Hierop moet je letten bij een starterswoning

Klaar voor je eerste eigen huis?

Geschreven door Renaud Chaudoir op 15 januari 2019

Hierop moet je letten bij de aankoop van een starterswoning

Als Belgen dromen we traditioneel van een eigen huis en dat het liefst zo vroeg mogelijk. Na enkele jaren huren, wagen heel wat jongeren dan ook de stap naar een starterswoning. Want kopen is beter dan huren, zo wordt vaak beweerd. Maar is dat wel zo? En waarop moet je letten als je besluit om een starterswoning te kopen? Je ontdekt het in dit artikel.

Hierop moet je letten bij een starterswoning

Wat verstaan we onder een starterswoning?

Elke woning die binnen het bereik ligt van starters op de woningmarkt, is in principe een starterswoning. Met starters bedoelen we mensen – koppels of alleenstaanden – die nog nooit eerder een woning hebben gekocht. Dat betekent dat ze nog geen overwaarde hebben van een vorig huis en dat ze de starterswoning dus moeten financieren met hun salaris en eventueel spaargeld.

Een starterswoning koop je in principe als opstapje naar een volgende, grotere en/of comfortabelere woning. Als je het goed aanpakt, kun je een starterswoning na enkele jaren met winst verkopen.

Waar vind je een starterswoning?

Een starterswoning kan zowel een nieuwbouwwoning als een (te renoveren) bestaande woning zijn.  Er zijn heel wat makelaars en projectontwikkelaars die bepaalde woningen uit hun aanbod als starterswoning in de markt zetten. Dat klinkt altijd goed, maar laat je niet vangen door de term. Het is vooral de vraagprijs die bepaalt of een huis of appartement ook écht een starterswoning is.

Behalve projectontwikkelaars zijn er woningcorporaties en gemeentebesturen die starterswoningen bouwen en aanbieden tegen betaalbare prijzen. In veel gevallen zijn deze woningen erg gegeerd.

Eindigen in je starterswoning?

Hou er altijd rekening mee dat je een woning bovenal koopt om een thuis te hebben. Aangezien je er effectief gaat wonen, kun je een starterswoning niet louter als een investering zien. Hoelang je in je eerste woning blijft, kun je niet altijd voorspellen. Dat hangt af van veranderingen in je gezinssituatie, je financiële mogelijkheden, je werkplek, … Wellicht ga je na een aantal jaren op zoek naar een andere woning, maar het is niet uitgesloten dat je in je starterswoning erg lang of – zoals vroeger wel vaker de gewoonte was – je hele leven zult blijven wonen.

Instapklaar of te renoveren?

Als je een klusser bent en het je vooral te doen is om meerwaarde te creëren, dan kan een renovatieproject een betere optie zijn. Een te renoveren woning kun je altijd goedkoper op de kop tikken dan een instapklaar huis. Soms kun je echt een buitenkansje doen: woningen waar veel opknapwerk aan is, kunnen lang te koop staan, waardoor je een ruime keuze hebt.

Natuurlijk heeft renoveren ook zijn nadelen. Zo moet je er zelf heel wat werk in investeren. Bovendien mag je de renovatiekosten niet onderschatten. Ten slotte moet je opletten dat de renovatie niet aansleept en dat je tijdens de werken niet te veel aan comfort moet inboeten.

Kies je voor een nieuwbouwproject, dan heb je meteen een instapklare woning. Een bijkomend voordeel: tijdens de eerste jaren zijn er weinig onderhoudskosten. Bovendien zullen nog heel wat materialen en toestellen in garantie zijn. Weet wel dat er voor dit soort projecten altijd veel gegadigden zijn en dat je dus vaak heel snel zult moeten beslissen.  

Voor wie geen van beide opties ideaal vindt, is er een tussenoplossing mogelijk: een recent gerenoveerde woning kopen. Sommige immobedrijven spelen in op die vraag door oude woningen op te kopen, die zelf te laten renoveren en vervolgens als gerenoveerde starterswoning op de markt te brengen. Dat kan interessant zijn, maar wees op je hoede voor haastig of slecht uitgevoerde renovatiewerken.

Meerwaarde creëren

Zelf renoveren is trouwens niet de enige manier om meerwaarde te creëren met je starterswoning. Ook met een nieuwbouwproject is dat mogelijk. Zo kun je bijvoorbeeld een huis kopen in een buurt in volle opmars. Zie je almaar meer jonge gezinnen en hippe projecten opduiken? Dan weet je dat je woning in waarde zal stijgen.

Enkele tips om je woning vlot te kunnen doorverkopen:

  • Hou rekening met de ligging, want die is van doorslaggevend belang.
  • Koop niet té klein.
  • Kies voor een vrij neutrale stijl.

De berekening maken

Of het financieel voordeliger is om een starterswoning te kopen in plaats van te blijven huren, kun je zelf berekenen.   

De gegevens die je daarbij in rekening moet brengen zijn:

  • de maandelijkse huur
  • je eigen brutojaarinkomen
  • het brutojaarinkomen van je eventuele partner
  • de koopsom van de starterswoning, inclusief de notariskosten
  • de hypotheekrente
  • je nettospaarrendement

Kort samengevat komt het erop neer dat je de vergelijking moet maken tussen het bedrag dat je in de loop der jaren kunt sparen als huurder en de netto-opbrengst die de verkoop van je starterswoning oplevert.

Er bestaan handige online tools om deze berekening te maken.

Je starterswoning verkopen of verhuren?

Ben je na enkele jaren uitgekeken op je starterswoning en voel je dat je toe bent aan de volgende stap? Dan kun je proberen je woning met winst te verkopen en zelf uitkijken naar een grotere/betere/comfortabelere woning.

Als je daarvoor de financiële middelen hebt, kan het ook een optie zijn om een tweede woning te kopen om er zelf te gaan wonen en je starterswoning te verhuren. Hou dan wel rekening met de fiscale gevolgen:

  • Onroerende voorheffing: voor de eigen woning kun je in een aantal gevallen vermindering van onroerende voorheffing krijgen, voor de tweede woning niet.
  • Personenbelasting: verhuur je aan een particulier die je woning enkel gebruikt om in te wonen, dan moet je het kadastraal inkomen opnemen in de jaarlijkse belastingaangifte. De fiscus zal dit indexeren en verhogen met 40 procent. Dat bedrag wordt aan jouw inkomen toegevoegd en getaxeerd in de hoogste schijf waarin je globaal inkomen valt. Verhuur je je woning daarentegen aan iemand die er zijn beroepsactiviteiten in uitoefent (of aan een vennootschap), dan moet je niet je kadastraal inkomen, maar je netto onroerend inkomen ingeven. Dat is de huur, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek.
  • Meerwaardebelasting: als je de woning binnen de vijf jaar terug verkoopt, zal je op de eventuele meerwaarde nog een belasting van 16,50 procent moeten betalen.

Toch is er ook een fiscaal voordeel: als je een hypothecaire lening afsluit voor een tweede woning mag je de afbetalingen daarvan fiscaal inbrengen.

Of je starterswoning behouden en verhuren financieel interessant is, vereist dus enig rekenwerk.

Lexicon