Sint-Laureins, picture by Paul Hermans.

Meetjesland

Geschreven door Geert Degrande op 2 januari 2016

Betaalbaar, groen en goed gelegen

Het Meetjesland heeft een ietwat speciaal karakter. De landelijke regio tussen Gent en Brugge, met uitlopers naar de grens met Nederland, staat onder meer bekend om haar vele agrovoedingsbedrijven, haar specifieke landschappen en de kenmerkende dialectklanken die  onder meer doorklinken bij bekende figuren uit de regio zoals Martin en Ivan Heylen en Roger De Vlaeminck. Maar het Meetjesland blijkt ook belangrijke vastgoedtroeven te hebben, die door steeds meer kopers naar waarde worden geschat. Dat kwam alvast naar voor in de gesprekken die we hadden met Yves Deleyn (Immo Yves), Rik Saelens (Immo-Consult), Ewout Vandenbussche (Huysman Bouw) en Karen Van De Woestijne (Immo  Van De Woestijne).

 

Diverse troeven leiden tot sterke kopersmarkt

Onze gesprekspartners wijzen er allemaal op dat het Meetjesland een heterogeen karakter heeft en dat steden als Eeklo en Aalter, die tot enkele jaren geleden als echt landelijk konden worden bestempeld, de jongste jaren ook duidelijk meer een centrumfunctie hebben gekregen. “Het enorm landelijke karakter, dat voor veel mensen toch ook belangrijk is, is wel nog altijd bewaard in plaatsen als onder meer Sint-Laureins, en Waterland-Oudeman”, zegt Yves Deleyn. “Geïnteresseerde kopers of bouwers die tuk zijn op echte rust om de drukte van elke dag te ontlopen, komen daar zeker aan hun trekken, temeer omdat de grondprijzen er relatief laag gebleven zijn.” Een niet te onderschatten voordeel van de landelijke Meetjeslandse gemeentes is zeker ook het weidse uitzicht. “Zelfs een huis op een oppervlakte van 600 vierkante meter, oogt er een stuk ruimer omdat het zicht biedt op de groene polder”, geeft Karen Van De Woestijne aan. Maar het Meetjesland heeft veel meer te bieden dan de al dan niet te verbouwen hoevetjes in de groene landelijke gemeentes. Ook de prijzen van bestaande huizen vallen er in vergelijking met Gent nog vrij goed mee. “Er is in Eeklo dan ook sprake van een erg goede kopersmarkt”, geeft Yves Deleyn aan. “Dat de rente zo laang blijft staan, helpt er natuurlijk ook mee voor zorgen dat de verkoop en verhuur vrij vlot blijft draaien.” Als de rente plots fel zou beginnen te stijgen, zou dat wel voor een trendbreuk kunnen zorgen, maar als de recente ontwikkelingen op de financiële markten en in de macro-economie lijken niet in die richting te wijzen. Ook Rik Saelens wijst, specifiek voor Aalter, op een zeer grote vraag, die volgens hem echter niet alleen te danken is aan de huidige lage rente en aan het vooruitzicht dat daarin de komende jaren niet al te snel verandering moet worden verwacht, zodat geld lenen goedkoop blijft. “De steeds nadrukkelijkere ontwikkeling van Aalter tot centrumstad speelt evenzeer een grote rol ”, geeft hij aan.  “Dat trekt voor een stuk oudere mensen aan die hun landelijke woning ruilen voor een nieuwbouwappartement, maar ook jonge mensen die aan het begin van hun beroepsloopbaan staan. De centrale ligging van Aalter en de goede bereikbaarheid zijn ontegensprekelijk sterke troeven. Er zijn van in het station in Aalter meer rechtstreekste treinen naar Brussel gekomen, zodat Aalter eigenlijk voor veel mensen ideaal gelegen is, en zeker voor koppels van wie bijvoorbeeld de ene partner in Brussel werkt en de andere in West-Vlaanderen.” Saelens geeft ook nog aan dat het probleem van de verkeersellende rond het befaamde rond punt vanaf begin volgend jaar zal worden aangepakt, zodat de centrale ligging nog sterker als argument kan gelden. “Vergeet niet”, zo benadrukt hij, “dat Aalter niet alleen centraal ligt op de as tussen Brugge en Gent, maar ook op die tussen Eeklo en Deinze. Eén en ander vertaalt zich in een grote belangstelling voor appartementen, ook van jongere mensen, want we kunnen er niet meer naast kijken: het feit dat je voor deftige maar toch nog bescheiden nieuwbouw toch rekening moet houden met een prijs van om en bij de 300.000 euro, maakt het voor steeds meer mensen moeilijk om voor nieuwbouw te kiezen.”

Sint-Laureins, picture by Paul Hermans.

Swipe-periode zorgt voor grote noodzaak aan correcte prijzen

Ewout Vandenbussche wijst erop dat dat de gemiddelde Belg toch nog altijd in de eerste plaats een huis zoekt en pas in tweede instantie aan een appartement denkt. “Al moet ik daar meteen aan toevoegen”, zo zegt hij, “dat de trend dat er steeds meer eenpersoonsgezinnen zijn niet valt te ontkennen. De appartementen voor alleenstaanden zitten daardoor meer en meer in de lift, ook in het Meetjesland. Daarom ook ontwikkelen wij momenteel drie projecten in Eeklo.” Maar ook de verkoop van bestaande woningen en nieuwbouw draaien volgens Ewout Vandenbussche in het Meetjesland nog goed. Hij verwijst daarvoor onder meer naar de  goede invalswegen waarop mensen die voor een woning in het Meetjesland kiezen, kunnen rekenen. “Niet alleen de E40 is snel bereikbaar, maar ook de E34 zodat mensen ook snel aan de kust zijn. Gemeentes zoals Maldegem, Adegem en Assenede hebben daardoor toch nogal wat te bieden en bij steeds meer mensen dringt dan ook het besef door dat in deze regio nog redelijke grote stukken bouwgrond te koop zijn voor een betaalbare prijs.” Karen Van De Woestijne wijst erop dat het aanbod in het Meetjesland voor elk wat wils bevat. “Zowel de woningen in de landelijke gemeentes als de huizen in de appartementen in steden als Aalter en Eeklo gaan vlot van de hand”, zegt ze. “Het enige segement dat moeilijker loopt is dat van de oudere villa’s op grote stukken grond. Verkopers daarvan moeten goed beseffen dat ze daar geen irrealistisch hoge prijzen kunnen voor vragen. Want pakweg de keukens en badkamers in die oude villa’s beantwoorden echt niet meer aan de hedendaagse comfortvereisten. Alles waarop sleet zit wordt afgestraft. Het is eigenlijk niet meer dan normaal dat woningen die al meer dan een halve eeuw hun diensten hebben bewezen aan een forse opknapbeurt toe zijn. En het is een feit dat het aantal mensen dat zich kan veroorloven om een hoge prijs te betalen voor een woning die dan nog eens volledig “gestript” moet worden nu eenmaal dun gezaaid is. Het is als makelaar onze plicht om de eigenaars die willen verkopen daarop te wijzen”. Maar, zo blijkt ook uit de reacties van onze gesprekspartners,  eens er correcte prijzen gehanteerd worden, zijn er ook op dit moeilijkere marktsegment nog kopers te vinden.” Yves Deleyn wijst er daarom nog eens op hoe belangrijk het bij verkopen is om uit te gaan van een goede schatting. Als er geen correcte prijsraming is, kan het wachten voor de verkopers snel de allures aannemen van het bekende toneelstuk “wachten op Godot”. Mensen beschikken over enorm veel platformen om zich te informeren en veel meer dan vroeger het geval was hebben ze over zowat alle aspecten die bij het aankopen van een woning komen kijken, duidelijke informatie en zo mogelijk nog een duidelijkere visie. “Mensen hebben bovendien de gewoonte aangekweekt om op hun smartphone te swipen en dat betekent dat ze als koper ook  snel als het ware wegzappen als iets hen niet aanstaat.”, zegt hij daarover. Als de befaamde relatiesite Tinder haar reputatie gebouwd heeft op het feit dat gebruikers potentiële partners kunnen wegswipen, is er inderdaad geen reden waarom ze dat niet met huizen zouden doen. “Als verkopers ondanks alle promotie en alle beschikbare informatiekanalen geen kopers over de vloer krijgen”, zegt Yves Deleyn nog, “kan dat maar één reden hebben, namelijk dat hun vraagprijs te hoog is.”

Grote belangstelling van investeerders

Onze gesprekspartners wijzen er voorts nog op dat de vastgoedmarkt in het Meetjesland ook mee floreert dankzij de grote belangstelling van investeerders die appartementen kopen om te verhuren. “ Zonder de belangstelling van investeerders zou er een overaanbod zijn”, zegt Rik Saelens. “Maar bij ons zijn zij tegenwoordig goed voor zowat 50% van de aankopen. Mensen die wat geld te beleggen hebben, kijken in onzekere periodes zoals nu immers altijd in de richting van vastgoed”, weet hij. Ook Ewout Vandenbussche verwacht dat die investeerders voor smeerolie zullen blijven zorgen om de vastgoedmotor goed te doen draaien. “Je kan er niet omheen dat meer mensen financieel gewoon genoodzaakt zijn om te huren”, legt hij uit. “Het is één van de elementen die ermee voor zorgen dat vraag en aanbod op de Meetjeslandse vastgoedmarkt goed in evenwicht blijven”, geeft Karen Van De Woestijne nog aan. “En de investeerders die in het Meetjesland op die trend inspelen kunnen hier eigenlijk een hoger huurrendement verwachten dan in Gent. Vandaar ook dat promotoren daar gretig op inspelen en momenteel nogal wat projecten aan het ontwikkelen zijn. Geen enkele markt wordt meer gestuurd door vraag en aanbod dan de vastgoedmarkt en die ontwikkelingen van de promotoren zijn een duidelijk signaal dat ook de consument begrepen heeft dat het Meetjesland op vastgoedgebied mooie troeven te bieden heeft.”

Conclusie

Onze vier gesprekspartners zijn het erover eens dat de vastgoedmarkt in het Meetjesland goed blijft draaien en dat dit eigenlijk volkomen terecht is. Het feit dat er in deze heterogene regio die toch goed bereikbaar is en waarin Eeklo en Aalter een duidelijke centrumfunctie hebben gekregen, voor elk wat wils beschikbaar is, is immers een niet te onderschatten troef voor kopers van verschillende generaties.

Lexicon