Vastgoed rendeert uitgesproken in het Waasland

Geschreven door Désiré Steevens op 3 juli 2014

Wonen in het Waasland: ruimtegevoel?

Wonen in het Waasland gaat in de meeste gevallen gepaard met een ruimtegevoel. Met St.-Niklaas is er één centrumstad en met Beveren een niet-centrumstad met serieuze oppervlakte. Het landelijke eist nog een grote portie voor zich op.

Er wordt wel eens gesteld dat het Land van Waas een disparaat geheel is op vastgoedgebied. Dat klopt niet geheel met onze steekproeven. Alle verhoudingen in acht genomen is er ook weinig verschil met de algemene evolutie in de rest van het land. Op sommige locaties in het Waasland rendeert het vastgoed zelfs nog uitgesprokener. Wel zijn er een aantal uitzonderingen op de algemene regel.


Aan productbekendheid ontbreekt het Waasland zeker niet. Iedere Vlaming kent de Oost-Vlaamse regio die in het noorden begrensd wordt door Nederland, in het oosten door de provincie Antwerpen, in het zuiden door de Schelde en in het westen ook nog eens door de Durme. Het Waasland kan terugvallen op belangrijke historische antecedenten, maar om van een compleet zelfstandig geheel te gewagen, moeten we teruggrijpen tot het Graafschap Vlaanderen.
Vermits dat in de Middeleeuwen was, moeten er bindmiddelen zijn die van dit gebied één geheel blijven maken. De agrarische roeping is daar alvast één van, al vervaagt het belang van de primaire sector mondjesmaat met de jaren. Het adjectief ’t Soete (Land van Waes) blijkt in ieder geval in direct verband te staan met het landbouwverleden dat piekte in de 18e eeuw en toen zelfs internationaal succes oogstte met zijn rapenteelt. Deze groente, toen beschouwd als ideaal veevoer, komt vandaag nog voor op heel wat Wase wapenschilden.

Potige Polders

Ondanks de grote onderlinge verscheidenheid, bestaat er verbondenheid tussen de Wase gemeenten: dat stelt de Erfgoedcel Waasland, die in 2005 opgericht werd. Een van de merkwaardige projecten van deze instantie draagt als titel ‘De Potige Polders’. Met deze op een Suske en Wiske albumtitel lijkende alliteratie wordt gealludeerd aan de talrijke waterkanten en de bolle akkers aanwezig in deze poldervlaktes. De dijken en grachten gelden als grenzen en als verbindingswegen, en in de toekomst maken vele polders zich sterk als thuis voor bedreigde planten en dieren en als waterzuiveringsgebied, of ze offeren zichzelf op om de rest van het land tegen overstroming te beschermen. Een ander belangwekkend project draait om Doel en de Doelpolder.


Mede door de ligging pal tussen de grootsteden Antwerpen en Gent kan de indruk gewekt worden van een schaarse bebouwing. Het Land van Waas is echter niet het Land van Oase. Uiteraard is het gebied niet ontsnapt aan vormen van industrialisatie, die onder meer aanleiding gaven tot verstedelijking en de bouw van cités, en meer te lande aan het typisch verschijnsel van lintbebouwing. In het Wase vastgoedverhaal vullen de locatie maar ook de traditie een belangrijke rol in.

Woonhuizen Waasmunster pieken

Met name Waasmunster, gelegen langs de E17 halverwege tussen Gent en Antwerpen, wordt steevast geassocieerd met exclusief vastgoed. Dat geldt dan in eerste instantie de residentiële buurt Heide, waar nogal wat kasten van villa’s staan in een expliciet groene omgeving, maar ook heel wat betere horecazaken. Daardoor staat Waasmunster duidelijk op de toeristische kaart.


Laten we er meteen de cijfergegevens bijnemen ter illustratie. Vermits uiteindelijk niet meer dan 10.500 mensen in Waasmunster wonen, hoeft men geen spectaculaire aantallen vastgoedtransacties te verwachten. In de praktijk blijken de gemiddelde verkoopprijzen niet buitensporig op te lopen, althans niet van de woonhuizen. In het derde kwartaal van 2013 werden slechts 4 woningen verkocht, wat onvoldoende representatief is. In het tweede kwartaal van 2013 bedroeg het gemiddelde 227.033 euro (gegevens kadaster). Wanneer we kijken naar amper drie jaar eerder (2e kw. 2013), dan was het vergelijkbaar cijfer nog ‘maar’ 187.625 euro en nog een klein jaar vroeger (3e kw. 2009) 150.124 euro. De gemiddelde waarde van de woonhuizen in Waasmunster is m.a.w. in nog geen vier jaar tijd gestegen met meer dan de helft (51 %)!


Exclusief vastgoed fors waardevoller


Bij de villa’s, toch het specifiek woonkenmerk van Waasmunster, zagen we een gelijkaardig profiel, maar met veel minder uitgesproken verschillen. Op het eind van vorig jaar verminderde het aantal verkochte eenheden. In het 2e kwartaal van 2013 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een villa 496.714 euro. Wanneer we hetzelfde referentiekader nemen als bij de woonhuizen, nl. het 3e kwartaal van 2009 met gemiddeld 415.050 euro, blijft de waardestijging “beperkt” tot net geen 20 %. Dat percentage ligt wel ver boven het nationaal gemiddelde.


Een gelijkaardig patroon werd geconstateerd bij de bouwgronden. In het 3e kwartaal van 2013 werden amper 3 percelen verhandeld; in het 2e kwartaal vorig jaar waren dat er nog 10, met een gemiddelde verkoopprijs van 129 euro per m2. De meest betrouwbare maatstaf is het 2e kwartaal van 2009, toen voor bouwgrond in Waasmunster gemiddeld 112 euro per m2 betaald werd. Appartementen, zij het van eerder kleinschalige kant, zijn er ook in Waasmunster, maar er werden onvoldoende transacties opgetekend om een betrouwbare statistiek te kunnen opmaken.

Vooral duurdere bouwgrond in Beveren

Ook Beveren draagt een behoorlijk ‘dure’ reputatie met zich mee wat vastgoed betreft. Beveren is qua oppervlakte (ca. 150 km2) veruit de grootste Wase stedelijke entiteit, sinds de fusie (met ingang van 1977) een feit is met de kernen Melsele, Haasdonk, Vrasene, Kieldrecht, Verrebroek, Kallo en Doel. De Waaslandhaven en enkele belangrijke dokken van de Antwerpse haven liggen op het grondgebied van Beveren alsook de in- (of uitgang) van de Liefkenshoektunnel. Daarnaast zijn er heel wat natuur- en parkgebieden.


Er wonen om en bij de 47.000 mensen in Beveren. Dat betekent dat er logischerwijze veel meer vastgoed verhandeld werd. De prijsevolutie is ook wat vlakker dan in Waasmunster. De gemiddelde prijs van een woonhuis volgens de laatst beschikbare gegevens van het kadaster beliep 210.008 euro in het 3e kwartaal van 2013. Vier jaar eerder (3e kw. 2009) was dat cijfer nog 185.405 euro. Dat betekent algemeen toch nog 13 % waardestijging in het bestek van amper 4 jaar. De hausse was iets minder uitgesproken bij de appartementen, nl. 9 %. Een appartement kostte gemiddeld 206.197 euro in het 3e kwartaal van 2012, tegenover 188.608 euro vier jaar eerder.


De marge bij villa’s in Beveren was nog wat kleiner, conform trouwens de situatie elders in het land, met gemiddeld 376.900 euro in het 3e kwartaal van 2013 en 366.894 euro in het 3e kwartaal van 2009. Er zat wel veel meer rek op de prijzen van bouwgrond in Beveren. De prijs per m2 bedroeg 196 euro in het 3e kw. van 2013, en dat scheelt een slok op de borrel met de 125 euro van het 3e kw. van 2009. Tussenin zijn echter dermate grote prijsschommelingen waargenomen dat men toch maar best voorzichtig is met conclusies.

 
Revalorisatie villa’s in St.-Niklaas


Sint-Niklaas, de gedoodverfde hoofdstad van het Waasland, telt met ca. 73.000 mensen veruit het hoogste inwonersaantal, maar is qua oppervlakte (bijna 84 km2) een heel stuk kleiner dan Beveren. Sedert de fusiewet behoren zowel Nieuwkerken-Waas, Belsele als Sinaai tot het grondgebied van St.-Niklaas. De stad was vooral in het laatste gedeelte van de 19e eeuw geëngageerd in de textielindustrie, maar fungeert vandaag in hoofdzaak als commercieel centrum, met het enorme marktplein als exponent, heeft een toeristische vocatie met bijhorende horeca, wil steeds meer een cultureel trefpunt zijn en herbergt een ruime dienstensector, bijv. op gebied van onderwijsinstellingen en ziekenhuizen.   


In het algemeen ligt het niveau van de vastgoedprijzen net iets lager dan in Beveren, maar zijn de evoluties vrij parallel. Een woonhuis kostte in het 3e kwartaal van 2013 gemiddeld 175.912 euro in St.-Niklaas (gegevens kadaster). Dat was vier jaar eerder (3e kw. 2009) nog 151.000  euro (afgerond), wat een heel fraaie waardestijging van 16 % impliceert. De prijsstijging bij appartementen kwam heel wat minder uit de verf: gemiddeld 158.134 euro in het 3e kwartaal van 2013, 152.600 euro (afgerond) in het 3e kwartaal van 2009.


Villa’s in St.-Niklaas zijn om de een of andere reden plots een heel stuk duurder geworden: er werd gemiddeld 413.237 euro betaald in het 3e kwartaal van 2013, t.o.v. gemiddeld 282.500 (afgerond) vier jaar eerder (3e kw. 2009). Dat is zo maar eventjes +46 %! Bouwgronden zijn op hun beurt gevoelig duurder geworden, met het voorbehoud van stevige prijsschommelingen die hier kunnen voorkomen: gemiddeld 184 euro per m2 in het 3e kwartaal 2013; was 156 euro per m2 in het 3e kwartaal 2009.

Bank vooruit in Temse

Temse (29.000 inwoners voor 40 km2 oppervlakte na de fusie met Tielrode, Steendorp en Elversele) draagt een belangrijk industrieel verleden met zich mee. De Boelwerf is er natuurlijk niet meer, maar de reconversieplannen op de oude site bevatten onder meer een belangrijk woonconcept. Het gaat om het zogenaamde frontlinieproject De Zate, aan de oever van de Schelde, op korte afstand van de legendarische Scheldebrug.


Wat heeft dit voorlopig voor repercussies op de vastgoedprijzen in Temse? Ogenschijnlijk geen essentiële verschillen met de meeste andere locaties in Waasland. Want ook in Temse maakten de prijzen van woonhuizen een flinke sprong hogerop: in het 3e kwartaal van 2013 viel een gemiddelde van 210.426 euro (gegevens kadaster) te noteren. Dat was duidelijk een bank vooruit met amper een kwartaal eerder, maar staat mijlenver van de 155.752 euro van het 3e kwartaal van 2009: een stijging met een royale 35 %!


Appartementen werden op hun beurt duurder, maar minder expliciet: gemiddeld 257.396 euro in het 3e kwartaal 2013, 236.101 euro vier jaar eerder in het 3e kwartaal van 2009. Villa’s waren een schaars verkocht product in Temse, zodat geen overdreven belang dient gehecht aan de gemiddelde 415.417 euro van het 3e kwartaal van 2013. We dienen, bij gebrek aan cijfers voor het 3e kwartaal 2009, het 4e kwartaal van dat jaar als vergelijkingspunt te nemen, en toen was de gemiddelde verkoopprijs 295.091 euro. Villa’s zijn dus ook in Temse een pak duurder geworden, al is de absolute foutenmarge in de statistieken vrij hoog. Kijk maar naar de bouwgronden, waar de marktkuren ervoor gezorgd hebben dat we in het 2e kwartaal van vorig jaar 132 euro per m2 konden aantreffen, en da’s lager dan de 166 euro per m2 van het 4e kwartaal van 2009.


Opwaartse trend woonhuizen in Lokeren


Met ca. 40.000 inwoners beschikt Lokeren, dat met de fusiewet van 1977 Daknam en Eksaarde opslokte, een overwegend groene oppervlakte van ruim 67 km2,, met het Molsbroek als meest bekend natuurgebied. Lokeren is polyvalent en is dat eigenlijk altijd geweest. Slachtnijverheid en textiel zijn specialisaties van het verleden. Vandaag omvat het industriepark bedrijven die in diverse sectoren actief zijn. Er heersen ook intense shoppingactiviteiten in Lokeren en op het vlak van kunst en cultuur zijn de Lokerse Feesten de uitschieter inzake populariteit.


De prijzen van het vastgoed in Lokeren kunnen ergens als blauwdruk van andere Wase locaties aanzien worden. Voor woonhuizen werd recent gemiddeld 210.548 euro betaald (3e kw. 2013 – gegevens kadaster), wat 20 % hoger is dan vier jaar eerder, want het gemiddelde voor het 3e kw. van 2013 was 175.202 euro. De prijzen van de appartementen stonden dan weer onder druk: gemiddeld 162.200 euro in het 3e kwartaal van 2013, en dat is zelfs lager dan de 177.385 euro van het 3e kwartaal van 2009. Het recentste cijfer was meer dan vermoedelijk een tijdelijke duik, want het vergelijkbaar gemiddelde was nog 183.800 euro in het 2e kwartaal van 2013.


Hetzelfde fenomeen deed zich ook voor bij de verkoop van villa’s: 283.281 euro in het 3e kwartaal van 2013, was nog 396.759 euro in het 2e kwartaal van 2013, maar ook 300.438 euro in het 3e kwartaal van 2009. De verklaring zit wellicht in het relatief weinig aantal appartementen en villa’s dat in een transactie betrokken werd tijdens de bewuste periode in Lokeren. Bouwgrond vertoonde dan weer wel een duidelijke opwaartse tendens: 206 euro per m2 in de gewone referentie periode (3e kw. 2013), 113 euro per m2 vier jaar eerder, maar ook hier dient rekening gehouden met fikse prijsschommelingen bij de uiteindelijke evaluatie.

 

Lexicon