Teleurstellende recente cijfers over nieuwbouw zijn geen aanleiding tot doemdenken

Teleurstellende recente cijfers over nieuwbouw zijn geen aanleiding tot doemdenken

Geschreven door Geert Degrande op 23 april 2016

In 2015 werden in ons land een pak minder nieuwe woningen gebouwd dan in 2014 en ook tijdens het eerste kwartaal van dit jaar dook de bouwbarometer fors lager. Toch is dat geen reden tot doemdenken over de nieuwbouw. Want een aantal factoren, waaronder het feit dat in het aanbod van bestaande woningen veel huizen zitten die niet meer aan de verwachtingen van de consument van vandaag beantwoorden, de nieuwe energievereisten én het gegeven dat mensen die nog over wat centen beschikken naar alternatieven zoeken voor de beurs en de zo goed als negatieve rente, kunnen de nieuwbouw een nieuw elan geven.  Dat leerde Logic Immo van een gesprek met Michael Verscheure en Jurgen Pollet (Immo Danneels),Frank Vanmeenen (Hyboma), Francis De Meester (Immo Francis De Meester) en Alexis De Groote (Matexi). 

Daling van het aantal nieuwe woningen in 2015...

Teleurstellende recente cijfers over nieuwbouw zijn geen aanleiding tot doemdenken In 2015 werden volgens cijfers van de Federale Overheidsdienst Economie in België 47.133 vergunningen goedgekeurd voor de bouw van nieuwe woningen. Van die vergunningen werden er 19.371 toegekend voor eengezinswoningen, en 27.762 voor flats. Het totale cijfer stemt overeen met een daling van 14% ten opzichte van het jaar voordien. Die terugval was enigszins te verwachten, omdat in 2014 nog een piek was opgetekend door het vooruitlopen op de strengere energienormen. Maar anderzijds blijkt de Belgische burgers toch ook steeds vaker de voorkeur geven aan renovaties. Het aantal vergunningen voor renovaties steeg in 2015 met 4% tot 28.564. Volgens de Confederatie Bouw was de terugval niet enkel toe te schrijven aan het wegvallen van de stimulans rond de strengere energienormen die ervoor gezorgd had dat de kandidaat-bouwers in 2014 hun plannen nog wat hadden vooruitgeschoven, maar ook aan de strengere houding van de banken, die van kandidaat-bouwers een steeds grotere eigen financiële inbreng eisen. Jaarlijks zouden volgens de Confederatie Bouw ongeveer 2.000 gezinnen hun bouwplannen opbergen omdat ze onvoldoende steun krijgen van de banken en zelf over te weinig financiële reserves beschikken. 

 …en verslechtering van de bouwbarometer in eerste kwartaal 2016 

Het ziet er trouwens nog niet dadelijk uit dat de nieuwbouw weer aantrekt. De bouwbarometer van Bouwunie nam volgens de op 12 april bekendgemaakte cijfers in het eerste kwartaal immers een forse duik tot een magere score van 97,3. Dat cijfer ligt liefst 1,7 indexpunten lager dan in het vorige kwartaal. De gezonde grens van 100 waar optimisten en pessimisten elkaar in evenwicht houden, is opnieuw verder weg. Dit betekent dat de Vlaamse kleine en middelgrote ondernemingen die actief zijn in de bouwsector de bouwconjunctuur als ongunstig beoordelen. De sterke daling van de bouwbarometer is volgens de Bouwunie te wijten aan een algehele verslechtering van de diverse parameters. Vooral de winstgevendheid en de tevredenheid zijn achteruit gegaan. De evolutie van het werkvolume laat een divers beeld zien. Het huidige werkvolume ligt iets lager dan op het einde van 2015. De vooruitzichten naar de zomer toe zijn dan weer duidelijk beter terwijl de orderboekjes ook weer niet zo ver in de tijd gevuld zijn. De daling is niet in eerste instantie te wijten aan het werkvolume. Een kwart (26%) van de Vlaamse kleine en middelgrote ondernemingen die in de bouw actief zijn  heeft nu immers meer werk dan in het laatste kwartaal van vorig jaar. Maar een even hoog percentage heeft nu minder opdrachten. Eén op vier verwacht wel een stijging van het werkvolume in de eerstvolgende maanden terwijl 16% zich minder opdrachten ziet uitvoeren.  47% heeft nog voor maximum 3 maanden werk terwijl 35% nog goed zit voor 3 tot 6 maanden. 18% kan wel nog voor meer dan een half jaar aan de slag. Bij slechts 4% van hen loopt het orderboekje verder dan 9 maanden. De prijzen die de aannemers voor hun werk kunnen aanrekenen, scoren nog altijd ondermaats. Deze zijn de jongste tijd volgens 32% van de bouwbedrijven gedaald. Meer dan 3 op 10 verwachten bovendien een verdere verslechtering van de prijzen in de komende maanden. De oneerlijke concurrentie speelt daar een grote rol in. Zo geeft 51% van de bouwbedrijven aan dat deze enkel maar vergroot. Hogere kosten die moeilijk doorgerekend kunnen worden, zetten de prijzen ook onder druk. Dit is het geval met de kilometerheffing. Deze treft de bouwbedrijven twee keer. Ze betalen voor hun eigen vrachtwagens en moeten ook meer betalen voor alle aangeleverde bouwmaterialen en producten.  Bij een lopend of vast contract kunnen ze die extra kosten moeilijk verhalen op de klant. Ondertussen kampt de bouw nog altijd met een hoog aantal slechte betalers (32% spreekt van een toename) waardoor de winstgevendheid van de bouwbedrijven nog meer onder druk staat. 

Niet allemaal kommer en kwel

Ondanks de daling van het aantal nieuwbouwwoningen in 2015 en de verslechtering van de bouwbarometer  tijdens het eerste kwartaal van 2016, zijn ook positieve klanken te horen in de sector. Die hebben met verschillende factoren te maken. Zo merken veel mensen die opteren voor verbouwen vaak gaandeweg dat het kostenplaatje daarvan hoger oploopt dan ze aanvankelijk hadden verwacht . En in het aanbod van bestaande woningen vinden kandidaat-kopers zeker niet altijd meer hun gading, omdat woningen die vijftig of zestig jaar oud zijn nu eenmaal niet beantwoorden aan de moderne comforteisen.  “Natuurlijk loop het pad van de bouw- en vastgoedsector niet altijd over rozen”, zegt Michael Verscheure, “maar het is aan de bouw- en vastgoedondernemingen om daar creatief mee om te gaan. Ik ben alleszins niet pessimistisch over de nieuwbouw. Heel wat kandidaat-kopers zijn teleurgesteld door het aanbod bestaande woningen en schakelen over op nieuwbouw. Nieuwe woningen zijn compacter dan oude en staan op kleinere percelen. Maar voor 250.000 tot 350.000 euro, alle kosten inbegrepen, vind je in West-Vlaanderen altijd je gading in nieuwbouw. En energie-efficiëntie begint meer en meer mee te spelen in het aankoopgedrag. Bouwgrond van 250 tot 350m² is nog betaalbaar en op dergelijk perceel kan je toch een mooi ruimtelijk gevoel creëren. “

Slim omgaan met ruimte  

“Het komt er op aan slim te bouwen en de beschikbare ruimte maximaal te benutten”, weet Jurgen Pollet bouwadviseur bij Bouwkantoor Danneels “Onze nieuwste projecten in De Haan, Lichtervelde, Zwevezele en Ardooie hebben vaak zelfs 4 slaapkamers. We gebruiken een tweede verdieping en besteden veel aandacht aan een functionele indeling. Sommige woningen hebben ook een vrijstaande garage, zoals in Lichtervelde of Sint- Niklaas. Dat is goedkoper, zorgt voor extra woonruimte en voor minder energieverlies. Kleine ingrepen kunnen voor andere nieuwbouwconcepten zorgen die een groot verschil maken met de aanpak die vroeger over het algemeen van kracht was en dat kan tot tevredenheid van onze klanten een groot verschil maken.”  

Een nieuwe kijk op architectuur en energie

Functioneel en compacter bouwen, kan de nieuwbouw zeker een duwtje in de rug geven. Maar er zijn nog andere elementen die voor het nodige elan kunnen zorgen. Zo start Hyboma uit Kortemark binnenkort met een uniek project in Oost-Vlaanderen. In Eke realiseert het bedrijf 34 nieuwe BEN-woningen (BEN staat voor Bijna Energie Neutraal).“Het belooft een uniek project te worden voor de omgeving”, zegt Frank Vanmeenen. “We wijken namelijk af van de klassieke verkaveling door op voorhand al de bouwstijl van de woningen volledig uit te tekenen. Op die manier creëren we een moderne verkaveling die één architecturaal geheel vormt en plaats biedt aan projecten met open, halfopen en gesloten bebouwing. Bovendien zijn alle woningen bijna energie neutraal waardoor de kosten om de woning te verwarmen uitermate laag liggen. Dat is niet alleen goed voor de portemonnee van de toekomstige bewoner, maar ook voor de toekomst van onze planeet.” Hyboma scoort overigens ook met een eerder unieke verkoop- en bouwformule. Daarbij zorgt de firma niet alleen voor de bouw van de nieuwe woning, maar ook voor de verkoop van het oude huis. “Klanten hoeven zich dus geen zorgen te maken over een tijdelijke verhuis of over een overbruggingskrediet,” vertelt Frank Vanmeenen.

Vastgoed is het enige alternatief 

Bij Immo Francis De Meester klinkt bij monde van zaakvoerder Francis De Meester zelf een zeer positief geluid over de nieuwbouwmarkt. “Het eerste kwartaal van 2016 was ons beste ooit”, zegt hij niet zonder trots. “Dat heeft zeker ook te maken met de situatie op de financiële markten. Want daar maken we toch iets mee dat we bijna nog nooit hebben meegemaakt. Door de extreem lage rente is geld dat op spaarrekeningen staat eigenlijk aan het verdampen waar we bij staan, en door het feit dat de economie maar niet lijkt aan te trekken, zijn mensen ook erg onzeker om op de beurs te beleggen. Mensen die hun geld nog wat willen zien opbrengen, kijken dan eigenlijk automatisch in de richting van vastgoed en in heel veel gevallen in de richting van nieuwbouwvastgoed, hetzij omdat het een investering voor zichzelf is, hetzij als belegging met het oog op huurinkomsten.” 
Anders bouwen, wonen en leven 

Ook Matexi verwacht voor de nieuwbouw bijkomende zuurstof door het feit dat mensen steeds beter gaan beseffen dat interactie rond wonen erg belangrijk is. “Onze nieuwbouwprojecten rond onze visie “Everybody deserves a great place to live” kunnen zich in heel wat succes verheugen”, zegt Alexis De Groote.  “Het gaat om totaalconcepten waarbij we veel aandacht hebben om mensen op een plek die van henzelf is te kunnen laten genieten van het mooie dat het leven op elke leeftijd te bieden heeft.”   

Lexicon