Deelnemers ronde tafel

Ronde Tafel mei 2018 # 1

Geschreven door Philip Verhaeghe op 9 mei 2018

Investeren in vastgoed aan zee

Wat moet je zeker weten als je wil investeren in vastgoed aan de kust?   Heel wat relevante topics en tips passeerden de revue: nieuwbouw, renovatie, permanente bewoning, tweede verblijven, appartementenbeheer, demografie, nieuwe ontwikkelingen… 

Vaststellingen en trends Deelnemers ronde tafel

Bruno, Benedicte en Christophe (IPM IMMO) trokken naar de ‘Koningin der Badsteden’ en gingen in het cultuurcentrum De Grote Post het rondetafelgesprek aan met acht specialisten. Zij nemen allen een actieve rol op in het immobiliëngebeuren aan de Belgische kust.

In dit eerste deel lezen we hun feitelijke vaststellingen en de algemene trends. In het volgend nummer kan je dan enkele van hun waarschuwingen en tips lezen.

Deelnemers van deze ronde tafel

Dit zijn alvast de kenmerken: Ronde tafel mai 2018

Kenmerk 1: Je Investeert ook in vakantiegevoel

Meteen al tijdens de voorstellingsronde noteerden we een eerste brede consensus over een belangrijke nuancering die Vincent Verhaeghe aankaart: “Een investering aan de 67 kilometer lange Belgische kust is meer en anders dan een gewone functionele vastgoedtransactie. Je koopt immers ook een stukje beleving en vakantiegevoel.”

Kenmerk 2: Elk vindt zijn gading

Gelukkig is er hier voor elk wat wils: luxueus en betaalbaar, polder en stad, natuur en cultuur, rust en activiteit. Elke stad of gemeente aan de kust levert immers inspanningen om vanuit de eigen troeven en kenmerken aantrekkelijk te zijn voor investeringen. Alex Dewulf drukt het zo uit: “Eigenlijk is er dus niet zoiets als ‘investeren aan de Belgische kust’: want je kiest altijd voor een welbepaald onroerend goed”. En dat ligt dan in een welbepaalde gemeente met zijn eigen karakteristieken. Elke badplaats is een aparte deelmarkt met een specifiek karakter. En de meesten weten bovendien goed waar ze naar toe willen. “Wist je bijvoorbeeld ook dat Oostende 80% vaste bewoners en slechts 20% tweedeverblijvers heeft terwijl het algemeen kustgemiddelde 50-50 bedraagt?” vult Paul Luypaert aan.

Kenmerk 3: Het is en blijft een topinvestering

Een aankoop aan de kust is meestal tweeledig: je kan immers een combinatie maken van verwerving van eigen woongenot aan zee met seizoensverhuur van je eigendom.  Je keuze wordt ook bepaald door de mogelijke meerwaarde bij verkoop, de aard van de buurt, de bereikbaarheid, het culturele aanbod doorheen het jaar… Deze elementen vormen voor Nicolas van Ravels meteen het goede nieuws: “ Aan de kust heb je meer mogelijkheden om dezelfde vastgoedinvestering te rentabiliseren. Dat kan zowel tijdens de aanhoudperiode (eigen gebruik én  verhuurrendement) als bij de verkoop (zowel als woning of als tweede verblijf.) Vastgoed is hier dus niet zuiver ‘functioneel’ zoals in het binnenland.” Een appartement kopen wordt zo ook vaker een daad van successieplanning… De aankopen van senioren kaderen dan in een goed overwogen familiale successieplanning waar ook de (volwassen) kinderen actief bij betrokken worden. Want zij krijgen er intussen ook af en toe het gebruiksgenot van. Een investering in een tweede verblijf aan de kust moet je dus altijd zowel op korte termijn als op lange termijn beoordelen.

Na de inleidende ronde vragen we naar de belangrijkste en meest opvallende trends…

Trend 1:  Blijven renoveren

Deelnemers aan de ronde tafelHet aanbod is nu nog steeds gevarieerd, zowel qua grootte, ouderdom, comfort, ligging. Maar ook aan de kust is er een woningnood en een groeiende vraag naar kwalitatieve wooneenheden, zoals grotere appartementen op betere locaties. Een groot deel van het residentiële vastgoed dateert intussen uit de jaren zestig en komt nu in herverkoop. Massale renovatie daarvan dringt zich op.

Dit betekent dat er voortdurend gebouwd en gerenoveerd wordt. De overdracht naar de volgende generatie blijkt trouwens ook een prima aanleiding om noodzakelijke investeringen en renovaties te kunnen doen in een mede-eigendom. Want volgens Paul Luypaert is de hamvraag telkens: “Ofwel investeer je in modernisering, ofwel breek je het af en bouw je iets nieuws.”

Trend 2: Groeiende verstedelijking

Door de demografische groei en de gezinsverdunning blijft de woonnood hoog. Maar is het blijven aansnijden van nieuwe verkavelingen in groenzones nog ‘duurzaam’? Denk daarbij aan de maatschappelijke kost van netuitbreidingen, stijgend woon-werkverkeer, publieke voorzieningen … “Is dat allemaal nog te verantwoorden?” vraagt David Degroote zich af. De groeiende trends van verstedelijking en inbreiding betekenen ook dat de beschikbare ruimte optimaal moet gebruikt worden. Ook de collectieve zones in de stad zijn aan opwaardering toe. Alleen zo wordt aangenaam wonen en leven in de stad mogelijk. Maar er zijn nog mogelijkheden om het ruimtegebruik te optimaliseren, zegt hij. “Denk bijvoorbeeld aan de reconversie van overmaats grote overheidsgebouwen die niet meer voldoen aan het hedendaags comfort en energieverbruik. Of denk aan een meer ‘verticale’ stad door op de stedenbouwkundig weloverwogen plaatsen architecturaal en ecologisch verantwoorde hoogbouw toe te staan. Zorg er dan voor dat gebouwencomplexen ook wat ‘leefbaarheid’ teruggeven aan de stad in de vorm van extra pleinen, verkeersveiligheid, groenruimtes en collectieve leef- en woonfuncties…”

Trend 3: Meer kopers in de groeimarkt Paul Luypaert en David Degroote

De kust blijft natuurlijk een markt voor ‘tweede verblijven’ maar onze gesprekspartners tellen toch meer kopers voor vaste verblijven dan vroeger. Denk aan senioren die hun huis in de grootstad definitief inruilen voor een ruim appartement aan de kust. Alex Dewulf spreekt in de herverkoop van een markt met twee snelheden: “Price en premium. Zowel het luxesegment als het goedkopere segment doen het zeer goed.”  En weet dat de prijzen van nieuwe woningen die van nieuwe appartementen overtreffen. Sommigen zien ook meer transacties per persoon of gezin. Nicolas van Ravels vult aan: “Vandaag wagen veel meer mensen zich al sneller aan een upgrade: ze verkopen een appartement om daarna iets beter of groter te verwerven.”  Vroeger werd men meer geremd door het overigens ‘foute’ adagium: ‘verkopen is verarmen’.

Trend 4: Meer Vlamingen, minder Walen

Het tweede verblijf aan de kust blijft vooral een Belgische materie. Paul Luypaert vermeldt de statistiek dat er 58% Vlamingen zijn, 33 % Walen of Franstalige Brusselaars en slechts 9 % buitenlanders. Jean-Marc Compagnon weet dat het Franstalige overwicht aan de westkust met de jaren volledig verdwenen is. “In de jaren ‘90 bestond mijn klantenbestand voor 80% uit Franstaligen, nu blijft daar maar 10% van over.”

Trend 5: Meer professionele investeerders Chr. Verweire, N. Van Ravels en V. Verhaeghe

Ook zien we volgens Paul Luypaert een toename van professionele ontwikkelaars die vastgoed op topliggingen kopen om totaal te renoveren en dan weer door te verkopen. “Door de lage rente en de redelijke meerwaarde is dat voor hen een veelbelovende aanpak.”

Trend 6: Small” is niet meer “beautiful”

De kleinere appartementen in de oudere gebouwen in Oostende beantwoorden niet meer aan de huidige eisen voor permanente bewoning.  Vandaag is er hier veel minder vraag naar kleinere units.  De oproep in Vlaanderen om kleiner te gaan wonen wordt aan de kust niet meteen gevolgd. Hier zien we eerder een uitbreiding van de woonoppervlaktes van de appartementen: vroeger was 70 à 80 m2 de norm. Het moest om ter kleinst, nu wordt dat 100 à 120m2 met daarenboven een ruim terras. Die grotere omvang is ook een sterk punt en een must met het oog op eventuele vaste bewoning later. Jean-Marc Compagnon: “De burgemeesters aan de westkust willen een minimum oppervlakte per wooneenheid opleggen.”

Trend 7: meer wettelijke regels

Er komen steeds meer nieuwe verplichtingen op het vlak van veiligheid, energieverbruik, milieu, ruimtelijke ordening en isolatie. Dat is algemeen geweten maar daar gaan we hier niet op in.  Ook de fiscaliteit zou ons te ver leiden. Maar wist je ook dat de meerderheidsregel om de andere mede-eigenaars te dwingen om mee te investeren wettelijk zal veranderen? De vereiste 75% stemmen van de mede-eigenaars om tot verfraaiingswerken in de mede-eigendom te beslissen wordt vanaf 2019 verlaagd naar 66%. Bij gebouwen waar slechts enkele eigenaars dwars liggen kunnen de noodzakelijke investeringen in de mede-eigendom zo iets gemakkelijker doorgedrukt worden.

Tot zover de belangrijkste algemene bevindingen.

Voor het concretere tweede deel van onze Ronde Tafel met waarschuwingen en tips  => CLIC HIER

Lexicon