Ronde tafel Batibouw

Ronde tafel Batibouw 2016

Geschreven door Thierry Lafineur op 24 maart 2016

Vastgoedmakelaar, expert in eigen regio

Dit rondetafelgesprek kwam tot stand in het kader van het eerste vastgoeddorp op Batibouw 2016. De deelnemers brengen de Belgische woonmarkt in kaart vanuit het standpunt van de vastgoedmakelaar. Ze stellen zich vragen rond de evolutie van de vastgoedwaarde op basis van type en ligging, rond de aankoopwijze/betrekking (investeerders, eigenaars-bewoners en huurders), rond de fiscale impact, enz. 
Rond deze tafel vinden we:

 

Twee opvallende trends

De Belgische vastgoedmarkt vertoont aanzienlijke verschillen tussen de regio’s onderling, zowel op het vlak van woningtype (huizen, appartementen, villa’s) als aankoopwijze (investeerders) of betrekking (eigenaars-bewoners). Wat de vastgoedprijzen betreft, vallen er de laatste maanden geen fundamentele verschuivingen te noteren. De lage intrestvoeten voor hypothecaire leningen vormen hierin het tegengewicht voor bepaalde struikelblokken naar aanleiding van de overheveling van de fiscale bevoegdheden naar de gewesten (zesde staatshervorming).

Daarnaast benadrukt P. Houtart dat de globale vastgoedmarkt al enkele jaar twee duidelijke trends vertoont:
- de wens om terug in de stad te wonen, of op zijn minst in een buurt die met het openbare vervoer bereikbaar is;
- de EPB-regelgeving dringt geleidelijk door en straft de 4-gevelvilla’s af. Dit woningtype kende de laatste tien jaar een waardedaling van zo’n 15 %, terwijl de prijzen van rijhuizen en/of stadswoningen in die zelfde periode nagenoeg verdubbelden!
Opvallend hierbij is dat de allerhoogste prijscategorieën met woningen van meer dan 5 miljoen euro (slechts 0,1 % marktaandeel) geen problemen ondervinden.

Ronde tafel Batibouw

Villacrisis

De huidige trend/evolutie wijst op een probleem om in het Brusselse Gewest een woning te vinden onder de 200.000 euro. De meeste kandidaat-kopers zoeken nochtans een pand rond dit bedrag, maar door een tekort binnen deze prijsklasse moeten ze hun actieterrein noodgedwongen uitbreiden naar de stadsrand. (S. Dassel)

Terzelfdertijd woedt een villacrisis. Het gaat hier meer bepaald om 4-gevelwoningen uit het begin van de jaren 80. Ze werden beschouwd als een investering en waren vooral populair in de randgemeenten zoals Lasne, Kraainem, Tervuren ... We moeten de haalbaarheid evalueren van projecten waarin deze woningen herbestemd worden tot appartementsgebouwen of verkavelingen. (L. Vercauteren)

Ondanks de uitvoerbaarheid ervan blijven deze plannen eerder uitzondering dan regel. Ze moeten immers aan twee voorwaarden voldoen:
 - de waarde van de gebouwen moet quasi nihil zijn – of teruggeschroefd tot de waarde van de grond – om in aanmerking te komen voor verbouwing door bouwpromotoren/investeerders;
- een versoepeling van het stedenbouwkundige reglement is vereist. Deze villa’s bevinden zich meestal in residentiële wijken en ondervinden problemen met de ruimtelijke ordening of stuiten op verzet van de lokale overheden die vrezen voor een verloedering van deze wijken. (Goldbrenner)
 
Bovendien werden deze villa’s doorgaans gebouwd op kleine percelen (tussen 5 en 10 are), wat hun reconversie er niet eenvoudiger op maakt. Met de hulp van slimme architecten kunnen grotere terreinen wel verkaveld worden in verschillende percelen die doorgaans geschikt zijn voor eengezinswoningen, maar niet voor appartementsgebouwen. 
 
Op het platteland stellen we dan weer vast dat de omvorming van de oude vierkanthoeves (waar geen landbouwactiviteit meer heerst) tot kleinere woonentiteiten erg gegeerd is bij de gemeenten. De lokale overheden ontvangen de nieuwe bewoners met open armen, want ze zijn een bron van bijkomende inkomsten.

Verkoop in opdracht of op aanvraag?

De aankoop van een huis is vandaag eerder een uitgave dan een investering, wat betekent dat de locatie opnieuw aan belang wint. Dit blijkt overduidelijk uit het aantal eigenaars-bewoners. In België ligt dit cijfer weliswaar hoog (ca. 70 % van de eigendommen wordt bewoond door de eigenaars zelf), maar toch stellen we vast dat dit quotum niet verder stijgt. Door het toenemende aantal jongeren dat de aankoop van een eigen huis lijkt uit te stellen, zet het cijfer evenwel een dalende trend in. Toch blijft de aankoop van onroerend goed een belangrijke psychologische factor en potentieel opstapje op de sociale ladder. 

Uiteraard vertoont deze tendens ook heel wat uitzonderingen. Volgens P. Moutchen is het zuiden van België (nabij het Groothertogdom Luxemburg) momenteel een interessante investeringspool. De Luxemburgers worden namelijk aangetrokken door de gunstige vastgoedprijzen in België. Door deze toestroming stijgen de prijzen van onroerend goed (bv. in Bastogne) in rechte lijn met 5 à 10 % per jaar. 

Tijdens het aankoopproces heeft men de neiging om zich te laten verleiden door de goedkope woonkredieten (bv. vaste rentevoet van 0,97 % op 10 jaar). Het spreekt voor zich dat deze aanlokkelijk zijn, maar ze veronderstellen daarnaast een veel grotere eigen inbreng en hebben totaal geen invloed op het astronomisch hoge bedrag dat moet worden neergeteld voor extra kosten en rechten (ca. 15 % van de vastgoedwaarde) gekoppeld aan de aankoop. 

In Henegouwen is het niet evident om vastgoed van meer dan 350.000 euro (villa met 4 slaapkamers op 1000 m²) verkocht te krijgen. De lat ligt namelijk op 300.000 euro. Wat de EPB-norm (energieprestatie van gebouwen) betreft, kunnen we alleen maar vaststellen dat de meeste mensen totaal geen idee hebben waarover dit gaat! Ze weten dat er zoiets bestaat, maar door ontoereikende of verkeerde informatie slaan ze dit aspect over. Ze zijn in eerste instantie enkel begaan met hun rechtstreekse winst (aankoopprijs) en houden geen rekening met eventuele kosten die later nog zullen volgen. (M. Weinant)

Een andere vaststelling is dat de prijzen na de euforie van de periode 2000-2008 (waarin vooral stedelijk vastgoed zowat in waarde verdubbelde) stagneren en hun niveau aanhouden, althans voor huizen en appartementen die geen gebreken vertonen. Dit leert ons twee zaken:
- de markt is coherent en rationeel;
- de eigenaar-verkoper neemt enkel genoegen met een realistische prijs om de transactie te laten doorgaan. Een prijs opzettelijk de hoogte injagen om deze daarna ‘bespreekbaar’ te maken, is vandaag een puur verlies van tijd en geld. De taak van een makelaar (expert in eigen regio) bestaat erin een realistische prijszetting te garanderen.

Als we ons tot slot beraden over de drijfveer bij de aankoop van onroerend goed zien we dat men voornamelijk op zoek is naar een woning waarmee men een klik heeft en – in mindere mate – om hoger op de sociale ladder te komen. Daarom verkoopt een makelaar niet langer onroerend goed, het wordt bij hem aangekocht! 
Deze nuance is bijzonder belangrijk: het komt erop neer onze pijlen vooral te richten op de vraag en minder op het aanbod. (R. Romedenne)

Mentaliteitswijziging

Let wel, we mogen deze visie niet veralgemenen voor de totale vastgoedmarkt. Er spelen namelijk nog andere evoluties mee:

- andere mentaliteit en gewoonten onder invloed van het internet. Zo zien we een reële toename van de aankoop van vastgoed (voornamelijk in het buitenland) op basis van plannen en videobeelden; 

- de toename van tussenpersonen zoals investeerders die beleggen in onroerend goed (bv. succes van de studentenstudio’s in Namen) en het beheer ervan toevertrouwen aan een vastgoedmaatschappij;

 - de reconversie van verouderde panden die flink in waarde zijn gedaald en via een investering van ca. 1500 euro/m² aangepast worden aan de huidige normen. 

Over compromissen en dergelijke

Notarissen organiseren niet alleen openbare verkopen, maar treden in bepaalde regio’s ook op als tussenpersoon bij de verkoop van onroerend goed en komen daardoor rechtstreeks in het vaarwater van vastgoedmakelaars. Het BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars) heeft dan ook verzet aangetekend tegen deze praktijk. Na een overwinning in eerste aanleg moest het BIV de duimen leggen in beroep. Om dit spanningsveld weg te werken, lopen er momenteel onderhandelingen, die onder meer moeten leiden tot de opmaak van een gezamenlijk modelcompromis (voor makelaars en notarissen) op basis van een handvest. Dit compromis moet zorgen voor een meer soepele en vlotte samenwerking tussen makelaar en notaris. In de loop van dit jaar zou er een akkoord in die richting moeten komen, maar dit neemt niet weg dat de notarissen ondertussen hun commerciële activiteiten kunnen voortzetten! 

Lexicon