Stadsvernieuwing: groen en mobiliteit zijn belangrijker dan slimme technologie

Stadsvernieuwing: groen en mobiliteit zijn belangrijker dan slimme technologie

Geschreven door Geert Degrande op 5 oktober 2018

De bouw- en inspiratiebeurs BIS valt dit jaar samen met de gemeenteraadsverkiezingen. En in de aanloop naar die verkiezingen ging de jongste weken ook heel wat aandacht naar de manier waarop gemeenten en steden zich ook op het niveau van vastgoed op de toekomst moeten voorbereiden. 

Stadsvernieuwing: groen en mobiliteit zijn belangrijker dan slimme technologie Eline Ampe (Excellent Vastgoed), Jean-Marc  Vandersmissen (Oryx Projects) en Francis De Meester (Immo Francis De Meester) laten hun licht schijnen over hoe stadsvernieuwing zich aan het ontwikkelen is in Vlaanderen en over welke impact dat heeft op de vastgoedmarkt.

Bouwmeester

In een opgemerkt interview in Knack van 26 september windt de Vlaamse Bouwmeester Leo Van Broeck er geen doekjes om: Vlaanderen moet stoppen met verkavelen en met beslag leggen op de nog beschikbare ruimte. Met zijn architectenbureau Bogdan & Van Broeck is hij daar heel consequent in. Hij weigert al twaalf jaar opdrachten om op vrijstaande kavels te bouwen die alleen met de auto bereikbaar zijn. Hij fulmineert in talloze lezingen tegenover de manier van bouwen die lang kenmerkend is geweest voor Vlaanderen en hij predikt ruimtelijke nederigheid.

Van Broeck, die ook docent architectuur is aan de KU Leuven, zegt dat Vlaanderen Europees recordhouder is in het aantal uren file per werknemer en het aantal kilometers weg per woning. Auto-ongevallen zijn de belangrijkste doodsoorzaak ter wereld geworden. We kunnen dat probleem volgens de bouwmeester aanpakken door verstandiger te bouwen zodat we minder afhankelijk zijn van de auto. Zeventig procent van de Vlamingen woont niet in een dorp of een stad, maar ergens tussenin en leeft niet waar hij of zij slaapt. Slapen is het enige wat ze daar doen, voor al de rest hebben ze een auto nodig. Door te kiezen voor verdichting, niet alleen in de landelijke gebieden, maar zeker ook in de steden is het mogelijk om meer ruimte over te houden voor groen en om te kiezen voor een andere mobiliteit. In het centrum van Parijs wonen volgens Van Broeck 21.000 mensen per vierkante kilometer. In Brussel niet meer dan 7000. De dichtheid is dus niet alleen in het buitengebied te laag, maar ook in de stad zelf.

De Vlaamse Bouwmeester”, zegt Francis De Meester daarover, “probeert om de meeste steden om te bouwen via stadsvernieuwing, maar die theorie in de praktijk omzetten is niet altijd even gemakkelijk. De Vlaming wordt immers gekenmerkt door een hoog “NIMBY”-gehalte: “not in my backyard, het is allemaal goed en wel, als het maar niet in mijn achtertuin gebeurt. Vandaar dat een concept als cohousing bij ons veel minder goed werkt dan bijvoorbeeld in Nederland, al kunnen een aantal voorbeelden in Gent en Antwerpen misschien wel de kar trekken. Ik stel, zoals iedereen vast dat meer mensen in de stad willen gaan wonen, maar er blijft ook een publiek voor landelijke woning. De vergrijzing en het toenemende aantal alleenstaanden, zorgen voorts voor een nood aan compactere woongelegenheid. Globaal genomen blijft de economie positief en dat ondersteunt ook de bouw- en woonmarkt, wat ook zal blijken tijdens de BIS-beurs.

Voorbeelden

Jean-Marc Vandersmissen kan zich vinden in het betoog van de bouwmeester. Hij wijst erop dat er wel degelijk een beweging aan de gang is waarbij mensen meer in de stad gaan wonen. “De verdichting is in volle opmars. We  zien ook buitenlandse voorbeelden die duidelijk tonen hoe het bouwen voor de toekomst moet worden aangepakt. Ik denk dan spontaan aan Kopenhagen, dat bijvoorbeeld een metrolijn aanlegt naar nog te ontwikkelen wijken. Dat is een toekomstgerichte aanpak die blijk geeft van een duidelijke visie op duurzame ontwikkeling. Geen wonder dat 65% van de verplaatsingen er per fiets gebeuren. De langetermijnvisie die nodig is om stadsvernieuwing grondig en degelijk aan te pakken is in de Deense hoofdstad manifest aanwezig. Dat blijkt ook uit de aanleg van zeer grote grote groenzones. Dat is een voorbeeld waar we ons echt aan kunnen spiegelen. Maar het toekomstdenken gaat er nog veel verder dan dat. Kopenhagen zet bijvoorbeeld ook acties op om jonge buitenlanders, die knappe koppen zijn, naar de Deense hoofdstad te komen wonen, om daar hun carrière te ontwikkelen. Hoe meer kennis aanwezig is in een stad, hoe meer kansen om de duurzaamheidsdoelstelingen concreet gestalte te geven. Ik wil echter klaar en duidelijk stellen dat stadsvernieuwing en nieuwbouw met aandacht voor mobiliteit en groen – voor mij de twee kernwoorden als het over stadsvernieuwing en bouwen voor de toekomst gaat - er niet enkel mag zijn voor een bepaalde elite. Een goede sociale mix blijft van essentieel belang en is volgens mij ook een uitstekend instrument om te vermijden dat stadsgetto’s ontstaan die kunnen uitgroeien tot stadskankers. Aandacht voor mobiliteit en groen is ook wat de Tondeliersite in Gent kenmerkt.  Mensen willen het bruisende van de stad, maar willen tegelijk rust en groen vinden om even uit te bazen van de hectiek van elke dag. Amsterdam en Berlijn zijn ook steden die deze beoogde combinatie van mobiliteit en groen volgens mij op de juiste manier aanpakken. De stadsvernieuwing gaat volgens mij ook bij ons steeds meer de goede richting uit. Dat steeds meer mensen in de stad of in een dorpskern willen wonen, zorgt ervoor dat er in landelijke gebieden zeer veel woningen vrij komen. Ik stel daarbij een interessant fenomeen vast. Namelijk dat met name mensen van vreemde origine, die aanvankelijk in de stad woonden, een grote meerwaarde op hun stadswoning hebben kunnen realiseren en daardoor nu over de middelen beschkken om een woning op het platteland te kopen. Met andere woorden: er is enerzijds een terugkeer naar de stad, waar het wonen beter en duurzamer wordt georganiseerd, en anderzijds een toenemende belangstelling voor wonen buiten de stad vanwege een ‘nieuwe’ doelgroep. En dat zorgt uiteindelijk voor heel wat animo op de vastgoedmarkt.”

Gent: autoluw en water in de stad

Eline Ampe wijst erop dat Gent op het vlak van stadsvernieuwing gerust zijn voet naast buitenlandse voorbeelden mag zetten. “De stad Gent was één van de eerste steden in Vlaanderen die een geïntegreerd stadvernieuwingsbeleid naar voor bracht. Het befaamde circulatieplan maakte het stadscentrum autovrij en er is onder meer met Portus Ganda beslist om het water opnieuw een hoofdrol te laten spelen in de stad. De diverse projecten over de jaren heen, zoals de Ghelamco Arena, zuurstof voor de Brugse Poort, Bruggen naar Rabot zijn elk op zich een onderdeel van het stadvernieuwingsbeleid dat Gent aanhoudt.
Het positieve van dit verhaal is onder meer de integratie van een sociale mix in de diverse buitenwijken, het herwerken van het onderwijsbeleid en kinderopvang, voorziening van bijkomende groene en open ruimten. Natuurlijk gaat dit allemaal niet zonder slag of stoot, want er blijven veel reacties komen op het circulatieplan. Maar als je ziet wat er in Gent gebeurt en is gebeurd, dan is duidelijk dat stadsvernieuwing de komende jaren een zeer belangrijke issue zal blijven. Het is duidelijk dat één en ander ook impact heeft op bouwen en wonen. Een mooi voorbeeld vind ik het Groen Kwartier in  Antwerpen, de thuishaven van sterrenrestaurant The Jane van Sergio Herman. Hier werd een project gerealiseerd waarbij er enorm veel groene ruimte aanwezig is voor de bewoners. Iedere entiteit beschikt over een parkeerplaats die zich ondergronds situeert, waardoor de volledige site van 8ha autoluw is. Door deze manier zullen de bewoners veel meer genieten van het groen in de site. Er werd op deze site gebruik gemaakt van verschillende woningtypes waardoor iedere bewoner een woning kon aankopen naar zijn wensen. Dit stadsvernieuwingsproject toont aan dat er mogelijkheden zijn om mensen in de stad te laten wonen en toch te genieten van veel groen.

Ook in kleinere steden

En het werkt inspirerend want ook in kleinere steden is één en ander duidelijk aan het bewegen. “Wij zijn bijvoorbeeld aangesteld voor de verkoop van de woonunits van het project HanGare in Deinze dat met zijn slogan “Groen wonen verweven met de stad” precies zegt wat de kern van de aanpak is”, zegt Eline Ampe. “Op het voormalige bedrijfsterrein van ‘Bouw- en Interieurmarkt Van Kerkhove’ worden diverse deelgebouwen opgetrokken die georganiseerd zijn rond een collectieve, groene stadstuin die het hart vormt van HanGare. De site is gelegen in het binnengebied tussen de Stationsstraat en de Achiel van Eechautestraat en is vanuit 3 zijden bereikbaar. Door de centrale ligging wordt HanGare een nieuwe ‘place to live’. In totaal zullen er in het project 51 wooneenheden gerealiseerd worden. De volledige site is ook autoluw, de parkeergelegenheden bevinden zich ondergronds. De verkoop is nog maar pas gestart, maar de belangstelling is zeer groot. . Ook op de BIS-beurs (stand 1284) zijn we aanwezig met de maquette, zodat de bezoekers er ook “HanGare” kunnen ontdekken.”  

Volgens Eline Ampe tonen deze voorbeelden aan dat het wel degelijk mogelijk is om voor duurzame stadsvernieuwing te zorgen. “Voor de meeste mensen is het steeds afwegen tussen stedelijk en landelijk wonen. Een vernieuwingsproject moet in deze zin de combinatie maken tussen comfortabel wonen met ecologische toets, en ertoe bijdragen dat de auto niet langer voor elke verplaatsing nodig is.”  Jean-Marc Vandersmissen en Eline Ampe vinden groen en mobiliteit in ieder geval belangrijker dan de technologische hype van de “smart city”. “Niet dat dit niet belangrijk is”, zegt Jean-Marc Vandersmissen, “want met sensoren is bijvoorbeeld heel veel mogelijk op het vlak van domotica, maar technologie is niet de kern van de zaak.”

Steden zijn het volgens Eline Ampe aan zichzelf verplicht om te investeren in technologie voor mobiliteit, veiligheid en preventie, maar ze pleit er wel voor om dat geleidelijk te laten gebeuren, vooral in het kader van het respect voor de privacy. “We beleven in ieder geval heel boeiende tijden. Zoals de behoeften van mensen evolueren zal Vlaanderen blijven evolueren in het kader van ruimtelijke ordening. Gelukkig zijn we niet allen gelijk, ook de woongelegenheden niet. Dat maakt onze job leuk en gediversifieerd. Alle dagen leren we bij en kunnen we onze passie voor “wonen” overmaken aan de eigenaars en potentiële kopers. Voor de grote doelgroep die in de stad wil wonen, bieden stadsvernieuwingsprojecten nieuwe kansen, maar er blijven ook mensen die uit de stad weg willen. Zo blijft de dynamiek op de vastgoedmarkt intact.”  

 

Lexicon