Zelfs zonder in extreme te gaan zoals de kantoren van Google of Apple, neigen we over het algemeen naar flexibelere en meer open kantoren, zonder dat ze een invloed hebben op de verdeling van de gebruikte oppervlaktes.

 

F. Van de Putte: In dit opzicht is de impact op de kantoorruimtes kleiner dan op de kantoorgebouwen, wat de logistiek (online handel) betreft.

 

P.P. Verelst: Een van de mogelijke wijzigingen is het helpen bij het ombouwen van winkels, die meer ontworpen zijn als showrooms (waar het product ontdekt kan worden), om vervolgens het product online te kopen in dezelfde winkel en niet via een platform zoals bijvoorbeeld Amazon.

 

C. Mali: In ons onderzoek naar de impact van e-business bij verschillende bedrijven (hoe ze deze denken te integreren in hun organisatie), blijkt dat we zeer ‘klassiek’ blijven in ons kantoorgebruik. We hebben wel gemerkt dat nieuwe inrichtingen (aangepast aan Y generatie) neigen naar een vermindering van de individuele oppervlakken, maar naar een toename van formele openbare ruimtes (zaal) of informele ruimtes (hal, trap) die kunnen dienen als ontmoetingsplaats. Dit heeft een invloed op de organisatie van het werk, maar weinig invloed op de nodige oppervlakte. Het fenomeen is eerder het bewijs van een evolutie (bv. geïntegreerd thuiswerken) en is vaak de aanzet tot verhuizen (een gebouw vinden dat geschikt is voor deze ontwikkeling). 

 

L. Deleuze: E-business kan worden beschouwd in termen van twee factoren: de omvang (van het gebouw) en sociologisch (de aanwezigheid van business). De omvang: het effect van e-business is enkel merkbaar in grote gebouwen (bijvoorbeeld outsourcing wat leidt tot een vermindering van de aanwezige werknemers):

 

Sociologie: Dit is afhankelijk van het werkgebied van het bedrijf. Als het werkgebied "brainstorm" activiteiten (zoals onderzoek en ontwikkeling) vereist, zal het effect van e-business voelbaar zijn. In het andere geval, zal het effect veel minder zijn. Wetende dat in Brussel 50% van de banen geen grote ruimtes behoeven (500 > 1.000 m²) is de impact op de oppervlakten nog steeds zeer beperkt.

 

P.P. Verelst: Toch zijn er significante veranderingen. Terwijl de Europese Commissie en andere overheidsinstanties steeds hebben geweigerd om te verhuizen naar de gebouwen met open workspaces, is dit onderwerp niet langer een taboe. Bovendien is het is wat kortzichtig om enkel een link te leggen tussen open workspaces en e-business: Het zijn twee verschillende aspecten van de evolutie. Sommige advocatenkantoren werken tegenwoordig volgens de open workspaces, niet voor aan e-business te doen, wel voor de toename van gebruiksvriendelijkheid, de productiviteit en een vermindering van de kosten.

GEBOUWEN: FLEXIBILITEIT IS NIET HETZELFDE ALS DIVERSITEIT

Zullen morgen de beste panden gemengd of hoofdzakelijk flexibel zijn?

 

F. Van de Putte: We moeten een onderscheid maken tussen horizontale diversiteit (verschillende functies in aaneengelegen gebouwen) en verticale diversiteit (verschillende functies op een verdieping van een gebouw). Het is duidelijk dat de verticale manier niet populair is in Brussel vanwege de kosten (er is nood aan verschillende ingangen en trappen) en het juridische aspect (moeilijkheden inherent aan elke condominium).

 

Op wijkniveau (of blok) is de diversiteit wel zinvol, aangezien het de doorstroming van het verkeer vermindert, optimaal gebruik maakt van de netwerken (energie, wegen, .. ), enz. Dit wordt met name verwacht van het Urban Law Project, ontworpen door architect Portzamparc, dat tot een grotere diversiteit van wijken zal leiden.

 

L. Deleuze : Laten we de vraag anders stellen: Waar voelt men zich goed in de stad?

 

Antwoord: In gebieden van diversiteit. In Brussel zijn dat het Sint-Gillisvoorplein, Sint-pietervoorplein, Kasteleinsplein, Sint-Katelijneplein, ...

 

Waarom? Dit zijn openbare plaatsen met een sterk sociaal karakter, waar de openbare ruimte van essentieel belang zijn. Vandaag de dag is de belangrijkste taak van de stedelijke overheid (Inderdaad, het is belangrijk) de oprichting en ontwikkeling van deze gebieden. Het idee om in Brussel de as Beurs – De brouckère autovrij te maken, bewijst dat de overheid de collectieve dimensie van de stedelijke structuur ondersteunt.

 

Zo hebben we, bij Art & Build, de herstructurering van het centrum van Andenne mogen verzorgen, omdat onze visie van de stedelijke structuur er in functie van het openbare en collectieve karakter van de stedelijke ruimte lag.

 

C. Mali: Zonder te vergeten dat de bewoners van commerciële panden ook voorstanders zijn van de diversiteit. Een succesvol voorbeeld is dat van 'Chambon' (herontwikkeling van de voormalige ASLK-site door ontwikkelaar Allfin), een voorbeeld van stedelijke diversiteit in wat ooit een monofunctioneel eiland van 70.000 m² kantoorruimte was. Het commerciële volume werd er teruggebracht tot 15.000 m² en is inmiddels een levende wijk geworden, dankzij de woningen, diensten, winkels ...

 

L.Deleuze: In deze context zou de veroudering van bepaalde kantoorgebouwen in monofunctionele wijken moeten leiden tot renovatie / herbestemming en dus wijken​ vol diversiteit​. Dit is een duurzame ontwikkeling waarbij het herstellen van een aantal bestaande structuren bijdraagt aan de diversiteit en het sociale karakter van de wijken.

 

P.P. Verelst: Er is nog iets: de maatschappelijke veranderingen, zoals de toename van het aantal eenoudergezinnen: ook daar is een (sterke) behoefte aan woningen. 20 jaar geleden was er geen vraag naar leefruimte in de monofunctionele wijken. De demografische veranderingen, samen met die van de toename van de gezinnen, verandert heel het gegeven.

 

Lexicon