Nieuwbouw

Nieuwbouw of renovatie?

Geschreven door Els Jonckheere op 22 april 2015

Nieuwe woning biedt veel voordelen!

Veel mensen denken dat een nieuwbouw niet in hun budget past en kopen dan maar een huis dat ze renoveren. Op het einde van de rit komen ze echter veelal financieel bedrogen uit omdat de verbouwing veel meer kostte dan ze hadden voorzien. En dan nog is het eindresultaat een woning die zelden het energiepeil van een nieuwbouw haalt. Bezint dus eer ge begint. Maak realistische  berekeningen, haal er experts bij en durf out of the box te denken!

 
NieuwbouwHet Belgische woonpatrimonium behoort tot de oudste van Europa. Toch stimuleert de overheid eerder renovatie dan nieuwbouw, onder meer met premies en een verlaagd BTW-tarief. Ook de banken stimuleren (onbewust?) deze trend. Bart Decaluwé, Manager Public Affairs & Public Relations Matexi: “Bij de analyse om een lening te geven, houden financiële instellingen geen rekening met de ‘life time value’ van een woning. Met andere woorden: dat u met een nieuwbouw minder energiekosten hebt, wordt niet opgenomen in de berekening van uw terugbetalingscapaciteit. En dat is eigenlijk onlogisch.” Resultaat? Veel mensen, en dan vooral jonge gezinnen, denken dat een nieuwbouw onhaalbare kaart is. Uit verschillende enquêtes blijkt dat 35 à 50% daar zowieso vanuit gaat. Komt er nog bij dat de bouwgrond in België alsmaar schaarser wordt. Maar volgens Willy Haegens, Voorzitter CIB Oost-Vlaanderen, wordt dat overdreven: “Momenteel zijn er nog 200.000 percelen in aanbod, en in de komende jaren zullen er nog eens evenveel bijkomen. Daarbovenop is het altijd mogelijk om een goedkope, bestaande woning te kopen en deze af te breken. In veel gebieden zijn er huizen die in een dermate slechte staat zijn dat ze worden aangeboden voor de prijs van een bouwgrond. Het surplus om het pand af te breken, compenseert vaak wat u op termijn door een nieuwbouw bespaart. Mensen zouden er immers meer bij moeten stilstaan dat ze ook het gereduceerd energieverbruik in hun berekeningen moeten opnemen!” 

Nieuwbouw versus renovatie

Iedereen kent de voordelen van nieuwbouw: laag energiepeil, nieuwste (duurzame) materialen en technieken, hedendaags ontwerp, efficiëntere indeling van de ruimtes, geen onvoorziene kosten in de eerste vijftien à twintig jaar, geen tijdverlies en oncomfortabele leefomstandigheden door verbouwingen en... over het algemeen ook een betere investering, aangezien recente woningen gemakkelijk kunnen worden verkocht (mét meerwaarde). Nadeel: de initiële investeringskost ligt hoger dan wanneer u een huis koopt dat u over een langere termijn renoveert. Jef Van Cauwenberghe, Zaakvoerder Landbergh Vastgoed: “Maar daar staat wel tegenover dat u vrij nauwkeurig kan inschatten hoeveel u in de komende twintig à dertig jaar zal moeten afbetalen, wat geenszins het geval is als u renoveert. Want heel weinig vakmensen zullen een ‘vaste’ offerte opmaken voor verbouwingen: de ervaring leert immers dat er altijd wel onvoorziene omstandigheden, en dus kosten, zullen optreden. Weinigen staan er tevens bij stil dat veel zaken aan elkaar zijn gelieerd: breekt u een muur uit, dan zal u misschien het plafond moeten stutten, nieuwe elektriciteit voorzien, een nieuwe vloer leggen, plamuren, ... Als u dan natuurlijk enkel de kosten van die muur uitbreken rekent, dan komt u op het einde van de rit heel erg bedrogen uit.” Wat bij renovaties ook vaak wordt vergeten: telkens een nieuwe lening wordt aangevraagd, zal u kosten voor het dossier moeten betalen. En de verbouwing spreiden over de tijd, betekent gegarandeerd dat u meer zal betalen. Want zoals alles, worden ook materialen en werkuren er elk jaar duurder op.

Bouwpromotoren: diverse voordelen

U zou wel willen bouwen, maar denkt het financieel niet aan te kunnen? Ga niet bij de pakken zitten en kijk eens rond. Bouwpromotoren bieden veelal scherpere prijzen dan wanneer u het project zelf realiseert. Omdat ze grote hoeveelheden materialen afnemen, genieten ze immers van fikse kortingen. Jef Van Cauwenberghe: “Veel mensen denken dat ze in dergelijke projecten geen keuzemogelijkheden hebben. Maar het tegengestelde is waar. Wanneer u tijdig beslist om te kopen, kan u een eigen input geven wat betreft de indeling van de ruimtes en de keuze van afwerkingsmaterialen, zoals keuken, vloeren, binnendeuren en sanitaire toestellen. Veelal is er zelfs ook keuze qua diepte van de bouw en qua afwerkingsgraad van de verschillende bouwlagen. Met andere woorden: het is absoluut mogelijk om via een bouwpromotor het huis of appartement te kopen dat perfect op uw wensen en vereisten is afgestemd.” Willy Haegens: “Werken met een bouwpromotor heeft nog andere voordelen. Zo hebt u maar één aanspreekpunt en hoeft u zelf niet te zoeken naar een architect, aannemer, vakmensen, .... U kan ook genieten van de Wet Breyne die de consument beschermt. In concreto betekent dit een voorschot van maximaal 5%, bescherming tegen faling van de promotor of andere betrokken partijen, een zekerheid van oplevering op de afgesproken datum (anders krijgt u een schadevergoeding), ... Trouwens, omdat u de exacte prijs van het pand op voorhand kent, zal u ook gemakkelijker een lening van de bank krijgen. Indien u op eigen initiatief bouwt, ligt het veelal een stuk moeilijker om de totaalinvestering te kennen op het moment dat u naar de financiële instelling trekt.”

Verkavelingen worden aantrekkelijk

Het is ook niet zo dat een nieuwbouw van een bouwpromotor impliceert dat u op een verkaveling moet gaan wonen. Willy Haegens: “De tijd van de grote verkavelingen is voorbij: er zijn nog wel projecten met meer dan honderd woningen, maar deze zijn eerder zeldzaam geworden. Meestal gaat het nu over kleine percelen waarop enkele huizen wordt gebouwd.” Bij Bart Decaluwé klinkt het: “Wij creëren buurten: kleine ‘dorpen’ met veel groen, fiets- en wandelpaden, weinig directe toegangswegen, aparte parkings en de nodige voorzieningen. Het zijn erg veilige omgevingen waar mensen elkaar kennen en ‘samen’ wonen. Dit leidt dan weer tot mogelijkheden qua budget. Als er bijvoorbeeld veel groen en speelfaciliteiten voor kinderen zijn, dan hebt u geen nood aan een grote tuin. Zijn er aparte parkings voorzien, dan kan u uw huis met vele vierkante meters kleiner maken omdat u geen garage nodig heeft. En dat zijn toch allemaal zaken waarmee u al snel enkele duizenden euro’s kan uitsparen. We zien trouwens dat mensen steeds meer belang hechten aan het veiligheidsgevoel, de goede ligging, het aangename kader, de transportmogelijkheden, ... van dergelijke buurten. In die mate zelfs dat ze bereid zijn om kleiner te gaan wonen...”

Weinig laagenergie of passiefbouw

Een belangrijk aandachtspunt bij nieuwbouw is het energiepeil. Toch blijken mensen niet echt geneigd te zijn om voor een passiefbouw of laagenergiewoning te kiezen. Ze stellen zich tevreden met wat de huidige normen opleggen. Jef Van Cauwenberghe: “Marktonderzoek toont aan dat de kostprijs van een lager E-peil dan wettelijk is verplicht, exponentieel stijgt. Weinig mensen zijn dan ook bereid om de vele benodigde extra centen op tafel te leggen om tot een quasi nulverbruik te komen. Wat begrijpelijk is: met een E-peil van 60, de huidige norm voor nieuwbouw, bereikt u een aanzienlijke energiebesparing ten opzichte van een gerenoveerde woning die meestal een E-peil van minstens 100 à 150 zal hebben. Wat u dan nog extra op energie kunt besparen, weegt vaak (nog) niet op tegenover de kosten die dergelijke ingrepen vereisen.”

Let op met oude appartementen

En wat met appartementen? Ook daar kiest u best voor een stekje in een nieuw of recent gebouwd (maximaal vijf jaar) complex. Willy Haegens: “De voordelen zijn dezelfde als bij een nieuw huis. Maar daarbovenop komt nog dat het niet zo evident is om een appartement grondig te renoveren. U moet immers rekening met de andere bewoners houden, ook op financieel vlak. Want voor zaken die iedereen ten goede komen, geldt de formule van gedeelde kosten. Alleen hecht de ene bewoner al meer belang aan een ingreep dan de andere. Zo kan het bijvoorbeeld voor uw dakappartement interessant zijn dat de daken worden vernieuwd en geïsoleerd. Maar de bewoner op het gelijkvloers heeft weinig nut van deze investering. Waardoor de kans groot is dat hij zijn veto stelt of opteert om de minst dure oplossing te implementeren. Hou er tevens rekening mee dat de materialen enorm zijn geëvolueerd. Een appartement van twintig jaar geleden kan er even goed uitzien als eentje van vijf jaar oud, maar dat zijn technisch gezien twee totaal verschillende constructies. Zo zal de isolatiewaarde niet alleen op thermisch vlak, maar ook op akoestisch gebied enorm verschillen. Veel oudere appartementen hebben dunne, amper geïsoleerde scheidingswanden  tussen de verschillende privatieven en de niet-ontdubbelde technische kokers die alle appartementen verbinden.” 

Laat u begeleiden

De geïnterviewden zijn het er allemaal over eens: schakel experts in voor u beslist iets te kopen of te bouwen. Want de reglementering is dermate complex geworden dat het nog moeilijk is om zelf uw weg te vinden. Attesten, steunmaatregelen, energienormen, verplichtingen omtrent ventilatie en regenwateropslag, ...: het is maar een greep van de zaken waarmee u rekening moet houden en die een impact op het budget hebben. Daarnaast zijn er vandaag zoveel verschillende energiezuinige technieken en materialen op de markt, dat het quasi onmogelijk is geworden om als leek nog het bos doorheen de bomen te zien. Zelfs het kopen van een bouwgrond doet u best niet zonder de raad van een specialist. Willy Haegens: “Zo is het belangrijk om te weten of u met gewone funderingen of met palen zal moeten bouwen. Deze laatste oplossing kost al snel enkele duizenden euro meer, wat toch een serieuze extra onvoorziene kost is. Helaas zie ik het regelmatig gebeuren dat mensen zich hierover niet hebben geïnformeerd en daarna met de gebakken peren zitten. Tenslotte wil ik nog één tip meegeven: wanneer u uw werk verliest en uw lening niet meer kan afbetalen, kan u in veel gevallen een beroep doen op de verzekering gewaarborgd inkomensverlies van de Vlaamse overheid (www.verzekeringgewaarborgdwonen.be – nvdr). Weinigen maken er gebruik van, gewoonweg omdat deze steunmaatregelen niet zijn gekend. Terwijl het toch een serieuze geruststelling en duwtje in de rug is voor mensen die willen bouwen of renoveren...”

Lexicon