Nieuwbouw blijft aantrekkelijk voor bouwers en voor investeerders

Nieuwbouw blijft aantrekkelijk voor bouwers en voor investeerders

Geschreven door Geert Degrande op 19 februari 2017

Van 16 tot 26 februari vindt in Brussel de jaarlijkse editie plaats van Batibouw. Het blijft een hoogmis voor alles wat met bouwen en renoveren te maken heeft. Dat Jan Smets, gouverneur van de Nationale Bank van België, vorige week de banken aanmaande om strenger te worden bij het toekennen van woonleingen, is vooralsnog niet van aard om erin te slagen de baksteen uit de maag van de Belgen te doen verdwijnen.

Guy Huyberechts (Matexi) vindt het wel verontrustend dat het btw-verschil tussen renovatie en nieuwbouw  in het nadeel van de nieuwbouw speelt en hij pleit ervoor om meer oude gebouwen af te breken en te vervangen door nieuwe en daarbij veel aandacht te schenken aan de opbouw  van leefbare buurten. David Degroote (Vastgoed Degroote) wijst er van zijn kant op dat een vastgoedinvestering in nieuwbouw voor investeerders erg interessant blijft en dat met name nieuwbouwappartementen aan de kust bijzonder gegeerd blijven.

Moeten banken strenger worden bij het toekennen van woonleingen?

Jan Smets, gouverneur bij de Nationale Bank van België, waarschuwde vorige week dat zijn instelling vanaf eind mei zal optreden als banken niet strenger worden bij het toekennen van woonleningen. Als ze voort leningen toekennen die in de ogen van de instelling te riskant zijn, dan zullen de banken extra kapitaalreserve achter de hand moeten houden. 

Smets voegde er wel aan toe te hopen dat de banken positief op zijn waarschuwing zullen reageren en dat ze hun tarieven en kredietvoorwaarden gaan aanpassen. De gouverneur stipte aan dat het probleem vooral ligt bij de leningen die hoger oplopen dan 80% van de aankoopprijs maar dat ook de verhouding ten opzichte van het inkomen redelijk moet blijven. Anders dreigt bij een eventuele nieuwe crisis een deel van de bevolking zijn lening niet te kunnen afbetalen.

Groot vertrouwen bij de Belgische consumenten

De boodschap van Jan Smets komt misschien ook omdat uit de resultaten van de kwartaalbarometer van het onderzoeksinstituut GfK blijkt dat de consumenten momenteel veel vertrouwen hebben  en in een dergelijk klimaat misschien wel geneigd zijn om te snel te proberen een woninglening af te sluiten.  In het vierde kwartaal van 2016 steeg het consumentenvertrouwen in de 28 EU-landen. En in december van vorig jaar bereikte het zelfs het hoogste niveau sinds januari 2008.  De onderwerpen die de krantenkoppen in Europa domineerden in het vierde kwartaal van 2016 waren de oorlog in Syrië, het terrorisme in Europa, de Amerikaanse presidentsverkiezingen van eind november en de blijvende opmars van de nationalistische partijen in vrijwel alle Europese landen.

Het is echter duidelijk zichtbaar dat de consumenten zich door al dat nieuws dat toch redelijk zorgwekkend is, niet laten afschrikken.  Uit de eerder tijdens het World Economic Forum in Savos bekendgemaakte Global CEO Survey van PwC, bleek trouwens ook dat de bedrijfsleiders vertrouwen blijven hebben in een mooie economische groei. Het kan er ook toe hebben bijgedragen dat de consumenten behoorlijk optimistisch zijn. Ze blijven over het algemeen kooplustig. En wie het in België heeft over optimisme en kooplust komt onvermijdelijk ook uit bij enthousiasme voor kopen en bouwen en verbouwen van woningen en appartementen.

Nieuwbouwappartementen aan de kust zeer gegeerd door investeerders

David Degroote kan dat enthousiasme alleen maar bevestigen. Zijn commentaar geeft duidelijk aan dat er ook een grote groep mensen bestaat die niet dadelijk in de risicogroep zit die Jan Smets voor ogen heeft als hij de banken waarschuwht voor het gevaar op niet-terugbetaling van de woonlening. “De lage rente houdt al een paar jaar aan en hoewel er sprake is van een lichte economische heropleving ziet het er niet naar uit dat daar onmiddellijk grote verandering in zal komen. Dat betekent dat mensen die over wat spaargeld beschikken, uitkijken naar alternatieven om rendement te halen uit hun spaarcenten. En na de beursrally die we de jongste tijd hebben meegemaakt en die na de verkiezing van Donald Trump nog een extra boost heeft gekregen, hebben heel wat particulieren schrik gekregen voor de risico’s die aan aandelenbeleggingen verbonden zijn. Blijft dus over: vastgoed en één van de favorieten daarbij is en blijft een nieuwbouwappartement aan de kust. We hebben er vorig jaar zowat 185 verkocht, waarvan een zeventigtal aan investeerders die kiezen voor een jaarverhuur. Via onze eigen verhuurdienst beheren we momenteel een 200-tal investeringsappartementen voor onze klanten. We nemen de investeerders immers alle huurzorgen uit handen, zodat zij zonder kopzorgen rendement kunnen halen uit hun investering.” 

Het nettorendement dat investeerders kunnen verwachten ligt volgens David Degroote op zowat 2,8%. “Ik zie dat er wel eens gegoocheld wordt met hogere rendementen, maar dan wordt gemakshalve vergeten dat er ook kadastraal inkomen moet worden betaald en dat verhuurders ook kosten moeten betalen aan de syndicus. Een rendement van 2,8% is echter hoe dan ook interessant in deze tijden van lage rente. Uiteraard is geld dat in vastgoed belegd is minder “liquide” dan geld dat op een rekening onmiddellijk opvraagbaar is, maar voor de investeerders die onze nieuwbouwappartementen kopen, is dat eigenlijk geen punt. We verwachten dat de grote belangstelling van investeerders voor nieuwbouwappartementen aan de kust ook dit jaar zal blijven aanhouden.”

Nieuwbouw blijft aantrekkelijk voor bouwers en voor investeerders

Meeste Belgen vrij gelukkig met woning

Het aantrekkelijke rendement van nieuwbouwappartementen overtuigt dus kennelijk investeerders. Maar de grote belangstelling voor Batibouw toont dat ook andere aspecten van het bouwen en wonen nog altijd veel mensen aanspreken. Zoals ook blijkt uit een in januari  2017 door Reynaers Aluminium gerealiseerde enquête bij 1.000 respondenten,  speelt wonen immers een belangrijke rol in het geluksgevoel van de mensen. Volgens die enquête zijn gemiddeld 80% van de Vlamingen en 75% van de Walen gelukkig met hun woning.  

Vooral bij huurders en bewoners van een appartement ligt het geluksgevoel wat lager dan bij de rest van de respondenten. Wat de locatie en omgeving van hun huis of appartement betreft, klagen mensen die ongelukkig zijn met hun woning vooral over geluidsoverlast (34%), gevolgd door een slechte luchtkwaliteit (28%), een verkeersonveilige buurt (26%), te weinig privacy (26%) en lastige buren (25%). Deze aspecten zijn voor alle Belgen, dus ook deze die zeggen gelukkig te zijn met hun woning, samen met een slechte verbinding met het openbare vervoer, de grootste hinderpalen voor gelukkig wonen. Wie ongelukkig is over zijn woning, is dat vooral over de afwerking en de geluidisolatie ervan (41%), gevolgd door de isolatie tegen regen en wind en de domotica (34%) en de algemene kwaliteit of staat van de woning (32%).

Ruim de helft van de mensen die ongelukkig wonen, zeggen ook ongelukkig te zijn met hun leven in het algemeen. Bij de Belgen die aangeven gelukkig te zijn met hun woning, is 2 op 3 dat ook met hun leven. Gevraagd naar het type woning waarin men zich het meest gelukkig zou voelen, antwoordt 2 op 3 Belgen een open bebouwing. Bijna 1 op 5 kiest voor een appartement en 10% voor een rijhuis of halfopen bebouwing. Vooral een verbetering van de energie-efficiëntie (60%), comfort (59%) en afwerking (58%) zouden het geluk van de bewoners ten goede komen. Maar ook een betere inrichting (54%), een groenere buurt en meer lichtinval (45%) scoren hoog op de gelukscore.

Bij de 1 op 4 Belgen die zeggen het meest gelukkig te zijn met hun woning is dan ook 90% eigenaar en woont 50% in een open bebouwing. Deze meest gelukkige Belgen zijn dat vooral over het comfort van hun woning, het type en de grootte ervan. Wat de plaats van hun woning betreft zijn de gelukkigsten dat vooral over de ligging in het algemeen, hun privacy en de groene omgeving. Tot slot valt het op dat de stijl van de woning weinig of geen impact heeft op het geluksgevoel.    

Woonkwaliteit kan omhoog door meer af te breken en opnieuw te bouwen 

Guy Huyberechts neemt met belangstelling akte van deze cijfers en stipt aan dat Matexi met zijn duidelijke profilering rond het opbouwen van moderne woonbuurten net inspeelt op de algemene vraag van de consumenten naar gelukkig wonen. “In dat verband zou ik naar aanleiding van Batibouw toch willen zeggen dat eens zou moeten nagedacht worden over het feit dat er enorm veel renovatiepremies bestaan. Die moedigen renovatie fors aan, hoewel dat volgens ons niet altijd de beste oplossing is. Bovendien is er ook een fiscale ongelijkheid tussen renovatie en nieuwbouw, want de btw op beide bedraagt respectievelijk 6% en 21%. Ik wil niet beweren dat renovatie nooit een goede oplossing kan zijn, maar onder meer door die fiscale ongelijkheid wordt er vaker voor gekozen, waardoor in het woonbeeld soms een bont allegaartje ontstaat dat in onze ogen het geluk over wonen niet bevordert. Volgens ons zou de overheid inspanningen moeten doen om het afbreken van oude gebouwen en het laten vervangen ervan door nieuwbouw aan te moedigen. Dat zou kunnen   door de btw op afbraak- en heropbouwwerken op 12% te brengen. Dat zou de kans bieden om meer te bouwen tegen lagere kosten en vooral om ervoor te zorgen dat de nieuwe woningen en appartementen veel beter beantwoorden aan de energienormen. We mogen niet uit het oog verliezen dat ons woningenpatrimonium één van de oudste is van Europa. Het is volgens ons dan ook tijd om daar echt iets aan te doen.”   

Gevel, isolatie en energie

Ondertussen gaat bij bouwen en renoveren, zoals op Batibouw blijkt veel aandacht uit naar de buitegngevel en naar isolatie en luchtduchtheid.   Want hoe beter we isoleren, hoe hoger het comfort in huis en hoe lager de energiefactuur. In de Paleizen 4 en 5 van de bouwbeurs vinden bezoekers dan ook alle oplossingen voor een mooie, comfortabele en toekomstgerichte buitenschil. De aantrekkingskracht van Batibouw blijft dat de beurs alle keuzemogelijkheden samenbrengt onder één dak. Bouwen is immers kiezen. En hier vinden de bezoekers de keuzemogelijkheden op een rijtje: traditionele of langgerekte gevelstenen? Of een strakke gevelpleister? Dakpannen of leien? Even belangrijk is wat we niet zien: isolatie, bouwblokken en vloerelementen.

Opnieuw stapelen de keuzes zich op. Zachte isolatiedekens of harde platen? Keramische bouwblokken, cellenbeton, kalkzandsteen of beton?  Gezien de steeds strengere energie-eisen en hoge bouwkosten, hebben bouwers en verbouwers  meer dan ooit behoefte aan begeleiding en advies, zéker in de ruwbouwfase. Het is echter ook de reden waarom steeds meer mensen, zowel zij die een woning of appartement voor zichzelf bouwen als zij die er één kopen of bouwen als investering, voor kant- en klare oplossingen kiezen die hen de zorgen uit handen nemen.

Het kan een manier zijn die er helpt voor zorgen dat bij een volgende enquête over hoe gelukkig de Belg is met zijn woning  opnieuw een hogere score wordt geraliseerd. “En daar draait  het uiteindelijk om”, zegt Guy Huyberechts nog. “Mensen moeten een thuis vinden in een buurt waarin ze het leven ten volle kunnen beleven.”  Volgens David Degroote kan dat zeker ook als eigenaar en bewoner of verhuurder van een nieuwbouwappartement aan de Belgische kust.   

Lexicon