Deelnemers ronde tafel # 2

Slimme technologie verovert nu ook vastgoed

Geschreven door Philip Verhaeghe op 20 december 2018

Ronde Tafel deel 2

Efficiënter energieverbruik, een beter gecoördineerde planning, een integraal gebouwenbeheer, slimme woningen, virtual reality en artificiële intelligentie… Meer en meer gaan deze ontwikkelingen de waardeketen van de immobiliënwereld beïnvloeden. Net als alle andere industriële sectoren houdt ook onze vastgoedbusiness steeds meer rekening met de vele (disruptieve) innovaties die blijven opduiken.

Dit is het tweede deel van het verslag van de ronde tafel van Logic Immo van 25 oktober jl.  In restaurant Dujardin polsten  Benedicte Sys, Christophe Verweire en Bruno  Vandevyvere voor u naar de reacties en ervaringen van verschillende marktspelers.
 
Eline Ampe Excellent-vastgoed, Davy Demuynck Ion projectontwikkelaar, Olivier De Schrijver - Syncura, Kevin Dhondt - Architectenbureau B2Ai, Joery Michiels BostoenKris Pensaert IPBuilding, Jean-Marc Vandersmissen Oryx Projects en Suzan Verschraege Landbergh gingen toen graag in op de uitnodiging.  
 
Deelnemers ronde tafel # 2
De centrale vragen luiden nu: Hoe gaan zij zelf de innovatieve toer op met slimme technologie? Wat kan er zoal veranderen en hoe bereiden we ons het best voor? 

Wat zijn hun praktijkervaringen?

Virtuele kennismaking met de nieuwe woonst

De definitieve binnenafwerking van een huis of appartement kan tot veel keuzestress leiden. En niet elke koper kan zich goed inleven in een tweedimensionaal plan. Om hem of haar te helpen zich het gebouw zo concreet mogelijk voor te stellen heeft Bostoen een ‘VR woningconfigurator’ samengesteld.
 
“Dankzij deze virtual reality tool biedt Bostoen de klant nu de kans om in een kijkwoning of in een speciaal ingerichte ‘customer corner’ op voorhand te zien hoe de toekomstige woning of appartement er zal uitzien en hoe goed alles wordt afgewerkt.” vertelt Joery Michiels. “Je configureert of bekijkt met een specialist van Bostoen het hele interieur en waar mogelijk kan je aanpassingen doorvoeren.” Met  een ‘game controller’ en een VR-bril maak je als het ware een virtuele wandeling door de woning. Zo krijg je een goed ruimtelijk inzicht van het geplande totaalbeeld. Je kan immers specifieke tegels of allerlei kleuren en stalen bekijken. “Je kan ook foto’s maken van wat je ziet. Deze unieke ‘customer experience’ zorgt volgens Joery Michiels  alleszins voor minder stress, meer gemoedsrust en een hogere klantentevredenheid. Deelnemers ronde tafel

Centraal gebouwenbeheer

Olivier De Schrijver is uiteraard vooral bezig met de nieuwste technieken binnen het beheer van mede-eigendom. Syncura werkt nu al met een uitgebreid online platform voor de gebouwen die het beheert. Alle relevante documenten zoals verslagen van de vergaderingen, onderhoudscontracten, plannen, handleidingen en technische fiches staan digitaal ter beschikking van elke mede-eigenaar. De rekencommissaris beschikt over een afzonderlijke login om elke dag alle facturen en rekeninguittreksels van de VME online te kunnen consulteren.  Deze werkwijze garandeert de mede-eigenaars een volledig transparant - en up to date - financieel beheer.  “Wij kunnen alle documenten ter beschikking stellen van elke gebruiker die ze nodig heeft. Voor onze klanten maar ook derden zoals leveranciers van een gebouw is dat ideaal.” 

Het platform bevat ook een interactief gedeelte: via dit portaal kunnen de klanten allerlei praktische meldingen of storingen communiceren. Bijvoorbeeld: ‘Onze lift is buiten dienst’. Daar wordt dan onmiddellijk op gereageerd en alle betrokken bewoners en eigenaars worden geïnformeerd over de situatie en de herstelplanning. 
 
Syncura denkt intussen  ook al aan de volgende stap: een platform voor het integraal technisch beheer. “Voor al onze technische installaties stappen wij over van een curatief beheer naar een proactief en preventief beheer. Deze ontwikkeling nadert stilaan de eindfase” vervolgt Olivier De Schrijver. “Samen met een externe partner ontwikkelen we een tool waarbij we alle onderhoudscontracten, herstellingen en renovaties van kortbij opvolgen en implementeren in een meerjarig onderhoudsplan.  Die informatie biedt dan ook de databasis voor de opmaak van accurate budgetten. Zo kunnen we tijdig de nodige investeringen voorzien om steeds aan alle wettelijke verplichtingen te voldoen en om de patrimoniale waarde van onze klanten door de jaren heen intact te houden.”

Slimme platformen Deelnemers ronde tafel

IPBuilding heeft een gebruiksvriendelijk platform ontwikkeld om de bewoners zelf de technieken en toestellen in hun woningen of appartementsgebouwen te laten beheren. Door toepassing van Smart Living-technologie verhoogt men het comfort en de veiligheid, bespaart men energie en krijgt men een geoptimaliseerde communicatie. “Al deze intelligente toepassingen kunnen zeer gemakkelijk vanop afstand  beheerd worden via PC, smartphone of tablet.” benadrukt Kris Pensaert. 
 
Voorbeelden? Denk aan de verwarmingsketel die rekening houdt met de binnen- en buitentemperatuur, de elektrisch bediende garagepoort, het ventilatiesysteem, de elektrische rolluiken, de voorgeprogrammeerde verlichting, de audio- en video-installatie…  “In een slim bekabelde woning spreken al deze technieken met elkaar. Intussen produceerde IPBuilding al de nodige hard- software voor meer dan 1500 dergelijke ‘smart’ projecten.”

CO2-neutraal bedrijf

ION is de eerste projectontwikkelaar in België die het label van CO2-neutraal bedrijf kreeg toegekend. Davy Demuynck geeft graag meer uitleg: “Om uw CO2-uitstoot te neutraliseren moet u 100% inzetten op energiereductie, -recuperatie en -efficiency bij verwarming, elektriciteitsgebruik, transport, mobiliteit… Verbranding van fossiele brandstoffen is hier uit den boze. Het optimaal isoleren van de volledige buitenschil is vandaag een must. Er mogen volgens de nieuwe milieuclassificatie enkel duurzame materialen gebruikt worden. Ook qua inrichting zetten we volop in op een duurzame en milieuvriendelijke mobiliteit.” Uiteraard is hij ook voorstander van de  ‘Duurzaamheidsmeter Wijken’: ”Die quickscan op diverse criteria helpt ons om op een objectieve manier te meten welke duurzaamheidsscore het bouwproject in een bepaalde wijk behaalt.”

Warmtenetten 

Davy Demuynck vervolgt : “Wij  zijn ook overtuigd van de ecologische waarde en een ruimere verspreiding van de zogenaamde warmtenetten. Voor aangekoppelde individuele wooneenheden in een gebouw of in een bouwproject creëren we  dan een warmwater-circuit.  Hiervoor wordt er telkens een zeer zorgvuldig een efficiënte en aanpasbare energiebron gekozen. Keuze te over: warmtepompen,  koude-warmte-opslag, absorptiewarmtepompen, warmtekrachtkoppeling…

Marketing automation

Joery Michiels vertelt ook dat Bostoen en andere bedrijven druk bezig zijn om hun sales en marketing te automatiseren. Ze slagen er in om specifieke geïnteresseerde kandidaat-kopers relevante, gepersonaliseerde boodschappen te bezorgen. “Dankzij artificiële intelligentie-systemen wordt onder meer de personalisatie van onze nieuwsbrieven geautomatiseerd.”  

Informatieverspreiding 

Als vastgoedmakelaar benadrukt Eline Ampe haar rol als informatiebron: “De mensen moeten goed begrijpen waar ze aan toe Eline Ampezijn. Sommige makelaars en projectontwikkelaars slagen er niet in hun kennis goed over te brengen of staan er niet genoeg bij stil om een en ander goed uit te leggen.”
 
“Investeren de makelaars en ontwikkelaars  wel voldoende in de opleiding van hun medewerkers? Is de toegang tot het beroep streng genoeg?” merkt iemand op. Inderdaad, we kunnen het belang van meer en betere opleidingen en extra scholing voor al wie werkt in de vastgoedbranche niet genoeg benadrukken.  Want voor de meeste burgers gaat het om een eenmalige investering. Ze moeten hierover optimaal geïnformeerd worden: een verkeerde inschatting van een technologische of milieu-gerelateerde implicatie kan hen heel hun leven lang duur te staan komen. 

Meten is weten

De termen milieuvriendelijkheid, duurzaamheid en eco-efficiëntie zijn ondertussen overal ingeburgerd. Hier passeren er veel voorbeelden, van zonnepanelen tot collectieve verwarmingsinstallaties. De nieuwste gebouwbeheerssystemen geven alle huurders accurate informatie over hun eigen energieverbruik. Meetbaarheid en real time informatie over het huidige energieverbruik kan verspilling tegen gaan. We verwachten een snelle doorbraak van allerlei slimme meters.

Onderhoud via AR

Op termijn zullen de klanten van Syncura zich via een applicatie virtueel door het gebouw kunnen bewegen. Zo kunnen ze heel gemakkelijk een probleem of aandachtspunt aan de syndicus signaleren. De hersteller wordt dan begeleid via Augmented Reality en kan onmiddellijk de juiste reparatie uitvoeren. Overigens, in de toekomst zal men dankzij een digitale bril en een rechtstreeks contact met de onderhoudsfirma ter plaatse al veel zelf kunnen herstellen. Men hoeft dan niet meer te wachten tot er een onderhoudsman van de firma ter plaatse komt. Olivier De Schrijver besluit: “Alle technische informatie kan digitaal ter beschikking gesteld worden. Maar dit neemt niet weg dat elke mede-eigenaar ook via onze eigen 24/24 telefonische permanentie bijkomende herstelinstructies kan blijven geven.”  

Meer integratie?

Het is een goed teken dat projectontwikkelaars en architectenbureaus er naar zullen streven om vanaf het eerste concept in te zetten op een doelgerichte integratie van zoveel mogelijk digitale systemen. Maar of de eindverantwoordelijkheid voor deze duurzame integratie nu in de eerste plaats  bij de projectontwikkelaar of bij de architect ligt blijft hier voorlopig een punt van discussie. Er moet tenslotte ook nog naar de eindklant geluisterd worden…  

Conclusies

De gedachtewisseling blijft boeiend, met inspirerende voorbeelden en steeds straffere anekdotes. Maar we moeten afronden.

We bereiken tot slot een consensus over deze gemeenschappelijke besluiten: 

Qua innovatie en efficiëntie is er heel veel mogelijk, op alle niveaus. 

Het evolueert ook allemaal razend snel. Maar de eindklant, de koper blijft de beslissende kracht. Hij blijft de baas. Het is zijn “once in a lifetime” investering. Hij moet het willen betalen. Dat leidt ook tot een lastige en steeds weerkerende ‘reality check’: wat is de markt vandaag bereid te betalen voor al dat nieuwe technische comfort? En kunnen de vele nieuwe spelers op het veld er hun financieel evenwicht mee verzekeren? 

Communicatie met de eindklant over alles wat er al mogelijk is, is cruciaal.

Hij moet minstens begrijpen waarover het allemaal gaat en qua technieken zoveel mogelijk keuzevrijheid krijgen. Want soms is een ‘dure’ innovatie’ op de lange termijn goedkoper en voordeliger. Tegelijk moeten ook de architecten, de projectontwikkelaars, de studiebureaus, de makelaars mee evolueren en op de hoogte blijven. Ze moeten tijd vrij maken om de nieuwe trends op te volgen en toe te passen. En om die op een begrijpelijke wijze uit te leggen.

We moeten ons hoeden voor de dure kakofonie van allerlei afzonderlijke systemen

en het gebrek aan integratie bij alle moderne toepassingen voor beveiliging, toegang en energieregelingen.  Maximale integratie van platformen moet een basisbetrachting zijn. Want dat leidt dan tot een betere beheersbaarheid en meetbaarheid. De vele mogelijkheden van geïntegreerde platformen en de snelle evolutie naar ‘slimme gebouwen’ laat ons – zeker voor nieuwe wooncomplexen - het beste verhopen.  

Ook de overheid zou in zijn regulering en fiscale sensibilisering meer kunnen doen

om een duurzame, geïntegreerde en collectieve aanpak bij grote bouwprojecten te bevorderen. We vragen dat de wetgever en de overheid de verschillende spelers in het bouwproces tot meer overleg, duurzaamheid en innovatie zouden stimuleren. 

We stellen bij alle spelers in de immobiliënsector een groeiend gevoel voor maatschappelijke verantwoordelijkheid vast.

Inzetten op duurzaamheid is een vanzelfsprekendheid geworden. De nieuwe technologie kan en moet helpen om de eco-efficiëntie te verhogen en minder bouwmateriaal of grondstoffen te verspillen. We moeten daarom ook meer durven investeren in collectieve oplossingen om minder ruimte en minder energie nodig te hebben.
 
Fotoreportage: Yves Goethals

Lexicon