Deelnemers aan de ronde tafel

Ronde Tafel mei 2018 # 2

Geschreven door Philip Verhaeghe op 2 juni 2018

Investeren in vastgoed aan zee # 2

Wat moet je zeker weten als je wil investeren in vastgoed aan de kust? In dit tweede deel luisteren we vooral naar hun   waarschuwingen en concrete tips.  

Deelnemers aan de ronde tafel

We beginnen met een drietal waarschuwingen aan de verschillende overheden. Of noem het oprechte bekommernissen; het is zeker geen klaagzang… We spreken ons ook niet uit over de moeilijke vraag of de gemeentebesturen in de kustregio ambitieus genoeg zijn. 

Bruno, Benedicte en Christophe trokken naar de ‘Koningin der Badsteden’ en gingen in het cultuurcentrum De Grote Post het rondetafelgesprek aan met acht specialisten.  In dit tweede deel luisteren we vooral naar hun waarschuwingen en concrete tips.

Deelnemers aan deze ronde tafel: 

Waarschuwingen en tips

Zorg voor betaalbaar wonen

Door de vele normeringen rond bijvoorbeeld energie en bouwvoorschriften wordt bouwen steeds duurder. “Maar onze (vergunnende) overheden moeten er absoluut over waken dat het verwerven van een eigendom mogelijk blijft voor een zo ruim mogelijke groep binnen onze samenleving.” Dit is voor David Degroote de beste garantie op een coherente samenleving met een stabiele toekomst voor éénieder.

Denk aan de vergrijzing

Ook de kustgemeenten worden alleszins geconfronteerd met gezinsverdunning (er zijn meer éénpersoonswoningen) en de migratie van senioren. De vergrijzing van de kustbewoners is zeker een uitdaging maar biedt ook kansen. De seniorengroep beschikt gemiddeld over een grotere koopkracht. Je mag ‘verblijven aan de zee’ niet alleen maar associëren met vakantie. Als er steeds meer senioren uit het binnenland permanent aan de kust komen wonen dan willen zij ook buiten het vakantieseizoen een zeker aanbod van winkels en activiteiten. “In Oostende gaat dat maar dat lukt misschien nog niet in alle kustgemeenten.” Zegt Alex Dewulf. “Daar is het soms opletten voor een verschraling van het vaste winkelaanbod omdat er in de winter veel minder toeristen komen opdagen.”

Geef ons fiscale rechtszekerheid 

Deelnemers

De fiscaliteit is natuurlijk altijd en overal een heikel punt. “Wat als de Vlaamse overheid zou morrelen aan de vastgoedfiscaliteit op de tweede verblijven?” vraagt Paul Luypaert zich luidop af. Want uiteindelijk is een “tweede verblijf” een luxeproduct… Er is zelfs sprake van een arrest van het Europees Hof op de tweede verblijven. Of komt er hier een nieuwe Europese regelgeving? De meningen lopen uiteen. “Anderzijds is de vastgoedfiscaliteit in België met de huidige lage rente nog steeds interessant genoeg, anders zouden er niet zoveel vastgoedinvesteerders actief zijn.” nuanceert Nicolas van Ravels. 

Aan de kust is er voor elk wat wils, neem nu Zeebrugge... 

“In Knokke is er een coherente visie; in andere badplaatsen zoals Zeebrugge mis ik die.” liet Alex Dewulf zich op een bepaald moment ontvallen. Onder impuls van Lodewijk Van Keymolen ontstond er vervolgens een interessante uitweiding over Zeebrugge, ter illustratie van de stelling dat eenieder aan zee wel zijn gading kan vinden. 
 
Iemand merkte op dat deze badstad misschien een beetje lijdt onder verloedering en leegstand. Dit motiveerde verschillende gesprekspartners om enkele specifieke troeven van Zeebrugge op te sommen... Sommigen zoeken er expliciet het natuurgebied, anderen willen er kitesurfen of hebben een boot in de jachthaven, nog anderen kicken op lange wandelingen met hun hond. Sommigen willen er vooral met rust gelaten worden.
 
Enkelingen kopen daar een veel goedkopere villa, aan de kustlijn bovendien, en brengen hun dagen door in Knokke… En dat alles terwijl Zeebrugge in de eerste plaats een belangrijke havenstad is, die eigenlijk ongeschikt is voor toerisme. Er is ook veel verhuring aan mensen die tijdelijk in de haven werken. En nu er eindelijk beslist is over de tweede sluis is er nu ook op het vlak van ruimtelijke ordening een knagende onzekerheid weggenomen… Alle panelleden zijn echt benieuwd hoe Zeebrugge na de gemeenteraadsverkiezingen zal evolueren. 
 
We sluiten het rondetafelgesprek af met een rondje nuttige tips voor lezers die er aan denken te investeren of aan te kopen.  

1. Streef naar realistische rendementen Deelnemers ronde tafel mei 2018

Vooral David Degroote laat zich niet onbetuigd: “Laat je als koper vooral niet misleiden door zij die  extreem hoge rendementen van 6 tot 8%  voorspiegelen. Die bestaan gewoon niet … een rendement van 3% in appartementsnieuwbouw is een meer dan aanvaardbaar in vergelijking met de huidige alternatieven.” Investeer in een buurt met voldoende stadsweefsel (dichtbij winkels, openbaar vervoer, sociale activiteiten). Deze locaties raken bijna altijd sneller verhuurd of verkocht.

2. Pas op met sommige serviceflats

Vooral in de opkomende markt van de assistentiewoningen en de serviceflats is er volgens Nicolas van Ravels (grote) waakzaamheid nodig. Er wordt soms een hoge “gegarandeerde” opbrengst beloofd… “Maar als de operationele uitbating op termijn zou falen kan je als particulier moeilijk verkopen.” De waarde van je vastgoed wordt hier immers voor een grote mate bepaald door de kwaliteit van de uitbater.  

3. Doe eerst je huiswerk

Een woning of appartement kopen aan de kust is voor velen een uitzonderlijk gebeuren. Het moet sowieso meer zijn dan een emotionele of zelfs nostalgische beslissing. Neem hiervoor je tijd en vergelijk de markten waar je wenst aan te kopen. Knokke is Blankenberge niet. Ga je voor bestaand vastgoed, al dan niet in mede-eigendom, al dan niet gerenoveerd of kies je voor nieuwbouw? Elk type vastgoed heeft zijn specifieke voor- en nadelen!
 
“Besteed bij nieuwbouw niet enkel aandacht aan de concrete ligging, maar ook aan de geplande inrichting van de ruimtes en de oriëntatie.” vult Alex Dewulf aan. 
 
Andere suggesties:  Vergelijk de verschillende afwerkingen in het lastenboek zodat je weet wie je de beste prijs/kwaliteit biedt. Laat je hier zeker assisteren door professionelen als je de markt niet kent of geen ervaring hebt. 

4. Vraag naar referenties 

Cultuurcentrum de Grote Post

Er worden voldoende aantrekkelijk lijkende vastgoedprojecten aangeboden maar er zijn aanzienlijke verschillen in kwaliteit. Als je voor nieuwbouw kiest, ga dan niet in zee met een ‘ééndagsvlieg’ maar wees kritisch, vraag naar referenties, vraag om een afgewerkt appartement te zien, controleer via de balanscentrale de solvabiliteit van die ontwikkelaar. 

 

5. Houd rekening met de klassieke woonbeleggingstips 

David Degroote geeft voorbeelden: “Voor een ideaal rendement ligt de prijsklasse best tussen de € 180.000 en €250.000. Bovendien heb je beter 2 units in portefeuille van € 200.000 dan één van € 400.000.” Wie over een beperkt budget beschikt investeert beter in een kwaliteitsvolle nieuwbouw op een goede locatie en doet dan eventueel enkele toegevingen qua oppervlakte. Houd ook altijd rekening met het nodige renovatiebudget.

6. Zoek een goede syndicus 

Bij appartementen mag je nooit vergeten dat er ook afspraken en investeringen nodig (zullen) zijn in de mede-eigendom (de gemene delen, de gevel, het dak…). Een proactieve en motiverende syndicus die de regels van de ku(n)st beheerst is dan goud waard. We besparen u sommige anekdotes. 
De panelleden zijn goed op dreef maar het einduur is helaas aangebroken. “Of het nu gaat om herverkoop als nieuwbouw, koop en verkoop altijd bij of via een professionele speler die de markt kent. “En er bestaat is wel degelijk een kwaliteitsverschil tussen de afwerking van gebouwen en service van de bemiddelaar. En dit staat altijd in verhouding tot de prijs.”
 
 

Ronde Tafel Special Vastgoed aan zee

Met deze laatste tips van Nicolas Van Ravels mogen we een boeiende gedachtewisseling afsluiten.  
 
Voor het eerste deel van de Ronde Tafel met de kenmerken en trends => KLIK HIER
 
 
 
 

Lexicon