Knokke Heist

Knokke-Heist

Geschreven door Stephan Debusschere op 12 maart 2015

Nog altijd de duurste

Knokke-Heist ligt dicht bij de Nederlandse grens en is de meest hippe badstad van de Belgische kust. En haar vastgoedmarkt is ook de duurste van het land, want zelfs in de duurste gemeenten van Brussel vinden we geen huizen die tegen zulke hoge prijzen van de hand gaan.

De duurste markt van het land kent een zwak moment.Knokke Heist

Naar gelang van de plaats en het soort vastgoed kent ze zelfs neerwaartse correcties. De geschiedenis van de badstad is onlosmakelijk verbonden met de familie Lippens die in het begin van de 20e eeuw zo'n 2500 hectare duingebied kocht om er een badstad op te bouwen met een architecturale aanpak die vandaag nog altijd modern is. De meeste badplaatsen hanteerden na de Tweede Wereldoorlog een vastgoedbeleid om zoveel mogelijk mensen die een tweede woning wilden, zicht op zee te bieden. De Compagnie Het Zoute, opgericht in 1908 door de grootouders van de huidige - en onverzettelijke - burgemeester Leopold Lippens, pakte het anders aan: het gaf de voorkeur aan de bouw van eengezinswoningen. De villa's in Anglo-Normandische stijl uit het begin van de vorige eeuw in de wijk van Het Zoute zijn daar het bewijs van.

De grote kloof

Met een bevolking van 35.000 inwoners die in bepaalde weekends in augustus kan aanzwellen tot 150.000 zielen, is Knokke-Heist oorspronkelijk ontstaan uit de fusie van vier gemeenten: Knokke (zelf onderverdeeld in meerdere wijken, zoals Knokke-centrum, Albertstrand en het Zoute), Heist, Ramskapelle en Westkapelle. Deze twee laatste gemeenten liggen meer in het binnenland. Deze verschillende zones vormen eigenlijk evenveel micromarkten met een grote verscheidenheid als het op prijzen aankomt. Het is moeilijk om een gemiddelde prijs samen te stellen, omdat heel wat verschillende segmenteringen spelen afhankelijk van de ligging van het goed, de bewoonbare oppervlakte, de diensten en de afwerking ervan. Zo kunnen in Heist de prijzen per m2 variëren van 3500 euro (in het centrum) tot 10.000 euro (op de dijk). In Het Zoute lopen deze prijzen op tot 12.000 euro/m2. Appartementen van de villaresidenties aan de voetgangersdijk gaan van de hand voor 15.000 à 20.000 euro/m2.
 

Een selectieve correctie

 
Zoals alle luxemarkten heeft de vastgoedmarkt van Knokke goed standgehouden na de crisis van 2008. Volgens de vastgoedprofessionals kwam de doorstart van de luxegoederen vanaf half 2009. Enkele maanden later herstelden zich ook de goederen uit het middengamma, zonder een echte prijsdaling. Of ze er nu toe werden gebracht om te verkopen omdat ze een erfopvolging voorbereidden of omdat ze minder vaak naar de kust kwamen, de verkopers hadden de middelen om niet al te gehaast te reageren. Zij waren zich ervan bewust dat zij er geen belang bij hadden om hun vastgoed goedkoop van de hand te doen. Maar toch zette zich een kentering in. De tijd was voorbij waarin men zijn goed kon verkopen tegen bijna eender welke prijs. Sindsdien winnen de kopers immers veel meer informatie in op de markt en nemen zij meer de tijd. Omdat het aanbod zo groot is, zijn de kopers logischerwijze selectiever en voeren zij een druk uit op de prijzen. De vastgoedprofessionals stellen inderdaad een prijzencorrectie vast en die hangt voornamelijk af van de plaats en de algemene diensten van de goederen die op de markt komen. Zoals bijna overal in België moet de verkoopprijs dicht aanleunen bij de reële situatie op de markt en dat is de beslissende factor voor het afsluiten van een transactie. Dit geldt nog meer voor de plaatsen waar het aanbod zeer groot is. Dit kan ook worden vastgesteld op de nieuwbouwmarkt. Ook daar zet het grote aanbod van nieuwbouwhuizen de prijzen onder druk. 
 

Het onvergankelijke Zoute

 
De universele wet van vraag en aanbod speelt ook voor de villa's. De vastgoedprofessionals wijzen op een neiging tot prijzencorrectie in dit segment, maar zoals dat hoort, hangt dit af van de plaats en het aantal goederen die op de markt komen. In het hart van Het Zoute, waar de typisch Vlaamse architectuur samengaat met de sfeer van Engelse tuinen, is het aanbod bijvoorbeeld kleiner en daardoor blijven de prijzen op hun niveau. Die prijzen liggen nog altijd hoger dan 2 miljoen euro en gaan soms zelfs tot 3,5 miljoen euro. De prijzen van de appartementen in de villaresidenties op de voetgangersdijk hebben zelfs de neiging om te stijgen.
 

Een succesvol alternatief

 
Er zijn niet zo heel veel nieuwe projecten langs de kust. Het grootste aanbod ligt meer landinwaarts, zoals de nieuwe residentiële wijk Duinenwater. Dit project ligt op enkele minuten van de zee, in het midden van de natuur rond een meer van 11 hectare, en biedt een alternatief op de bestaande markt van tweede woningen. Er zijn residenties met appartementen met een oppervlakte van 65 tot 170 m2, halfopen of gesloten huizen, villa's, maar ook bouwterreinen met een oppervlakte van minimaal 400 m2. Ook al is de markt momenteel een beetje trager, kent dit alternatief toch een groot succes: half 2014 waren de helft van de rijhuizen en de percelen voor villa's van minder dan 700 m² al verkocht. De redenen van dit succes zijn het kader, de waaier van aangeboden diensten en de grote diversiteit van de goederen die te koop worden aangeboden. De nieuwe golfbaan met 27 holes die de nieuwe universitaire campus met Duinenwater verbindt en waarvan de bouw dit jaar begint, zal een nieuwe troef worden voor deze badplaats die al beschikt over een watersportclub, een tropisch zwembad, restaurants, winkels en binnenkort ook een servicehotel. 
 

Opgelet: vergrijzing

 
Over enkele jaren zal de vastgoedmarkt van Knokke-Heist geconfronteerd worden met een grote uitdaging: de vergrijzing van de bevolking. Omdat de gemiddelde leeftijd van de eigenaars van appartementen en villa's boven 60 jaar ligt, is de vraag legitiem wie er nog in staat zal zijn om deze goederen te kopen als deze groep ze massaal op de markt gooit...
 

Gemiddelden

  • Heist: van 3500 tot 10.000 euro/m2 op de dijk
  • Zoute: van 12.000 tot 20.000 euro/m2

 

 

Lexicon