immeuble neuf - construction neuve

Nieuwe constructies: Kosten, concepten en technieken

Geschreven door Thierry Laffineur op 8 februari 2014

Ronde tafel debat van Essentielle Immo

immeuble neuf - construction neuveRecent onderzoek van Thomas & Piron heeft aangetoond dat 37% van de Belgische kandidaat-bouwers van plan zijn hun huis te bouwen volgens de huidige normen, 32% voor een laag verbruik woning en 12% zou opteren voor een zeer laag energiewoning of nul energiewoning. Deze keuze is ook van groot belang bij de keuze van de verwarmingsinstallatie, waarbij momenteel de gasketel en de warmtepomp de twee populairste zijn. De gewenste energieprestaties kunnen echter slechts behaald worden binnen de beoogde budgetten (gemiddeld € 200.000, exclusief kosten) onder bepaalde voorwaarden, waarvan ‘de vermindering van het woonoppervlak’ de eerste is.

 

Dit brengt verschillende vragen en bedenkingen met zich mee, waaronder:

  • Welke factoren rechtvaardigen de stijging van de bouwkosten?
  • Welke concepten, materialen en technieken kunnen aan de nieuwe marktevolutie beantwoorden?
  • Welke grote veranderingen (bijv. natte bouw> <droge bouw) kunnen we verwachten en wat is de impact op de kosten?
  • Hoe zit het met de 'NZEB' (Nearly Zero Energy Building) of de 'energieproducenten?, Etc.

 

Deelnemers ronde tafel debat:

Om op deze vragen te antwoorden, verenigde volgende deelnemers zich aan de ronde tafel: 

  • Yvan Zoppé, CEO URBANI
  • Laurent Minguet, Beheerder GROUPE HORIZON
  • Eric Schartz, Regionaal directeur MATEXI
  • J-F Puissant Baeyens, Beheerder BUILDING MANAGEMENT

Terug naar intra-urbane

Welke strategieën ontwikkelen bouwbedrijven om in te spelen op veranderingen in de markt? 

Eric Schartz - Table Ronde - Essentielle ImmoE. Schartz :  "Er heerst een dynamiek in hoofde van verscheidene ontwikkelaars/bouwheren, die ze op hun beurt overbrengen naar het interstedelijke. Concreet betekent dit dat we afstappen van het 4-gevel model, ten voordele van 2-gevel woningen en appartementen, verkavelingsmodellen en eco-districten, waarbij de bevolkingsdichtheid kan oplopen tot 80 wooneenheden/ha, in de nabije omgeving van stations, scholen en winkels.

 

Zo transformeren en renoveren we in Antwerpen de Antwerp Tower (voormalig stedelijk bedrijfspand van 25.000 m²) in 300 appartementen, zijn we in Waver bezig met de ontwikkeling van een gemengd project van 12.000 m² winkelruimte en 8.000 m² woonruimte en renoveren we in het centrum van Ottignies een voormalige betoncentrale tot 700 woonunits, etc… "

Hoe zit het met de verhouding tussen budget, oppervlakte en prestaties?

Laurent Minguet - Table ronde - Essentielle immoL. Minguet : "Op dit moment, gebaseerd op de gemaakte studies, zou ik de kosten van een huis "met zeer laag energieverbruik” en een oppervlakte van 160 m² (grondoppervlakte van 5 hectare - inbegrepen) rond de €300.000 schatten.

 

Onze aanpak kan best worden opgevat als een poging om het geheel van de projecten te dekken, waarvan de budgetten variëren van €150.000 tot €800.000. In dit opzicht bouwen we natuurlijk meer goederen in low- en mid-range ', waarvan de verkoopprijzen als volgt zijn:

 

  • Huis: +/- € 1.300/m² exclusief kosten en grondprijs;
  • Appartement: +/- € 2.000/m²  inclusief het aandeel in de grondprijs"

 

Stijgende kosten: de normen, de rechtsmiddelen en ... afperserij!

J.F. Puissant : "Volgens onze vaststellingen is er een stijging van +/- 15% van de bouwkosten in de afgelopen 10 jaar, parallel aan de Kyoto-normen en de implementatie van het EPB. Volgens deze waarneming bedraagt de gemiddelde bouwkost van een flatgebouw in Brussel vandaag +/- €1.300 à 1.400/m² (exclusief kosten, grond en BTW).

Deze kosten zijn puur om een gebouw naar de huidige EPB normen te bouwen. Voor gebouwen in de ' lage energie-klasse' moet dit bedrag nog worden verhoogd met +/- € 200 /m²."

 

L. Minguet : "De stijging van de kosten is ook te wijten aan de invoering van nieuwe standaarden: akoestische isolatie, brandveiligheid, PEB, toegankelijkheid voor gehandicapten (meestal met betrekking tot de installatie van een lift), enz.. Maar er zijn nog meer elementen die de bouwkosten de hoogte in jagen, zonder dat ze de levenskwaliteit verbeteren of de energieprestatie verbeteren.

 

Zo dragen de ‘nietig verklaarde projecten bij de Raad van State’ bij aan de lastenverhoging van de promotor. Aan elk verlies van administratieve tijd, hangt gemiste winst van projecten (en kapitaal) vast.

 

Maar achter deze claims, ligt vaak ook het verborgen verlangen om 'het leven van de promotor zuur te maken’ of, om het wat prozaïscher te stellen 'af te persen' (zoals : ‘€ 50.000 en ik trek mijn klacht in’)"

 

E.Schartz : "Dit klopt, maar deze zijn niet de enige redenen voor claims. Bij het merendeel van de projecten, met name in Waals Brabant, stoot 1 project op twee (50%) op politieke weerstand.

Waarom? Wanneer bewoners - die ook kiezers zijn - tegen een project klacht indienen, zullen de lokale politici meestal in hun mening meegaan en projecten voor onbepaalde tijd blokkeren (tussen 5 en 10 jaar in ons geval).

Er is ook een dualiteit tussen de regionale behoeften en die van de gemeenten. Sterker nog, als de regio’s positief zijn over het verhogen van de bevolkingsdichtheid, kunnen de gemeenten, waarvan het beslissingsvermogen is toegenomen, het nog steeds tegenhouden, vaak voor bovengenoemde electorale redenen ."

 

Yvan Zoppé - table ronde - essentielle immoY. Zoppé : "De situatie is vergelijkbaar in Brussel. Terwijl alle politieke partijen de verhoging van de huisvestingsdichtheid lijken te verdedigen of te bevorderen (in theorie althans)(de bevolkingsdichtheid is een factor van energiebesparing en vermindering van de verkeersstromen), zijn ze ook zeer gevoelig voor de mening van de kiezers/bewoners voor wie het NIMBY principe (not in my backyard) over het algemeen de regel is. Zo werd in een lopende zaak (renoveren van een industriële site in Schaarbeek) de initiële bouw van 24 appartementen met een totale oppervlakte van 3.000 m² teruggebracht tot 17 eenheden op grond van overbevolking!"

L. Minguet : "Daarom worden we er bijna toe verplicht overbevolkte projecten in te dienen, die na wijziging (verlaging) van het oorspronkelijke aantal, de quota bereiken. Het is belachelijk, maar het roept een vraag op: Is er positieve discriminatie nodig om dichtbevolkt stedelijk te bouwen?"

De beste dingen hebben... een start!

"In Wallonië zou het verdwijnen van de huidige CWATUPE (Code Wallon Aménagement du Territoire et Urbanisme) - overigens 143 keer gewijzigd in de afgelopen 10 jaar ... ! - ten gunste van het 'ROC' ( Ruimtelijke Ontwikkeling Code) waarvan de uitvoeringsbesluiten worden verwacht, een vereenvoudiging moeten betekenen op het vlak van bevolkingsdichtheid en energienormen."

Y. Zoppé : "Hoewel elke regio weinig of geen behoefte heeft aan nieuwe woningen, zou het vooruitzicht van een duidelijke regel voor bevolkingsdichtheid welkom zijn. Wat we vandaag veroordelen is de huidige situatie, waarin de beoordeling van een project te vaak wordt overgelaten aan het oordeel van de gemachtigde ambtenaar.

Voorbeeld : Een project dat voldoet aan de RRU, maar geweigerd wordt op grond van 'wij houden niet van de verbinding met bestaande gebouwen’, ..."

L. Minguet  : "De officiële afgevaardigde is een afgevaardigde van de minister, wat hem niet onbeperkt beslissingsrecht dient te geven."

Betrouwbaarheid van de ramingen

Welke financiële verschillen ziet u tussen 'PBE' woningen en 'Low Energy' of zelfs 'passieve’ woningen'?

Y. Zoppé : "De meest recente cijfers waarover wij beschikken dateren van 2010 en zijn toen opgemaakt voor de bouw van 14 leefeenheden: het aanpassen van een woning met PBE-normen naar 'passief', werd toen geraamd op een toeslag van 5% (extra isolatie , luchtdichtheid en ventilatie)."

 

L. Minguet /E. Schartz : "Onze gegevens hebben het over een extra kost tussen de 10 en 15%! Het gebrek aan nauwkeurigheid van de schattingen is evenzeer te wijten aan de onbetrouwbaarheid van de PBE-software, alsook fouten gemaakt door de controleurs.

Voorbeeld: een oud huis waarvan het feitelijk mazoutverbruik +/- 10 liter/m²/jaar was (volgens facturen), werd achtereenvolgens geanalyseerd door twee controleurs die respectievelijk een verbruik van 25 en 40 liter/m²/jaar noteerden!! Zoek de fout. De fout ligt in het feit dat de controleurs het verbruik van een woning altijd overschatten.

Waarom? Omdat PBE software gekalibreerd is op 18°C (terwijl de meeste werkelijke kamertemperatuur 21°C is) in vastgoed met heel wat tocht, enz…

Bijgevolg is de enige oplossing voor correcte cijfers het feitelijke verbruik te meten (via daadwerkelijke controle) en niet proberen het verbruik in te schatten via software."

 

J.F. Puissant : "Het is duidelijk dat het resultaat van een PBE berekening het werkelijke verbruik van de gebouwen niet weergeeft. Dit resultaat wordt gelukkig in evenwicht gehouden door de bewoners, die zelf hun thermostaten bedienen op basis van hun aanwezigheid en noden, de reden van "de kloof" tussen rekenresultaten en werkelijkheid. Het voordeel van de software is dat het een standaard is (het meten/vergelijken van gebouwen volgens dezelfde regels) en een algemene weergave van gemeenschappelijke parameters. De administratie moet daarom conclusies te trekken uit de ontvangen gegevens, zodat ze nuttig kunnen zijn voor iedereen."

L. Minguet : "Zeker. Het zou echter meer zin hebben om een ​‘neutrale controleur' op te leggen, met als taak:

  • Het registreren van het verbruik op basis van de toestand van het gebouw ;
  • Adviseren en oplossingen gekwantificeerd voorstellen."

De droge of vochtige bouwmethode

Er wordt nog vaak gezegd dat de vochtige bouwmethode (bijv. beton gieten) een goedkopere bouwmanier is dan de droge manier (bv. houtskeletbouw). Is dit effectief zo?

L. Minguet : "Al 10 jaar vergelijken we de materialen (beton , hout , ijzer ... ) en technieken om de bouwkosten te kunnen drukken. Tot op heden hebben we nog niets beter gevonden dan metselwerk ... € 15/uur (voor een Bulgaarse metselaar tegen +/- 30 €/uur voor een Belgische > impact van sociale wetten)."

 

E. Schartz :  "Het droge bouwproces (met name houtskeletbouw) heeft - via onze dochteronderneming Sibomat - een sterke groei gekend in de afgelopen jaren, maar is momenteel gestabiliseerd op ongeveer 10% van onze productie .

Waarom?

Onze ervaring leert ons dat beide benaderingen leiden tot nagenoeg dezelfde prijs en dezelfde resultaten inzake energieverbruik.

Nochtans blijft hout een aantrekkelijke optie inzake :

  • Grotere bouwsnelheid;
  • Meer comfort en hogere levenskwaliteit;
  • Ruimtebesparing."

 

Y. Zoppé : "De droge bouwwijze (hout) heeft ook het voordeel lichter te zijn. Zo zal de bouw van een gebouw met 1 verdieping heel wat gemakkelijker, en bovendien ecologischer, zijn indien men gebruik maakt van houtskeletbouw."

Iedereen NZEB in 2021!

Volgens de Europese richtlijnen, zal het NZEB model (= Nearly Zero Energy Building) moeten worden toegepast in Europa vanaf 2021.

Concreet kan een woning NZEB worden beschouwd indien het vrijwel geen energie verbruikt en de energie die het toch verbruikt, hernieuwbare energie is (PV , wind, warmtepompen , biomassa...)

Uiteraard geeft de richtlijn ook aan rekening te houden met het economische optimum van elke locatie (er wordt namelijk niet op dezelfde manier gebouwd in Andalusië als in Finland). Zoals elke Europese richtlijn, wordt de uitvoering ervan overgelaten aan de interpretatie van de lidstaten zelf. Bijgevolg zal deze standaard nooit hetzelfde zijn van het ene land naar het andere en zelfs van de ene regio t.o.v. de andere (bv. België).

Bovendien zal een kantoorgebouw (fabrikant Decomo) waarvan de energie doormiddel van PV+ elementen en gasketels met co-generator (= 50 % van de energiebehoefte door middel van hernieuwbare energie) wordt opgewekt en een huis waarvan de energie (bv. 3 liter mazout/m²/jaar) wordt geproduceerd door een biomassa-ketel (met pellets of korrels) als gelijk worden beschouwd.

Hieruit vloeit de vraag: Welke hernieuwbare energiebron is het meest aangewezen in België?

L. Minguet : "Als we bereid zijn om de onwaarheden, verspreid door het concept van de Derde Industriële Revolutie van Jeremy Rifkin, te negeren, is het antwoord tweeledig. Enerzijds is er de energie die nodig is voor de productie van energie en anderzijds de energie die nodig is voor het transport ervan naar de bestemming. Voor België is de optimale hernieuwbare energiebron die van de biomassa en is de optimale vervoerswijze het warmtenet (**) -te verkiezen boven het gasnet, dat na 20 jaar achterhaald is. Dit is bovendien ook de optie die we hebben voorgesteld en die door de bouwpromotor 'Bella Vita' uit Waterloo werd aangenomen."

(**) Een stadsverwarmingsnet, ook wel externe warmte netwerk genoemd, is een installatie bestaande uit één centrale warmtevoorziening die warmte levert aan meerdere klanten via pijpleidingen (via een vloeistof - meestal waterdamp onder druk of heet water)

 

Foto's debat: Gaetan Gillet

Lexicon