Kortrijk, picture by LimoWreck.

Vastgoed in de Leiestreek

Geschreven door Geert Degrande op 24 oktober 2019

Vraag naar vastgoed in de Leiestreek blijft boomen!

De woningprijzen in ons land zijn in de eerste zes maanden weer gestegen. Vanuit Europa kwam het signaal dat België maatregelen zou moeten nemen om een oververhitting van de woningmarkt tegen te gaan. 

Kortrijk, picture by LimoWreck.Maar Jan De Wildeman (Infinimo), Eline Ampe (Excellent Vastgoed), Francis De Meester (Immo Francis De Meester), Rik Schepens (Vastgoed Rik Schepens en voorzitter van makelaarsvereniging CIB Oost-Vlaanderen) en Pieter-Jan Demeyere (Irres) wijzen erop dat er in de Leiestreek nog altijd sprake is van een vrij stevige dynamiek op de vastgoedmarkt. Voor alle soorten panden blijft er een ruime belangstelling bestaan, al lijkt er momenteel wel sprake te zijn van een nog iets ruimere belangstelling voor woningen dan voor appartementen. Onze gesprekspartners kunnen ook niet genoeg benadrukken dat locatie een bijzonder belangrijke factor blijft. 

Europese waarschuwing

Het Europees Comité voor Systeemrisico's (ESRB) maakte tijdens de laatste week van september bekend dat het eist dat België maatregelen neemt om te vermijden dat de woningmarkt oververhit raakt en dat gezinnen zich te diep in de schulden steken. Het is een belangrijke waarschuwing. In die mate zelfs dat ook ECB-voorzitter Mario Draghi er in een commissie van het Europees Parlement aandacht aan besteedde.  Het ESRB, de instelling die onder Draghi’s voorzitterschap waakt over de financiële stabiliteit van de Europese Unie, eist dat ons land dringend extra inspanningen doet om te garanderen dat banken en verzekeraars meer voorzichtigheid aan de dag leggen bij het toekennen van hypotheken. Twee jaar geleden had de ESRB al gewaarschuwd dat België moest ingrijpen om te vermijden dat de huizenmarkt oververhit raakt en dat gezinnen zich te diep in de schulden steken. Nu gaat de toezichthouder een stap verder en stuurt hij een dwingende aanbeveling om de zaken aan te pakken. Tegen oktober 2020 moeten concrete maatregelen volgen. 

Overdreven bezorgdheid

 “Het is een beetje ironisch te noemen dat Europa een dergelijke waarschuwing uitstuurt”, geeft Eline Ampe aan. “Dat het zo druk is op de vastgoedmarkt heeft immers ook veel te maken met het door de ECB gevoerde lagerentebeleid. Net als de scherpe concurrentie op de bankenmarkt, heeft dat ertoe geleid dat banken zich weer meer inschikkelijk zijn gaan tonen bij het toekennen van woonkredieten. Af en toe eens aan de alarmbel trekken om de consument te waarschuwen dat hij niet verder mag springen dan zijn spreekwoordelijke stok lang is, kan natuurlijk geen kwaad, maar ik heb niet de indruk dat er in onze regio op dat vlak echte problemen zijn. Kopers weten hoe ver ze kunnen gaan. De markt is in mijn ogen ook niet overgewaardeerd. Wel stel ik vast dat de jongste tijd woningen weer gemakkelijker verkopen dan appartementen. Al hangt alles natuurlijk samen met de locatie. Zo is het project Leiebrug, een project met 27 appartementen, waarvan 3 met een tuin en 4 penthouses, en met een unieke ligging met zicht op de Leie en in de nabijheid van het bruisende stadsleven in Deinze, momenteel bijzonder gegeerd.”

Breed pallet aan woongelegenheid vindt kopers   

Volgens het ESRB staan de Belgische huizenprijzen op hun hoogste peil sinds 18 jaar. In Vlaanderen bedraagt de mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing nu 230.000 euro, die voor een open bebouwing 325.000 euro en die voor een appartement 190.000 euro.

Ik zit 24 jaar in het vak”, zegt Jan De Wildemanen ik heb de prijzen altijd gestaag weten toenemen. Maar ik denk niet dat er in de Leiestrek een gevaar bestaat voor een bubbel of oververhitting. We hebben hier toch nog niet de zeer hoge prijsstijgingen die we bijvoorbeeld wel in een stad als Gent hebben gezien. Ik stel vast dat woningen in de prijscategorie van 350.000 tot 600.000 euro toch nog altijd vrij vlot van de hand gaan. In de Leiestreek is het nu eenmaal mooi wonen. De lage rente blijft voor een stevige dynamiek zorgen. Ik hoor vaak dat het voor jonge mensen onbetaalbaar wordt om een woning te verwerven, maar ik stel vast dat ook singles daar, weliswaar met de nodige steun van de ouders, nog in slagen. Er is in ieder geval in de Leiestreek voor elk wat wils te vinden. En dat zal ook zo blijven. Zo lanceren wij volgend jaar een zeer mooi gemengd project met woningen en appartementen in Baarle. Er komen ook steeds meer woningen op de markt die door mensen geërfd waren van hun ouders en die al geruime tijd werden verhuurd, maar die de eigenaars nu toch te koop aanbieden omdat ze zelf niet willen opdraaien voor de vernieuwingsinvesterinen die onder meer nodig zijn om het E-peil aan de vanaf 2020 van kracht zijnde E-peilnorm van 35 te laten voldoen” .  

De vraag blijft groter dan het aanbod

In een reactie op de Europese eisen benadrukte de Nationale Bank van België dat ze de banken en de verzekeraars ertoe heeft aangezet voorzichtiger te zijn bij het toekennen van hypothecaire kredieten. Pieter-Jan Demeyere  stipt dan weer aan dat wanneer de media aandacht besteden aan dergelijke initiatieven, ze steeds weer lijken te vergeten hoe gevarieerd de vastgoedmarkt eigenlijk is.

Mediaanprijzen van huizen en appartementen zeggen onvoldoende, want ze staan niet stil bij de vaak aanzienlijke regionale en lokale prijsverschillen. Zoals de vastgoedmarkt in Knokke heel anders is dan die in pakweg De Panne, zo zijn er ook verschillen tussen pakweg Kortrijk, Gent, Deinze en Waregem en tussen Sint-Martens-Latem en De Pinte. In algemene termen over de vastgoedmarkt spreken houdt eigenlijk te weinig rekening met nuances, maar toch durf ik zeggen dat er in de Leiestreek minder gevaar bestaat dat kopers geen financiering meer zullen bekomen, aangezien ze altijd voor een ruime eigen financiële inbreng zorgen. De consument heeft vandaag in ieder geval veel meer vertrouwen dan ten tijde van de financiële crisis van tien jaar geleden, die ik gemakshalve wel eens de Fortiscrisis noem. Anderzijds kan je het feit dat banken misschien strenger gaan worden om leningen toe te kennen ook positief bekijken voor de vastgoedinvesteerders. Daardoor zouden een aantal mensen immers misschien net  geen hypotheek meer kunnen afsluiten, terwijl ze financieel wel stevig genoeg in de schoenen staan om een mooie huurprijs te betalen. In ieder geval ervaren wij een zeer grote belangstelling voor de Leiestreek. Niet alleen het groen en het vaak schilderachtige landschap spelen daarbij een rol, maar ook de vrij centrale geografische ligging in de nabijheid van de steden Gent en Deinze. Met name voor West-Vlamingen blijft dit een gedroomde regio, die ergens in het midden ligt tussen de plaats waar hun roots liggen en de plaats waar ze werken. Door de steeds strengere energie-eisen worden ook nogal wat huizen in de regio in de eerste plaats gekocht omwille van de aantrekkelijke locatie om vervolgens gesloopt te worden. Er is in de Leiestreek een ruim aanbod dat aan de wensen van verschillende kopers voldoet, al stel ik wel vast dat er wellicht te weinig betaalbare huizen zijn waarin de toenemende groep van alleenstaanden met een bescheiden inkomen haar gading in kan vinden.” 

Vastgoed blijft bijzonder aantrekkelijk voor investeerders

Ook volgens Rik Schepens moet er in de Leiestreek niet worden gevreesd voor een vastgoedzeepbel. “Uiteraard is het niet slecht dat de toezichthouders aan de banken vragen om voorzichtigheid aan de dag te leggen. We weten immers allemaal welke enorme negatieve impact de Amerikaanse subprimecrisis indertijd heeft gehad. Maar ik zie geen redenen om somber te zijn. De extreem lage rente blijft investeerders aantrekken die panden kopen of in projecten investeren met eigen middelen of die kunnen lenen tegen bijzonder gunstige voorwaarden. We zien eigenlijk steeds meer een vastgoedmarkt met twee snelheden ontstaan. Zo zullen de strengere energienormen nieuwbouw opnieuw wat duurder maken, zodat bouwen volgens mij steeds meer het monopolie zal worden van begoede mensen. Maar anderzijds zullen oudere huizen die geen goede EPC-hebben volgens mij vanaf 2023 fors in waarde dalen, omdat er heel veel op de markt gaan komen. En dat biedt dan weer kansen voor mensen die renovatie in verschillende fases willen aanpakken. Momenteel stellen wij in ieder geval vast dat in de Leiestreek de huizen vlotter van de hand gaan dan de bestaande appartementen, waarvan de prijzen in de regio gemiddeld zelfs met 4% zijn gedaald. Nieuwbouwflats blijven wel erg goed in trek. Vandaar dat wij na het grote succes van Orlando I, nu starten met Orlando II aan de Gaversesteenweg, dicht bij de Driespoort. Ook in Olsene en Machelen hebben we nieuwbouwpanden in de aanbieding.”      

Ook villa’s gaan weer vlot van de hand

Francis De Meester had naar eigen zeggen na het zeer sterke jaar 2018 enige afkoeling van de markt verwacht, maar stelt vast dat het tegendeel waar is. “In de eerste drie kwartalen hebben we 25% meer verkopen gerealiseerd dan in dezelfde periode vorig jaar. De Europese waarschuwing voor oververhitting van de Belgische huizenmarkt is volgens mij meer ingegeven door de vrees voor de gevolgen van wat op macro-economisch vlak als gevolg van onder meer de Brexit kan gebeuren, dan door concrete twijfels over de situatie op de Belgische vastgoedmarkt. We mogen ook niet vergeten dat de Belgische banken volgens mij toch al een goede reglementering hebben die een stevige eigen inbreng vraagt van de kopers van vastgoed. Ik denk niet dat er op dat vlak echt problemen zijn. Niet in het algemeen en niet in de Leiestreek in het bijzonder. Bovendien zijn de investeerders nog nooit zo talrijk geweest. Dat zijn mensen die financieel voldoende stevig in de schoenen staan en die soms zelfs niet eens moeten lenen bij de bank om in vastgoed te investeren. De prijzen van vastgoed blijven stijgen, maar dat is ook logisch, want mensen die over de nodige centen beschikken, hebben geen alternatief om in te beleggen. Vandaar dat ook villa’s opnieuw vlot aan de man worden gebracht net als serviceflats, assistentiewoningen en nieuwbouwappartementen op topliggingen. Zo zijn de 32 klassevolle appartementen van het project Green Gardens in Destelbergen allemaal in een mum van tijd verkocht. Ik heb er dan ook alle vertrouwen in dat vastgoed ook de komende jaren in de lift zal blijven zitten, zeker ook in de Leiestreek, die door haar ligging en haar gevarieerde aanbod heel veel troeven heeft.”

Lexicon