Gent, picture by Karelj.

Vastgoed in Gent

Geschreven door Geert Degrande op 13 november 2019

Gent blijft grote aantrekkingskracht behouden

Sinds de aangekondigde afschaffing van de woonbonus gaat er geen dag voorbij zonder dat een nieuwsitem aan vastgoed wordt gewijd. Bij de makelaars, die het hele jaar al heel wat werk hadden, is sprake van koortsachtige bedrijvigheid.

Gent, picture by Karelj.Hoe ze verwachten dat de situatie zal evolueren en hoe ze specifiek tegen vastgoed in Gent aankijken, vroegen we aan Arne Frigne (Infinimo), Geoffrey Giet (Rosseel), Jean-Marc Vandersmissen (Oryx Projects), Sophie Van Nieuwenhove (SVN Vastgoed), Nicolas De Reuck (Immo Da Vinci) en Geert Crevits (Immobiliën Crevits).

Vastgoedactiviteit in recordmodus

Uit de jongste cijfers van de Federatie van het Notariaat (Fednot) blijkt dat het aantal vastgoedtransacties tijdens het derde kwartaal van 2019 een recordhoogte bereikte. In vergelijking met het derde kwartaal van 2018 waren er in juli, augustus en september in ons land 4,3% meer vastgoedverkopen. In Vlaanderen kwam het stijgingscijfer zelfs uit op 7,3%. In de eerste negen maanden van het jaar bedraagt de toename 6,6 procent tegenover 2018.

En dat is opvallend want die cijfers houden nog geen rekening met de afschaffing van de woonbonus, een maatregel die pas op 28 september werd aangekondigd. In oktober was de impact van de maatregel volgens de notarisfederatie wel al duidelijk tastbaar: het aantal vastgoedtransacties lag in die maand meer dan 40% hoger dan in oktober 2018. 

Uit de notarisbarometer blijkt voorts dat ook de woningprijzen blijven stijgen. In Vlaanderen kost een huis nu gemiddeld zowat 35.000 euro meer dan vijf jaar geleden. Ook de prijzen van de appartementen zitten nog altijd in de lift. De gemiddelde prijs van een appartement in ons land bedraagt nu 228.356 euro, een stijging met 3,7% in vergelijking met 2018. In Vlaanderen stegen de appartementsprijzen eveneens met 3,7%, wat resulteert in een gemiddelde prijs van 232.806 euro.

Moeilijk om algemene uitspraken te doen  

Bij de aanblik van die cijfers krijgen een aantal instellingen ondertussen flink wat hoogtevrees. Zowel het ratingagentschap Standard & Poor’s als de OESO, de Europese Raad voor Systeemrisico, die belast is met het opsporen en evalueren van mogelijke bedreigingen voor de financiële stabiliteit in de Europese Unie, en het IMF maakten al gewag van een overwaardering van de Belgische vastgoedprijzen, terwijl de Nationale Bank Van België de financiële instellingen aanspoorde om voorzichtiger om te springen met woonkredieten.

Opvallend is wel dat die instellingen het weliswaar eens zijn over de overwaardering van de vastgoedmarkt, maar dat hun cijfers over die overwaardering nogal sterk uiteenlopen. Dat heeft te maken met de gehanteerde methode.  Een vaak gehanteerd criterium daarbij is de ratio tussen de gemiddelde woningprijs en het gemiddelde inkomen. Maar dat cijfer zegt uiteraard niet alles.

Ook andere factoren, waarmee instellingen niet altijd rekening houden, spelen een rol”, zegt Nicolas De Reuck. “Denk bijvoorbeeld maar aan de lage rentevoeten, het beschikbare spaarbedrag en de fiscale reglementering. Bovendien geldt voor de vastgoedmarkt wat ook in andere sectoren geldt: een gemiddelde gaat voorbij aan de grote variatie in het aanbod. Een appartement met drie slaapkamers op de zeedijk in een kustgemeente is niet te vergelijken met een appartement met drie slaapkamers in een rustige gemeente in het binnenland. De individuele kenmerken van een pand hebben een belangrijke impact en zorgen ervoor dat het erg “tricky” is om algemene uitspraken te doen over het rendement van vastgoed. De markt is ook sterk gecorreleerd aan andere markten. Een verhoging van de roerende voorheffing op effecten bijvoorbeeld heeft op de vastgoedmarkt voor bijkomende vraag gezorgd vanwege de investeerders. En uiteraard blijft ook locatie een doorslaggevende factor. Ik stel alleszins vast dat er nog altijd heel veel belangstelling is voor vastgoed in Gent en de omliggende gemeenten. Zowel huizen als appartementen blijven bijzonder gegeerd.”

Terugkeer naar de stad houdt aan

Sophie Van Nieuwenhove sluit zich daarbij aan. “Wij merken alleszins dat de vraag groter blijft dan het aanbod”, legt ze uit. “En dat blijft de prijzen ondersteunen, zodat het voor jonge gezinnen geen gemakkelijke opdracht is om nog iets betaalbaars te vinden. Temeer omdat we ook merken dat de trend die inhoudt dat oudere mensen die het grootste gedeelte van hun leven in de groene rand van de Arteveldestad hebben gewoond, graag terugkeren naar de stad, die zoveel te bieden heeft en in wezen een beetje het slachtoffer is van zijn eigen succes. Het gaat bovendien om een kapitaalkrachtige groep. Een aantal van die mensen gaat als gevolg van de aanhoudend lage rente ook op zoek naar vastgoedinvesteringen.”  

Steun voor renovatie

De stad Gent, die zich ook mag verheugen in een enorm sterk groeiende studentenpopulatie, is zich goed bewust van de toenemende druk op de woningmarkt. Zo kondigde het stadsbestuur vorige week aan dat 25 Gentse gezinnen met een  lager inkomen elk 30.000 euro krijgen om hun woning op te knappen en duurzamer te maken. Als ze hun pand verkopen, moeten ze het geld teruggeven. Het gaat om een opvallend nieuw project in Gent waarmee per jaar zo’n vijftig woningen opgeknapt kunnen worden. Honderd woningen die in slechte staat zijn, en waarvan de eigenaars niet genoeg geld hebben om ze zelf op te knappen, renoveren: dat was het doel waarvoor de Stad Gent twee jaar geleden een subsidie kreeg van vijf miljoen euro van de Europese Commissie. 

Het geld werd in een ‘rollend fonds’ gestoken, dat de naam Gent Knapt Op kreeg en waarmee men nog jarenlang verder kan. Als de gezinnen op een dag hun woning verkopen, gaat de 30.000 euro plus een kleine indexering terug naar de stad, die het geld dan weer ter beschikking kan stellen van een ander gezin. De eerste 25 gezinnen die nu het renovatiebudget krijgen, wonen in de wijken Dampoort, Rabot, Muide en Brugse Poort. Het gaat om een opvallend pilootproject waarmee de Stad op termijn elk jaar vijftig woningen die in slechte staat zijn, wil helpen opknappen. Iedereen die onder een bepaalde inkomensgrens valt, komt in aanmerking.

Het gaat vooral om mensen die niet zomaar een lening kunnen krijgen bij de bank. Maar ook senioren komen sinds kort in aanmerking voor renovaties die hen in staat stellen langer zelfstandig thuis te wonen, net zoals mede-eigenaars die tegen een renovatie van gemeenschappelijke delen aankijken en daar het geld niet voor hebben en verhuurders met een huurwoning die aan renovatie toe is.

Geen overwaardering  

Dit renovatie-initiatief is in ieder geval één van de vele die getuigen van de grote dynamiek in de Arteveldestad en van de wil om ervoor te zorgen dat de uitstraling en de aantrekkingskracht behouden blijven. Geert Crevits verwacht dan ook niet dat de makelaarskantoren het na 1 januari plots veel minder druk gaan hebben.

Vijf jaar geleden stonden we voor min of meer hetzelfde scenario waarbij de toenmalige woonbonus werd ingeperkt en een stevige terugval verwacht werd. Deze terugval is er in Gent nooit gekomen. En deze keer is er dan nog een compensatie van 1% registratierecht voor de aankoop van de eerste woning. Ik verwacht zeker niet dat de activiteit op de markt stil gaat vallen. En de verhalen over een oververhitting en overwaardering van de markt gaan al jaren mee, maar op de echte correcties waartoe die volgens specialisten zou leiden, is het nog altijd wachten. Ik denk ook niet dat die er nu dadelijk zitten aan te komen. De compensatie voor de afschaffing van de woonbonus in de vorm van verlaagde registratierechten zal volgens mij ook in Gent zeker een positieve impact blijven hebben op de markt. Temeer omdat, ondanks het feit dat er sprake is van enige druk op het rendement, een grote vraag blijft bestaan naar investeringsvastgoed. Investeerders blijven ervan uitgaan dat de combinatie van het huurrendement en de verwachte meerwaarde van de gekochte panden, hen geen windeieren zal leggen. In ons kantoor zien we vanwege die investeerders momenteel veel belangstelling voor eerder kleine opbrengsteigendommen van een aantal entiteiten of appartementen die geen deel uitmaken van een mede-eigendom én voor de kleinere nieuwbouwappartementen, die hun weg weten te vinden naar een divers huurpubliek.”

Nieuwe generatie middenstanders maakt Gent nog aantrekkelijker

Ook volgens Jean-Marc Vandersmissen zal het effect van de afschaffing van de woonbonus, dat in de laatste maanden van 2019 ongetwijfeld de vastgoedactiviteit doet toenemen, in het nieuwe jaar wellicht enkel gevolgen hebben voor de herverkoop van bestaande woningen.

Voor nieuwbouwprojecten speelt dat volgens mij immers niet echt mee. Uit alles blijkt trouwens dat Gent volop blijft profiteren van de inspanningen om zich te profileren als gezellige stad, waar altijd van alles te doen is. Dat leidt niet alleen tot een fors toenemend aantal toeristen, maar ook nog altijd tot grote belangstelling om hier te wonen. Het effect van de als paddenstoelen uit de grond rijzende koffiebars en andere horeca- en speciaalzaken is trouwens ook niet te onderschatten. Zij mikken op een welbepaald publiek dat daar grote belangstelling voor heeft. Dat maakt de stad nog aantrekkelijker en doet de vraag om te investeren oplopen. Omdat de huurprijzen de evolutie van de stijgende aankoopprijzen echter niet helemaal kunnen bijbenen, moeten vastgoedinvesteerders rekening houden met een iets lager rendement. Maar dat belet niet dat vastgoed een aanrader blijft in vergelijking met klassieke financiële beleggingen. Maar het is wel aangewezen om te investeren in kwaliteit want door het grote aanbod worden huurders kieskeuriger. Verouderde of goedkopere appartementen vinden minder snel huurders. Investeerders in vastgoed moeten volgens mij goed voor ogen houden dat het om een langetermijninvestering gaat, en dat de panden die ze kopen dus ook deze termijn moeten kunnen overbruggen. Nieuwbouw biedt op dat vlak uiteraard voordelen, zeker als daar ook een duurzaamheidsaspect mee samengaat, zoals in de projecten als Tondelier en Keizerpoort. BEN-bouwen, zonnepanelen en regenrecuperatie zorgen voor lage verbruikskosten, die eigenlijk het wegvallen van de woonbonus deels compenseren.”  

Mobiliteit en ecologie

Geoffrey Giet acht het niet uitgesloten dat de vastgoedactiviteit, na een enorm druk 2019, volgend jaar op een wat lager pitje zal branden. “Maar voorspellingen doen over vastgoed is erg moeilijk”, benadrukt hij. “Dat is al meermaals gebleken. Ook actoren met naam en faam zien soms dat de realiteit anders uitpakt dan zij hadden verwacht. Wat mij betreft, toont ook de heisa rond de woonbonus dat aan. De regeringsmaatregel om die af te schaffen en zo de koopkracht te doen dalen, is bedoeld om de woningprijzen weer te doen dalen, maar de koopkracht en de prijs zijn geen communicerende vaten die op zichzelf de prijsvorming bepalen. De politici stellen de onpopulaire maatregel voor als iets waaruit de consument hoop moet putten, maar de realiteit is een stuk complexer. In plaats dat woningen goedkoper gaan worden, verwacht ik eerder dat meer kwalitatieve huurders de huurmarkt gaan opgaan. Dat zal de huurprijzen doen stijgen en uiteindelijk ook weer de prijs van het vastgoed. Ondertussen is het in Gent zo dat niemand kan ontkennen dat het gewicht van de huurinkomsten ten opzichte van de aankoopprijs en de kosten daalt. Daardoor liggen de brutorendementen momenteel wellicht onder de 3%, al blijft de potentiële meerwaarde van panden natuurlijk ook niet te onderschatten. En op bepaalde locaties in Gent is het nog steeds mogelijk te kopen met de verwachting dat de meerwaarde bovengemiddeld zal zijn. Wie enkel mikt op een huurrendement zal wellicht stilaan wel uitkijken naar andere plaatsen dan Gent. Investeerders moeten volgens mij vooral goed kijken naar satellietsteden zoals Deinze en ook de ontwikkelingen in de stationsbuurten in het oog houden. Mijn advies aan wie in vastgoed wil investeren, bestaat er dan ook in om de debatten rond mobiliteit en ecologie goed in het oog te houden.” 

Ook aantrekkelijk vastgoed in de randgemeenten

Arne Frigne wijst er dan weer op dat de aantrekkingskracht van Gent ook mensen aanspreekt die niet onmiddellijk in het stadscentrum willen wonen. “Vanuit gemeentes als Drongen, Mariakerke, Sint-Denijs-Westrem, Gentbrugge, Sint-Amandsberg en Wondelgem is Gent met het openbaar vervoer en de fiets heel snel te bereiken. Kopers kunnen daar nog altijd interessante bestaande en nieuwe woongelegenheid vinden. In onze portefeuille hebben wij bij Infinimo ook aantrekkelijke panden in gemeentes als Ursel, Vosselare en Hansbeke. En ook dat is uiteindelijk niet zo ver weg van de Oost-Vlaamse hoofdstad en biedt de bewoners de kans om daar van het rijke culturele leven mee te genieten.”    

Lexicon