Urbanisme - Ronde tafel debat - Essentielle Immo

Urbanisme - Commissie van overleg of van confrontatie?

Geschreven door Thierry Laffineur op 12 april 2014

Ronde tafel debat van Essentielle Immo

In het proces voor het verkrijgen van een bouwvergunning, kan de aanvraagprocedure (door een architect, ontwikkelaar of bouwpromotor) als volgt worden beschreven: Een ingediend dossier (dat zo goed als volledig dient te zijn) wordt besproken, geëvalueerd op uitzonderingen en onregelmatigheden, al dan niet geweigerd, … Heel wat stappen die aanzienlijk wat tijd en geld kosten. Het is dus essentieel dat deze administratie en beleid deel uitmaken van het Bouwteam

Dit om de dialoog tot essentiële overwegingen te leiden. Goede projecten zijn deze die niet keer op keer zijn aangepast en veranderd op basis van emotionele en al dan niet relevante argumenten.

 

Wat aantoont dat er een behoefte is aan kwalitatieve politici: Politici die in staat zijn zich te houden aan de genomen beslissing voor een project dat ze mee ontwikkeld hebben, aangezien ze er van in het begin deel van uitmaakten.

 

De deelnemers van deze rondetafelconferentie:

Thierry Mercken ( vertegenwoordigt er Rachid Madrane – secretaris dienst Urbanisme van het Brussels Hoofdstedelijk gewest ) / Didier Gosuin - Burgmeester Oudergem/ Françoise Schepmans - Burgmeester Molenbeek / Christos Doulkeridis – secretaris dienst huisvesting van het Brussel Hoofdstedelijk gewest) / Quentin de Radiguès - Advocaat ( ruimtelijk bestuursrecht & huisvesting) / Isidore Zielonka - Architect - Arib / Philémon Wachtelaer - Architect - Arib/ Olivier Carrette - Administrator - UPSI

Urbanisme - Ronde tafel debat - Essentielle Immo

OVERLEGCOMMISSIE, WAT WORDT ER BESPROKEN?

Richard Phillips Feynman, Amerikaanse fysicus met een gezonde dosis humor, zei ooit over kwantummechanica: "Als je denkt dat je het begrepen hebt, werd het niet goed uitgelegd...". Uiteraard kende meneer Feynman het BWRO (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening) niet.

 

Om de procedure voor het verlenen van een bouwvergunning beter te begrijpen, dienen enkele begrippen uitgeklaard te worden:

 

1/ Stedenbouwkundig attest: Een stedenbouwkundig attest is een principeakkoord waarin de voorwaarden staan waaronder het project kan toegestaan worden. Het omvat de labels, richtlijnen en regels over de haalbaarheid van het project en de mogelijke toewijzingen.

 

In de praktijk hebben deze stedenbouwkundige attesten voornamelijk betrekking op grote projecten waarvoor de aanvrager de zekerheid wil dat het project zal worden goedgekeurd. Anderzijds is een stedenbouwkundig attest van belang bij de aankoop van een bouwgrond, om te checken of de plannen haalbaar en toegestaan zijn.

 

2 / Stedenbouwkundige vergunning (voorheen de bouwvergunningen): De stedenbouwkundige vergunning - afgeleverd door de gemeente - is een vergunning voor de uitvoering van een verbouwing, renovatie, uitbreiding, enz. Wat voorheen “stedenbouwkundig attest 2” of “bouwvergunning” werd genoemd, heet tegenwoordig dus “stedenbouwkundige vergunning” (de vergunning om te bouwen). Vandaag de dag is een stedenbouwkundige vergunning dus de bouwvergunning van voordien.

 

De ontwikkelaars zouden deze onduidelijke terminologie willen veranderen in  "bouwvergunning" en "stedenbouwkundige vergunning".

 

3 / Overlegcommissie: Oorspronkelijk was de Overlegcommissie uitsluitend gericht op het bereiken van een akkoord (consensus) met de overheidsdiensten en beperkte zich hiertoe. Inmiddels werd een notie tot luisteren naar de (buurt)bewoners die bij het project betrokken zijn en is daarom uitgegroeid tot een bemiddelingscommissie open voor het publiek.

EEN VERGUNNING AANVRAGEN: DE PROCEDURE

Oorspronkelijk, als een architect of aannemer beslisten om te bouwen, werd er bij de gemeente een bouwvergunning of stedenbouwkundige vergunning aangevraagd.

 

Hiervoor werd een dossier binnengebracht met alle documenten betreffende de uitvoering van het project. Deze documenten, die allesbehalve samenvattend zijn, worden dan geanalyseerd door de technische, juridische, enz ... diensten van de gemeente en vervolgens onderworpen aan openbaar onderzoek.

 

In een tweede fase wordt het project (het volledige dossier) door een overlegcommissie die de gemeenten, regionale overheden, citydev.brussels (ex-GOMB), Brussel Leefmilieu (ex-BIM) en de Commissie voor Monumentenzorg omvat, geëvalueerd.

 

De overlegcommissie omvat enerzijds de projectontwikkelaars en anderzijds de (buurt)bewoners (bijvoorbeeld het buurtcomité).

 

De brandweer, wier mening van cruciaal belang is, neemt niet deel aan dit overleg. Ze spreken zich  afzonderlijk uit op het aspect 'veiligheid' van het project en maken hun opmerkingen bekend bij de overlegcommissie.

 

Met de adviezen van de verschillende partijen, zal de overlegcommissie dan beslissen op verschillende manieren:

  • Een unaniem gunstig advies (= quasi verlenen van de toestemming. Volgens de huidige terminologie = quasi stedenbouwkundige vergunning.)
  • Een niet-unaniem gunstig advies (wat de vraag met zich meebrengt wie weigert en waarom)
  • Een gunstig advies onder voorwaarden (bijvoorbeeld Ok voor het project, maar verwijder 2 verdiepingen)
  • Unanieme weigering (terug bij af)

Gezien de complexiteit van procedures – om het niet over de terminologische verwarring te hebben – en de gevaren die ze vormen voor het project, begrijpen we de wens van zowel de private als publieke initiatiefnemers (architecten, bouwpromotors, ontwikkelaars, het OCMW, huisvestigingsdiensten) deze te vereenvoudigen!

DE ESSENTIE IS NIET DE ZONDEBOK TE VINDEN

Q: Als het gaat om het vereenvoudiging, over welke elementen heeft u het dan?

 

I. Zielonka: Een van de elementen die het proces van een vergunningsaanvraag vertraagt, ​​is hoe gemeenten een 'volledig' dossier aanvaarden. De dossiers die door architecten bij de gemeentelijke autoriteiten worden ingediend, zijn namelijk niet volledig, daar de brandweer nog geen inzage heeft gehad in het dossier (dit gebeurt namelijk pas op het moment dat het dossier wordt binnengebracht). In een zeer pragmatische en eenvoudige manier is het voldoende om in de regelgeving op te nemen dat een dossier pas “volledig” wordt geacht vanaf het moment dat het dossier een bewijs van indiening bij de brandweer bevat en dat het dossier door het college kan worden goedgekeurd onder voorbehoud van de goedkeuring van de brandweer: zo gebeurt de analyse tegelijkertijd door de gemeente en de brandweer, wat de wachtperiode met 2 tot 4 maanden kan verkorten, zonder dat er iets aan de wetgeving moet worden aangepast.

 

Ph Wachtelaer: Dit is inderdaad één van de elementen. Als we het hele proces bekijken, is het relevanter ons af te vragen welke de essentiële elementen in het openbaar debat zijn, die de overheid toelaat zich uit te spreken over een architectonisch dossier en de integratie ervan in de verstedelijking.

 

O. Carrette : Vereenvoudiging is hier ook een vorm van de professionalisering. In grote projecten, waarbij het normaal wordt geacht dat de (buurt)bewoners van de wijk worden geraadpleegd, is het daarentegen abnormaal dat elk van deze mensen het volledige project kan blokkeren.

 

Als we kijken naar wat er gebeurt in andere regio's, zien we dat in Wallonië telkens 5 bewoners (gekozen door de bewoners) betrokken zijn bij de overlegcommissie. Dit om (al is het gedeeltelijk) overvolle debatten te vermijden die tot geen beslissing leiden, maar waar de architect en/of de ontwikkelaar uitkomen als "de zondebok".

 

Professionaliseren en anders handelen is ook een kwestie van algemeen belang (tegenover de individuele belangen). Kunnen we, om uit de huidige chaos te geraken, voorstellen dat een buurt of wijk enkele afgevaardigden aanstelt die er de belangen van de hele buurt vertegenwoordigen? Het is een maatregel die de procedures heel wat zullen vereenvoudigen zonder dat het iemand iets kost.

 

C. Doulkeridis: Minder vertegenwoordigers verandert niets aan de complexiteit van de procedure!

 

F. Schepmans: Het probleem is tweeledig:

 

1 / De opeenvolgende hervormingen van het stedenbouwkundig recht hebben de procedure gecompliceerd en dus verlengd;

 

2 / Er is ook een toename in het aantal dossiers dat wordt ingediend (volgens openbaar onderzoek en de overlegcommissie). Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het aantal dossiers met 1.000 toegenomen in de periode van de vroege jaren 2000 tot vandaag.

 

Als gemeenschap – staan we zeker achter een versoepeling van de procedures om een administratieve ophoping van dossiers te vermijden, die voornamelijk veroorzaakt worden door de ‘kleinere dossiers’.

 

Het is echter aan het openbaar onderzoek om alle bestanden te handhaven, maar de passage Overlegcommissie, voor de enige gevallen waarin een rapport of een effectbeoordeling of afwijking van de eisen, niet te voorspellen .

 

Het openbaar onderzoek moet zeker blijven voor alle dossiers, terwijl de overlegcommissie kan beperkt worden tot de projecten die een rapport of een studie behoeven, of die niet voldoen aan de richtlijnen.

Urbanisme - Ronde tafel debat - Essentielle Immo

CONSENSUS BEHALEN

C. Doulkeridis: Ook op cultureel niveau dient er op twee niveaus gewerkt te worden, namelijk de bewoners en de overheid:

 

Bewoners: upstream werken. Onder het huisvestingsplan plannen we zeven bijeenkomsten met de bewoners van de wijk, de gemeentelijke en regionale overheden, de projectontwikkelaars, enz.. om onze intentie (bijv. uitvoering van X woongelegenheden op die specifieke locatie) te verduidelijken. Deze proactieve benadering voor het verstrekken van informatie bespaart heel wat discussies, en dus tijd, gedurende de overlegcommissie.

 

Overheden: Als de (regionale/stedelijke) overheden er niet ontvankelijk voor zijn, dienen ze eraan te worden herinnerd dat een dossier meer is dan een hoop plannen, maar dat het ook (en vooral) een levend project, een economische project, enz. is waar niet te licht kan overheen gegaan worden en met een zekere vorm van empathie dient bestudeerd te worden. 

 

Q. de Radiguès: Bij de voorgestelde oplossingen tot vereenvoudiging moeten we uitkijken voor te eenvoudige conclusies. Zo is de overlegcommissie de enige plek waar mensen zich kunnen uiten met betrekking tot een onroerend goed project. Bijgevolg lijkt mij het idee van een beperking tot het recht om te protesteren (tot bijvoorbeeld 5 personen) niet relevant.

 

Er daarentegen voor zorgen dat de professionele instanties zich sneller uitspreken, is een veel geschiktere oplossing. Bovendien speelt de overlegcommissie zijn rol (en nog goed ook) en is het aan de overheden om hun verantwoordelijkheid op te nemen (wat ze in veel gevallen doen).

 

O. Carrette: Dat klopt in theorie, niet in de praktijk!

 

Q. de Radiguès: Ik ben niet zo expliciet. Het is nochtans wel waar dat de overheid niet altijd bewust is van de problemen bij het bouwen van een project onder de zware en complexe wetgeving (PEB, bodemverontreiniging, stedenbouwkundige kosten, …). Maar op dit niveau heeft de overlegcommissie geen invloed.

 

O. Carrette: Nee, maar het is een extra 'laag' die ontwikkelaars en particuliere en publieke investeerders betalen.

ALS VEEL TEVEEL WORDT

D. Gosuin: Laten we de vraag anders stellen: Werkt het overleg goed in het Brusselse gewest? Over het algemeen wel, ja. Het is echter ook opgeblazen en soms zelfs weinig samenhangend. Zo kunnen uiteenlopende standpunten tussen overheidsdiensten conflicten tussen de electorale regio’s en gemeenten creëren. Bovendien verzwaren de nieuwe wetgevingen het mechanisme in plaats van deze te vereenvoudigen.

 

Wat kan er wel verbeterd worden onder deze omstandigheden?

 

- Er zijn waarschijnlijk te veel regionale belanghebbenden. Ik neem als bewijs de aanpak van het Brussels Leefmilieu (het voormalige BIM) dat gemeenten meedeelde dat ze, door gebrek aan budget, niet langer de overlegcommissies zouden bijwonen. Indien alle regionale overheden dit standpunt innemen, riskeren we echter het quorum niet meer te halen. Het komt er dus op neer het aantal regionale belanghebbenden te herzien (naar minder uiteraard), maar ook de interne structuur van de regio’s, om zo de politieke rol ervan te verlichten.

  • Te veel kleine dossiers worden door de overlegcommissie in beraad genomen, terwijl burgers hun standpunt perfect op een andere manier kunnen kenbaar maken (zoals gebeurde vóór de oprichting van deze overlegcommissie);
  • Te veel veranderingen in het BWRO (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening) in de afgelopen jaren hebben geleid tot een klimaat van rechtsonzekerheid;
  • Te veel onnodige eisen. Zo is het advies van de brandweer (dat deel moet uitmaken van het dossier bij toekenning van de vergunning) niet nodig voor het openbare onderzoek en nog minder voor openbare debat.

 

F.Schepmans:  Het gebrek aan samenhang tussen de overheden is een feit. Wat ons betreft, hebben we een consensus bereikt – die het proactief werk waardeert- voor het project 'Eclat' (dicht bij het west station). Voor andere projecten, zoals dat aan de Ninoofse poort, zitten we niet op één lijn met het gewest. Terwijl wij aandacht willen schenken aan open ruimte, wil het gewest er een bevolkingsverdichting en dus een toename van de woondensiteit.

 

Ph Wachtelaer: Voor zover de wet van 1939 (die de rol van de architect bepaalt) de architect een openbare verantwoordelijkheid toekent, kunnen we ons de vraag stellen hoe en tot waar deze verantwoordelijkheid reikt in het kader van de stedenbouwkundige vergunningen.

 

In dit opzicht valt sterk te betwijfelen dat deze gegevens (zoals de dikte van de steunbalken, de sanitaire voorzieningen , ...) die een belangrijk deel van het werk van de architect uitmaken en noodzakelijk zijn voor de uitvoering van het project, relevant zijn voor het openbare debat.

 

C. Doulkeridis: Onder de vereenvoudigingsmaatregelen was het principe van een enkelvoudige vergunning (*) een populaire maatregel die in de praktijk heel wat bijwerkingen vertoonde (met name op het gebied van bodemsanering).

 

Om het prozaïscher te stellen, zou een vereenvoudiging zijn dat de documenten die nodig zijn voor het verkrijgen van een vergunning, niet per se dienen opgemaakt te worden door de uitvoerder van het project.

 

(*) De procedure voor een stedenbouwkundige vergunning enkelvoudige samenstelling (doel: vereenvoudigen van de procedure) is van toepassing voor projecten die een bouwvergunning en een milieuvergunning nodig hebben – zie milieuvergunningsdecreet

VEREENVOUDIGEN ZONDER SIMPLISTISCH TE WORDEN, BEMIDDELEN ZONDER AUTORITAIR TE WORDEN

Th Mercken: Vereenvoudigen is niet gemakkelijk. We mogen niet uit het oog verliezen dat een architectonisch project zijn ontwikkelaar overstijgt. Bovendien heeft de overheid een rol van bemiddelaar... maar mag het niet autoritair worden. Deze vaststelling brengt twee overwegingen met zich mee:

  • Er is nood aan dialoog met respect voor elkaars standpunten. Dat het sneller zal gaan zonder de overlegcommissie is onjuist. De overheid zal bovendien beter beslissen indien ze het volledige plaatje hebben gekregen.
  • Vereenvoudiging door de complexiteit te integreren gebeurt door te moderniseren - van het internet en het Nova -platform ( ** ) bijvoorbeeld - en niet door de democratische debatten te schrappen.

 

( ** ) NOVA is een platform voor het beheer van stedenbouwkundige- en milieuprocedures. Deze toepassing wordt gedeeld door de twee regionale organisaties (het Ministerie van ruimtelijke ordening en huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en  Brussel Leefmilieu) en een aantal Brusselse gemeenten, die het gebruiken om samen te werken bij bepaalde procedures.

 

D. Gosuin: Laten we even terug gaan naar de realiteit op het terrein. Behalve in een slecht beheerde gemeente en/of met een gekke promotor die de leiding heeft (beide bestaan!), wordt geen enkel vastgoedproject opgestart zonder een voorgaand onderzoek. Voor dit onderzoek zal de ontwikkelaar zich eerst richten tot de lokale politici en vervolgens tot de bevoegde ambtenaar, wiens visies verschillen.

 

Maar ook de ontwikkelaar draagt een deel van de verantwoordelijkheid. Sommige ontwikkelaars blazen hun projectaanvraag op tot 50 appartementen, om er zo uiteindelijk zeker 25 door te krijgen. En dit brengt spanningen met zich mee. Bovendien kunnen de politici een project niet goedkeuren zonder het advies van de overlegcommissie.

 

Want ook op dat dit niveau kunnen veranderingen optreden, deels te wijten aan een slechte eerste evaluatie van het project door het politieke beleid (zo accepteren burgers vandaag gemakkelijker het idee van verdichting van de bevolking, in combinatie met aandacht voor het milieu en ​​architectonische kwaliteit).

KWESTIE VAN STEDENBOUWKUNDIG ATTEST

Ph Wachtelaer: Een toename van de inbreng van de overlegcommissie zou een verbetering betekenen. Zo beginnen de besprekingen op basis van een definitief voorontwerp, wat een veel lichter en dus gemakkelijker bewerkbaar document betekent.

 

D. Gosuin: Wil je het stedenbouwkundig attest opnieuw uitvinden?

 

I. Zielonka / Ph Wachtelaer : Ja! Oorspronkelijk betrof het overleg enkel de betrokken administraties. Vandaag omvat het ook de (buurt)bewoners MAAR de wetgeving heeft hier geen rekening mee gehouden, waardoor het stedenbouwkundig attest en stedenbouwkundige vergunning nog sterk moet verdedigd worden. Dus de architect, wiens taak het is om het publieke belang te waarborgen, wordt verplicht om persoonlijke belangen te verdedigen.

 

Om legitimiteit in deze tegenstrijdigheid te krijgen, zou de consensus moeten worden verkregen op basis van een ‘licht’ document (zoals een voorontwerp of oproep tot mededinging).

 

Vraag: Hoe kunnen we een architectonische contract verkrijgen op basis van een wedstrijdontwerp, terwijl details zoals de riolering nodig zijn voor een vergunningsaanvraag, die vervolgens zal aantonen of ik twee extra verdiepingen zal kunnen bouwen?

 

D. Gosuin: Vandaar dat het stedenbouwkundig attest moet herbekeken en verbeterd worden.

 

I. Zielonka / Ph Wachtelaer:  Het stedenbouwkundig attest, dat slechts een voorwaardelijke waarde heeft, zou een stedenbouwkundige vergunning moeten worden, zodat de aanvrager weet wat zijn rechten zijn - bijvoorbeeld : X m² op X verdiepingen en vervolgens kan integreren om te voldoen aan alle regels (Brandweer, RRU,...)

 

Q. van Radiguès: Het stedenbouwkundig attest geeft al bepaalde rechten en is een voorakkoord voor het verkrijgen van een vergunning. Wel is er een hiaat waardoor er voor het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest dezelfde documenten nodig zijn als voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning. Vandaar de huidige situatie... Bijna niemand vraagt nog een stedenbouwkundig attest aan.

 

C. Doulkeridis: Voor de aanvraag van een sociaal woonproject (wat bovendien moeilijker aanvaard wordt dan een kantoorgebouw), moeten we de regionale en lokale overheden ontmoeten, waarna er nog niets geregeld is. Om doeltreffend te zijn, moeten we eerst overleg voeren met de buurt. Hun rol is om de (buurt)bewoners te informeren dat we niet met een afgewerkt project toekomen, maar dat we er zijn voor de algemene belangen te bespreken.

 

De kracht is net van dan niet te stoppen bij deze opmerkingen ( die meestal zeer vijandig zijn ), maar om de redenen voor een dergelijke ontwikkeling te verklaren en de bestaande problemen inzake mobiliteit, architectonische kwaliteit, vervuiling en de dichtheid van de toenmalige bevolking beter te begrijpen. Het is dit soort debatten - vóór het openbaar onderzoek en de overlegcommissie – die het het project zullen verbeteren en geven meer kans op succes ( *** ). Op die manier is het ‘Plan logements’ beter uit de procedure gekomen!

 

 Q. van Radiguès: Dit is mogelijk voor een openbare ontwikkelaar. Een prive- ontwikkelaar zal hier minder toe geneigd zijn bovendien het gevaar lopen slachtoffer te worden van zijn “transparantie”... vaak door het NIMBY-fenomeen (Not In My Back Yard).

 

( *** ) Het is daarom belangrijk dat de overlegcommissie proactief ingrijpt op de stedenbouwkundige vragen ( volume, aantal leefunits, enz. ) met documenten die minder gewichtig dienen te zijn dan die voor de DPU.

Urbanisme - Ronde tafel debat - Essentielle Immo

Urbanisme - Ronde tafel debat - Essentielle Immo

Urbanisme - Ronde tafel debat - Essentielle Immo

Lexicon