Brugge, picture by Marc Ryckaert.

Vastgoed in Brugge blijft veel kopers aantrekken

Geschreven door Geert Degrande op 1 januari 2016

Brugge blijft één van de grote toeristische trekpleisters van het land. Maar is het Venetië van het noorden ook nog altijd aantrekkelijk als woonplaats? Wat klopt er van de wel eens gehoorde perceptie dat vastgoed in Brugge veel te duur is? En is het echt zo dat de niet aflatende stroom toeristen er een blok aan het been is van de bewoners van de stad?  We vroegen het aan Dries François (Immo François), Marc Boels (Invasco), Guy Delbecque  (Immo Delbecque) Philippe De Backer (Bricx Vastgoed) en Francis Maertens (Desmet-Poupeye). Unaniem gewagen zij van een vlot draaiende vastgoedmarkt in en rond de West-Vlaamse hoofdstad, die nog altijd aansprekende troeven heeft, waar ook het stedelijke woonbeleid goed op inspeelt.

 

Kleiner maar comfortabeler

Volgens een recente studie van het vastgoedadvieskantoor de Crombrugghe & Partners is de prijs van de verkochte huizen in Vlaanderen in de eerste helft van dit jaar nagenoeg stabiel gebleven, terwijl die van appartementen licht toenam (+0,5%) en die van villa's daalde (-1,1%).   Die cijfers stemmen ook overeen met de perceptie die Marc Boels van de markt in Brugge en omstreken heeft. “Het is ook logisch”, zegt hij, “want we zien een duidelijke tendens naar kleinere woonoppervlaktes. Het moet immers betaalbaar blijven. Tegelijk stellen kopers hogere eisen op het vlak van energiezuinigheid en comfort. De prijzen van de oudere woningen die niet voldoen aan de huidige technische standaard en tevens geen goed epc kunnen voorleggen staan dan ook onder druk.” Dat verklaart perfect waarom er voor villa’s uit de jaren zestig moelijker kopers te vinden zijn.” Philippe De Backer bevestigt : “Huizen van vijftig jaar oud hebben twee generaties meegemaakt”, zegt hij. “Auto’s met die leeftijd zijn al echte oldtimers. Het is daarom niet verwonderlijk dat die oudere villa’s momenteel het moeilijkste marktsegment zijn. Mensen die daar nog heel hoge prijzen voor verwachten, komen bedrogen uit en als ze dan zelf een op en top afgewerkt appartement van 200 vierkante meter willen kopen, waarvoor de prijzen op een goede locatie toch tot 400.000 euro en zelfs iets meer kunnen gaan, dan moeten ze er rekening mee houden dat ze na de verkoop van hun villa misschien minder zullen overhouden dan ze hadden verwacht.”

Brugge, picture by Marc Ryckaert.

Het grote belang van een goede schatting

Dries François ziet de vastgoedmarkt in en om Brugge nog altijd goed draaien. De jonge zaakvoerder van Immo François, dat naast een kantoor in Brugge ook kantoren heeft in Oostduinkerke, Oostende, Diksmuide en Zedelgem, over kantoren beschikt in Oostduinkerke, Oostende, Zedelgem en Diksmuide, benadrukt dat zowel appartementen als woningen vlot van de hand gaan.   “Uiteraard blijft de ligging mee de prijzen bepalen”, geeft hij aan “en zijn er verschillen tussen wonen in het stadscentrum en in de randgemeenten. Elke locatie heeft haar specifieke eigenheden, maar over het algemeen merken wij dat er ondanks de grotere rotatie van woningen, vlot wordt aangekocht. Dat hangt nauw samen met een correcte prijszetting. De tijd van de zogenaamde “zotte prijzen” ligt duidelijk achter de rug, ook al omdat kopers heel wat beter geïnformeerd zijn dan vroeger.  Al blijft het wel van belang om rekening te houden met de cultuur waaraan de Belg bij de aankoop van een woning gewoon is. Met andere woorden: de koper verwacht nog altijd dat er een stuk afgaat van de oorspronkelijk gevraagde prijs. Maar alles begint met een goede schatting die met alle factoren rekening houdt. Daar zetten wij als kantoor heel hard op in. Het is als het ware het fundament waarop een sterke verkoop kan worden gebouwd.” Philippe De Backer, die met Bricx vooral in de randgemeentes actief is en er prat kan op gaan dat zijn kantoor elke dag een verkoop afsluit en ook elke dag een huurder vindt voor een bepaald pand sluit zich daarbij aan. “Mensen zijn veel beter geïnformeerd dan vroeger. Dat is ook logisch want vroeger was er ergens één fotootje te zien van een woning, nu kunnen ze alle mogelijke info terugvinden via verschillende kanalen. Dat resulteert onder meer in een merkbaar lager aantal bezichtigingsbezoeken van potentiële kopers. Maar dat staat de vlotte verkoop van vastgoed allerminst in de weg. Ook al omdat makelaars zelf hun klanten beter kennen en dus meer mogelijkheden hebben om de juiste “match” te vinden tussen verkopers en kopers.”

Brugge is zeker niet duurder dan de andere grote steden

Eenzelfde geluid horen we ook bij Guy Delbeque, die met 35 jaar ervaring in de sector een heel duidelijk zicht heeft op de evolutie van de vastgoedmarkt. “Vastgoed in Brugge blijft zeer gegeerd”, zegt hij. “Ik merk de jongste jaren ook steeds meer belangstelling van buitenaf. Belgen zijn nog altijd honkvast en blijven graag wonen in de buurt die ze het best kennen, maar ik heb de indruk dat die honkvastheid toch wat aan het afnemen is.”  Dat vertaalt zich ook in een grotere rotatie. Volgens Guy Delbecque heeft dat met diverse factoren te maken. “Ook vijftigers en zestigers van wie de kinderen het huis uit zijn, zijn tegenwoordig nog jong van geest en willen een grote levenskwaliteit. Die categorie van zogenaamde medioren verkoopt veel vaker dan vroeger het geval was de woning om te verhuizen naar een mooi nieuwbouwappartement of een woning in de stad”, zegt hij. Ook hij ziet de vastgoedmarkt goed draaien. “Als er met een correcte prijszetting wordt gewerkt, dan duurt het gemiddeld drie tot vier maanden voor verkopers een geschikte koper vinden, en dat gemiddelde stemt overeen met het cijfer dat in normale tijden altijd gangbaar is geweest.” Dat de rente nog altijd zeer laag is en ook in de nabije toekomst wellicht nauwelijks zal stijgen, blijft ook in de kaart van de vastgoedmarkt spelen, die op die manier de crisis van 2008 en 2009 toch weer achter zich lijkt te hebben gelaten. ” Guy Delbecque wil ook aanstippen dat woningen in Brugge misschien de naam hebben van erg duur te zijn, maar dat dit toch een verkeerde perceptie is. “Wie natuurlijk een huis aan het water wil met een historische gevel en ook nog een grote tuin moet niet verwachten dat hij daarvoor slechts een habbekrats zal moeten betalen, maar Brugge is in vergelijking met andere steden zeker niet duurder. Er zijn zeker nog betaalbare woningen te vinden in Brugge en ik vind dat ook wel eens mag benadrukt worden dat het stedelijke woonbeleid daar goed op inspeelt. Het komt erop aan niet echt in het zogenaamde “ei van Brugge” te kijken, maar net daarbuiten, wat meteen ook het voordeel geeft dat men niet meer het gevoel heeft overspoeld te worden door de toeristen.”

Veilige en rustige provinciestad

Dat Brugge een mooie stad is, is natuurlijk een evidentie. Anders zou de stad niet zo nadrukkelijk zijn aangestipt in de agenda van de miljoenen toeristen die er jaarlijks hun ogen komen uitkijken. Maar die schoonheid valt voor wie er dagelijks woont natuurlijk minder op en is volgens onze gesprekspartners ook niet de belangrijkste troef van de stad. Al is het uiteraard wel een element dat zeker ook niet onderschat mag worden. “De bewaking van het historische karakter van de stad zorgt in de woning- en appartementenbouw voor een stabiliteit die waardevastheid garandeert”, zegt Marc Boels. “Dat prachtige historische centrum en de levendige activiteit in de stad zorgen ervoor dat zowel jong als oud zich hier thuis voelen.”  Ook de goede in- en uitvalswegen zijn ongetwijfeld een troef, net als het feit dat er in de stad nog heel wat rustige plekjes zijn die niet op de toeristenroute liggen en waar de lokale inwoners in alle rust kunnen van genieten. “Brugge blijft vooral een kleine provinciestad”, geeft Guy Delbecque nog een belangrijk voordeel aan, “waar alles binnen loopafstand ligt. Heel belangrijk is ook het veiligheidsgevoel dat in deze stad heerst. Ik heb de indruk dat dit toch ook een element is dat kopers meer dan vroeger in aanmerking nemen, want daarmee is Brugge toch een beetje uniek. Deze stad combineert als het ware de voordelen van de grootstad met de die van het kleinschalige en behapbare waar de dag van vandaag toch ook veel mensen een grote behoefte hebben.”

Laurier Park speelt unieke ligging als troef uit

Het veiligheidsgevoel en de specifieke identiteit van Brugge zijn enkele van de troeven die mensen aanspreken. Vandaar dat ook nieuwe projecten worden ontwikkeld. Eén daarvan is het domein Laurier Park, gelegen nabij de Gentpoort in Brugge en op wandelafstand van de historische Brugse binnenstad. “We hebben dan ook geen moeite om de ruime en standingvolle luxenieuwbouwappartementen met één, twee of drie slaapkamers aan de man te brengen”, zegt Francis Maertens. 
“Door die variatie in het aanbod, trekken we ook een gemengd koperspubliek van jong en oud aan. Het park ligt echt op een AAA-ligging, nabij het centrum met scholen en winkels op wandelafstand en het paalt ook aan een recreatiedomein. Ook het station is vlakbij net als de opritten van autosnelwegen. Dit is echt de ideale ligging om centraal te wonen en toch te genieten van de rust in een groene omgeving. Onze appartementen spelen volop in op een hoge levenskwaliteit want zelfs de eenkamerappartementen beschikken over een terras van twintig vierkante meter.”  Dat zijn alvast allemaal troeven die heel wat kopers aanspreken, hetzij om er nu al te komen wonen, hetzij als investering met het oog op een latere verhuis.

Conclusie

Onze gesprekspartners zijn het er in ieder geval over eens dat een aantal maatschappelijke factoren zoals een minder grote honkvastheid en het feit dat mensen sneller dan vroeger bereid zijn om een afbetaalde woning te verkopen voor een hogere rotatie in de markt zorgen dan tot een paar jaar geleden het geval was. Maar dat verruimt ook het aanbod en aangezien de vraag, dankzij een aantal specifieke troeven van Brugge en omgeving, hoog blijft, is het nog altijd geen probleem om tegen correcte prijzen op relatief korte termijn kopers te vinden voor de aangeboden woningen.

Lexicon