Reconversie zit meer in de lift dan renovatie.

Reconversie zit meer in de lift dan renovatie

Geschreven door Geert Degrande op 14 november 2019

Het vastgoedpatrimonium in Vlaanderen vertoont sleet. Daarom wil de nieuwe Vlaamse regering voort inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Specialisten wijzen er echter op dat het renovatiepact van de vorige regering te weinig resultaat heeft opgeleverd en dat renovatie nog meer impulsen nodig heeft. 

Reconversie zit meer in de lift dan renovatie.Tegelijk maken oude gebouwen in verschillende reconversieprojecten, voornamelijk in steden en gemeenten, steeds meer plaats voor nieuwbouw.  

Energierenovatie

Omdat vanaf 1 januari 2020 strengere regels gelden voor huurwoningen rond onder meer dubbele beglazing en dakisolatie, is heel veel renovatie nodig. Veel eigenaars zien dat echter niet zitten, omdat de vereiste ingrepen veel geld kosten, en kloppen bij vastgoedmakelaars aan om hun woning nog snel te verkopen. De strengere regels maken deel uit van het energierenovatieprogramma van de Vlaamse overheid dat ook in de vervanging van verouderde verwarmingsketels voorziet. Als de verhuurde woningen – bijna één op vijf in Vlaanderen – tegen 2020 niet aangepast zijn, worden ze onverhuurbaar verklaard.

Omdat verhuurders – die ook vaak al een jaartje ouder zijn - opzien tegen de investering die voor de renovatie nodig is, is er een opvallend groot aanbod van dergelijke woningen die nu tegen een correcte prijs op de markt komen, waardoor ze betaalbaar worden voor jonge gezinnen en starters. Woningen rond de 200.000 euro vinden heel vlot kopers die dan zelf over de nodige tijd beschikken om de renovaties te spreiden in de tijd en als het ware te kiezen in welke fase ze welk wooncomfort willen hebben.

Renovatiepact

Eén en ander zorgt dus wel voor bijkomende dynamiek op de vastgoedmarkt, maar het geeft anderzijds ook aan dat er in het vastgoedpatrimonium nog enorm veel moet worden gerenoveerd. De vorige Vlaamse Regering onder leiding van Geert Bourgeois lanceerde eind 2014 het renovatiepact met als doel de renovatiegraad in Vlaanderen te verhogen en de energieprestatie van de Vlaamse woningen te optimaliseren. Meer dan de helft van onze huizen zijn immers gebouwd voor 1970.

Omdat de woningen zo oud zijn, zijn ze verre van energiezuinig en zijn ze verantwoordelijk voor een omvangrijk deel van onze CO2-uitstoot. Zo waren de gebouwen in 2017 verantwoordelijk voor 31% van de Vlaamse uitstoot aan broeikasgassen, de tweede grootste bron van broeikasgassen in Vlaanderen na de transportsector. Door de oudere woningen te renoveren en energiezuiniger te maken, zou de uitstoot van de broeikasgassen enorm verminderen. Vijf jaar later zijn de ambities van het renovatiepact niet echt waargemaakt. Concreet zouden in Vlaanderen nog steeds 1 miljoen woningen toe zijn aan een al of niet structurele renovatie.  

De nieuwe Vlaamse regering wil in ieder geval voort inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Voor wie een woning koopt en een forse renovatie plant op het vlak van energie, verlaagt ze de registratierechten van 6% naar 5% en verlaagt ze ook de onroerende voorheffing voor vijf jaar. Wie binnen vijf jaar een aangekochte of geërfde woning energetisch renoveert, kan ook rekenen op een versoepeling van de energielening om op die manier een betere EPC- of energiescore te halen. Alle premies voor renovatie en woonverbetering zijn voorts in één loket gebundeld waar een overkoepelende renovatiepremie kan worden aangevraagd.  

Reconversie

Tegelijk zien we ook dat er steeds vaker sneller tabula rasa wordt gemaakt van het oude patrimonium. Uit een analyse van makelaarsgroep ERA blijkt dat in 2018 liefst 8.278 gebouwen van meer dan 20 jaar oud tegen de vlakte gingen. In het overgrote merendeel van de gevallen gaat het om zogeheten reconversieprojecten. Daarbij maken oude kantoren, woningen en fabriekspanden plaats voor nieuwbouw, al dan niet in combinatie met een herbestemming. Vooral in stads- en dorpskernen piekt het aantal reconversieprojecten, en dat is vooral te verklaren door het feit dat steeds meer gezinnen files willen vermijden en duurzamer willen wonen.

Reconversie an sich is niet nieuw, maar de herontwikkeling van vastgoed gebeurt tegenwoordig tegen een zeer hoog tempo. Die stroomversnelling is er gekomen omdat de nood hoog is: we hebben steeds minder open ruimte in Vlaanderen. Daarom zetten steeds meer vastgoedontwikkelaars op eigen initiatief in op reconversie en herbestemming, zodat geen extra open ruimte moet worden gebruikt. Vaak creëren hun nieuwbouwprojecten zelfs extra open ruimte en groen. Net als het inzetten op renovatie verruimt ook de toenemende reconversie in ieder geval de mogelijkheden voor kandidaat-kopers. En dat is voor de vastgoedmarkt een goede zaak.

Lexicon