opschortende voorwaarden bod huis

Bieden op een huis? Vergeet deze opschortende voorwaarden niet!

Geschreven door Renaud Chaudoir op 8 mei 2018

Wie na een intensieve en lange huizenjacht zijn of haar droomhuis vindt, wil dat wellicht niet mislopen en doet dus zo snel mogelijk een bod. Om jezelf te beschermen tegen onaangename verrassingen, doe je er echter goed aan om opschortende voorwaarden bij je bod op te nemen. Wat dat precies zijn en welke voor jou relevant zijn? Dat ontdek je hieronder.

opschortende voorwaarden bod huis

Opschortende voorwaarden toegelicht

In principe betekenen opschortende voorwaarden dat de kandidaat-koper en de verkoper hun akkoord voor een verbintenis pas geven wanneer aan een bepaalde voorwaarden voldaan is. Dat akkoord kan zowel afhangen van toekomstige of onzekere gebeurtenissen – bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening – als van gebeurtenissen die al plaatsvonden maar onbekend zijn aan beide partijen – bijvoorbeeld verontreiniging van de bodem bij het ontbreken van een bodemattest.

Waarom zijn opschortende voorwaarden zo belangrijk?

Een bod doen als kandidaat-koper is allesbehalve vrijblijvend. Zodra je een bod doet, ben je immers verplicht om je eraan te houden. Als de verkoper je bod aanvaardt, moet je de woning dus kopen voor het bedrag dat je voorstelde, zelfs al staat je bod niet op papier. Zo is zelfs een bod via mail of sms bindend! Daarom doe je er altijd goed aan om je bod te beperken in de tijd – anders zou een verkoper je bod nog jaren later kunnen aanvaarden – en om bijkomende voorwaarden aan je bod toe te voegen.

Voorschriften voor een geldige opschortende voorwaarde

Je kunt niet zomaar om het even wat opnemen als opschortende voorwaarde. Zo is een opschortende voorwaarde pas geldig wanneer ze afhangt van derden, en niet van de wil van de verkoper of koper, moet je een termijn bepalen waarbinnen de voorwaarde vervuld moet worden en moet je ook een afgesproken maximumbedrag opnemen. Ingewikkeld? Je kunt je steeds door je notaris laten bijstaan om de opschortende voorwaarden correct op de stellen. In elk geval is het de bedoeling dat beide partijen hun best doen om de voorwaarden in te lossen en kun je de opschortende voorwaarden niet gebruiken om makkelijk van je bod af te zien. Zodra je opschortende voorwaarden opneemt, ben je verplicht om jouw deel van de overeenkomst na te komen. Als het verkrijgen van een lening een opschortende voorwaarde is, betekent dat bijvoorbeeld dat:

  • je als koper verplicht ben om moeite te doen om die lening te pakken te krijgen,
  • binnen een termijn die je afsprak,
  • voor een bepaald bedrag dat je onderling overeenkwam
  • en dat je de verkoper moet inlichten als het je niet lukt.

Pas wanneer de voorwaarde gerealiseerd is, kan de overeenkomst definitief worden. Tenzij een van de beide partijen zelf een van de voorwaarden verhindert. In dat geval wordt de voorwaarde ook als vervuld geacht en wordt de overeenkomst doorgevoerd. Opschortende voorwaarden zijn dus geen vrijkaart om makkelijk af te zien van een verkoop!

 

Van milieuvergunning tot afwerkingswerken

Hierboven gaven we het verkrijgen van een lening al als voorbeeld. Daarnaast heb je vaak te maken met het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning, een positief bodemattest en afwerkingswerken. Zolang aan de drie voorwaarden (geldigheid, termijn en bedrag) voldaan is, kun je in principe van een opschortende voorwaarde spreken.  

Ook handig bij je compromis en optie

Je kunt opschortende voorwaarden niet alleen opnemen bij een bod, maar ook bij het compromis of de verkoopovereenkomst en de optie. Om op veilig te spelen doe je er goed aan om dit bij elke stap van je huizenjacht te doen. We zetten de verschillen even op een rijtje.

Bij een bod ligt de bal in het kamp van de verkoper. Hij kan je bod aanvaarden of weigeren. Bij een optie ligt de bal in het kamp van de koper, die de woning tijdelijk reserveert om al dan niet over te gaan tot de aankoop. Een verkoper is niet verplicht om een optie toe te staan, aangezien hij de woning gedurende die tijd niet aan iemand anders mag verkopen. Als je een optie neemt, betaal je daarom vaak een waarborg. Koop je het huis? Dan wordt dat bedrag als voorschot beschouwd. Koop je het huis niet? Dan is de waarborg een vergoeding voor de verkoper.

Het compromis wordt getekend zodra de verkoper het bod van een koper aanvaardt. Je moet op zijn minst de namen van beide partijen, het adres van de woning, de prijs en de datum op papier zetten. Wanneer die gegevens dan ondertekend worden door koper en verkoper, beschik je over een rechtsgeldig document – ook als je deze zaken op een bierviltje schrijft. Het spreekt vanzelf dat je maar beter voldoende details opneemt in de verkoopovereenkomst om niet voor onaangename verrassingen te komen staan. Je kunt een compromis immers niet zonder akkoord van de verkoper ontbinden. Laat je dus nooit onder druk zetten om iets te tekenen als je nog niet voldoende geïnformeerd bent over volgende zaken:

  • Wat koop je precies? Zijn inboedel en garage inbegrepen?
  • Wat is de staat van de woning? Zijn er gebreken? Komt de oppervlakte overeen met wat er op papier staat?
  • Zijn er erfdienstbaarheden aanwezig? Mag een aangrenzend pand bijvoorbeeld gebruik maken van een doorgang op de grond die je koopt, is er recht op uitzicht, is er sprake van afloop van dakgoten of dakdrop?
  • Indien het pand verhuurd is, moeten de verhuurvoorwaarden in het compromis vermeld staan, zodat de koper weet welke verplichtingen en rechten hij heeft ten opzichte van de huurder.
  • Hoe moet je betalen? Hoeveel bedraagt het voorschot?

Enkele vuistregels voor wie op zoek is naar zijn droomhuis

  • Ga eerst na welk bedrag je kunt lenen – inclusief notariskosten en registratierechten . Als je 100% zeker bent dat je het gevraagde bedrag kunt lenen bij de bank, kun je die opschortende  voorwaarde achterwege laten. Daarvoor geef je meer zekerheid aan de verkoper en word jij misschien de gelukkige nieuwe eigenaar.
  • Lees onze onderhandelingstips.
  • Beperk je bod altijd in tijd.
  • Neem zoveel mogelijk details op in je bod, en zeker in de overeenkomst.
  • Als je borg moet betalen, zorg je ervoor dat die op een geblokkeerde rekening bij je makelaar of advocaat terechtkomt.
  • Schakel de hulp in van een notaris wanneer iets onduidelijk is.

Lexicon