Verborgen gebreken

Geschreven door Renaud Chaudoir op 8 november 2012

Over de staat van een verkocht pand

Wanneer een verkoper vastgoed verkoopt, mag dit natuurlijk geen gebreken vertonen en daarmee wordt bedoeld : geen gebreken die de structuur en het gebruik van het gebouw in gevaar brengen. In dit artikel gaan we dieper in op de verborgen gebreken van verkochte panden.

Zichtbare en verborgen gebreken

Sommige gebreken zijn zichtbaar, andere blijven verborgen. Wat is dus het verschil tussen beide soorten gebreken? Zichtbare gebreken merk je meteen op wanneer je het gebouw controleert bij de oplevering. Als de nieuwe eigenaar op dit moment niet protesteert, wordt verondersteld dat hij het pand aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt en zal hij niets meer kunnen ondernemen tegen de verkoper.

 

Maar er bestaan ook verborgen gebreken. Deze gebreken kan de koper niet opmerken tijdens een normale inspectie van het pand. In dat geval kan de koper bezwaar aantekenen tegen de koper.

Bezwaar tegen de verkoper

Opdat de koper bezwaar kan aantekenen, moet aan enkele voorwaarden worden voldaan :

  • Het pand moet effectief een gebrek vertonen ;
  • Het moet om een verborgen gebrek gaan;
  • Het gebrek moet ernstig genoeg zijn ;
  • Door het gebrek kan het gebouw niet aangewend worden voor de doeleinden die de koper had vooropgesteld ;
  • Het gebrek moet reeds bestaan op het moment van de verkoop ;
  • Het bezwaarschrift moet meteen na het ontdekken van het gebrek worden ingediend.

De koper die vaststelt dat het gebouw een of meerdere verborgen gebreken vertoont, kan ofwel de verkoop annuleren en de verkoopprijs integraal recupereren, ofwel het verkochte pand behouden en een deel van de aankoopsom terugvorderen van de verkoper. Als de verkoper van slechte inborst is, kan de koper een schadevergoeding eisen.

De verkoper aanklagen

In de praktijk voorzien heel wat verkoopsovereenkomsten een clausule waarin staat dat de verkoper niet garant staat voor verborgen gebreken. Zo’n clausule is perfect wettelijk. Het is dus aan de koper om deze al dan niet te aanvaarden.

 

Weet wel dat deze niet van toepassing is wanneer de verkoper slechte bedoelingen had. Als de verkoper het verborgen gebrek kent op het moment van de verkoop en dit verzwijgt voor de koper, is de clausule niet geldig. Maar het is wel de koper die moet bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek op het moment van de verkoop. Als het echter gaat om een professionele verkoper, moet hij bewijzen dat het onmogelijk was om het gebrek op te merken toen hij het pand verkocht.

 

Lexicon