Tienen-kerk

Wonen in tintelend Tienen en landelijk Landen

Geschreven door Caroline Housen op 18 februari 2015

Tussen Hageland en Haspengouw, Weidse landschappen in Landen

In een prachtige Hagelandse omgeving waarin de recreant alle nodige aantreft om er te wandelen, fietsen of met de auto rond te toeren, vervult Tienen een uitgesproken centrumfunctie. Deze stad, die sinds een decennium uitpakt met de wervende slogan “Tintelend Tienen”, heeft inderdaad heel wat te bieden inzake historisch erfgoed en hedendaagse vestigingen die inspelen op onze Bourgondische aard. Tienen wil zich echter tegelijk waarmaken als leuke plek om te wonen, vooral jonge gezinnen aantrekken om er zich te vestigen. Landen, de meestbevolkte gemeente in het ommeland van Tienen, koestert een gelijkaardige aspiratie.

Tienen-kerkTienen behoort administratief tot het arrondissement Leuven en tot de provincie Vlaams-Brabant. Geografisch wordt Tienen meestal tot het Hageland gerekend, maar het grondgebied belichaamt eveneens de overgang naar Haspengouw.  Tienen torst een heel lange geschiedenis met zich mee, met wortels in de Gallo-Romeinse periode (zoals kan nagegaan worden in museum Het Toreke). Tijdens de Middeleeuwen beleefde de stad met zijn lakennijverheid een grote economische bloeiperiode. Daarna ging het bergaf.
In de 19e eeuw zorgde de suikerverwerkende industrie voor een nieuwe duidelijk opwaartse beweging. De stad wordt er tot op vandaag onveranderlijk mee geassocieerd en demonstreert dat via het Suikermuseum, dat pal op de Grote Markt ingeplant werd. Mede met de inplanting van de Citrique Belge (de nog steeds in Tienen aanwezige producent van citroenzuur) miste Tienen de trein van de industrialisatie niet. Ook letterlijk niet, want in 1837 was er reeds een station. Tienen ligt aan belangrijke spoorwegverbindingen.


Lokale en regionale tewerkstelling

De zeven bedrijvenzones, waarvan die van de suiker één uitmaakt, en de uitbreidingsplannen tonen aan dat Tienen veel meer pijlen op zijn boog heeft. Dergelijke ontwikkeling speelt vanzelfsprekend in de kaart van de lokale en regionale tewerkstelling.
Dat vertaalt zich dan weer in een almaar stijgend bevolkingsaantal. Vandaag zijn er ruim 33.000 Tienenaren. Daar dient evenwel aan toegevoegd dat de meest spectaculaire schaalvergroting er kwam door de fusiewet. Sinds 1 januari 1977 maken de voormalige zelfstandige gemeenten Vissenaken, St.-Margriete-Houtem, Oplinter, Hakendover, Goetsenhoven, Bost, Oorbeek en Kumtich deel uit van groot-Tienen.
 

Gesloten bebouwing

De toevoeging van deze overwegend landelijke gebieden ligt er ook aan de basis van dat zowat drie vierden van het grondgebied, dat in totaal 7.177 ha bedraagt, van nog als onbebouwd ingekleurd staat. De diverse landelijke kernen zijn met de kerngemeente verbonden via het voor Vlaanderen zo typische verschijnsel van lintbebouwing.
Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, dat wel al uit 2006 dateert, waren er in Tienen serieuze verschillen inzake woontypologie met de rest van de provincie. Zo werden 25 % open en 43 % gesloten bebouwingen genoteerd, terwijl die voor de provincie resp. 41 % en 22 % bedragen. Qua percentages halfopen bebouwing en appartementen stemmen de cijfers overeen. Het is duidelijk dat er een correlatie is met de ouderdom van de woningen: Tienen heeft een relatief (ver)oud(erd) woningpatrimonium.


Woonprojecten
 

Naast renovatie kan daar aan verholpen worden door de bouw van nieuwe woningen. Zo staat momenteel de derde fase van de verkaveling Kouter in Kumtich in the picture. Dit woonproject bestaat uit 39 bouwkavels.
In de stedelijke brochure “Tienen en haar toekomst: tintelend van energie”, die zich vooral tot het bedrijfsleven richt, werd ook melding gemaakt van de luxueuze appartementen die gerealiseerd werden in het voormalig internaat ter Sliksteenvest. Ook in het gewezen provinciaal internaat werden nieuwe wooneenheden aangekondigd. Dat heeft betrekking op het zogenaamde Anemoonproject (op een 11 ha groot terrein tussen de Anemonenlaan en de Hamelendreef), een PPS die mikt op de ontwikkeling van 249 nieuwe wooneenheden, met als timing voor afwerking 2015.
Samen met de vernieuwing van de centrumstraten wordt als stadsrenovatieproject bij uitstek dan weer Arena naar voor geschoven, een gezellige ontmoetingsruimte op de site van de oude Kazerne.


Vastgoed blijft betaalbaar
 

Genoemde stadsbrochure benadert het wonen als één van de vier speerpunten van het beleid. Tienen wil zich immers profileren als woonstad en uitvalsbasis voor vooral jonge gezinnen, en daarmee tegelijk de bevolkingspiramide herstellen in deze centrumstad die evenmin als andere steden aan serieuze vergrijzing ontsnapt is. “Het vastgoed blijft betaalbaar en de huurprijzen zijn relatief laag“ staat er letterlijk. Maar hoe zit dan in de praktijk?
Volgens de gegevens van het kadaster kostte een woning in Tienen in het 4e kwartaal van 2013 gemiddeld 158.182 euro. Recentere cijfers, nl. van de FOD Economie voor wat betreft de eerste jaarhelft van 2014, bevestigen deze waarde met een gemiddelde van 153.790 euro. De woningprijzen stabiliseren zowat de laatste jaren, conform de nationale trend. Ter vergelijking: vier jaar terug bedroeg de kostprijs van een woning gemiddeld 150.313 euro, maar tien jaar terug was dit nog ‘maar’ 82.796 euro (gegevens kadaster).


Waardestijging appartementen
 

Ook wat de waarde van de appartementen betreft beantwoordt Tienen aan het profiel van elders dat neerkomt op een jaarlijkse stijgingsbeweging. Gemiddeld werd in Tienen 164.855 euro per appartement betaald eind vorig jaar (4e kw. 2013 - gegevens kadaster). Dit gemiddelde verschilde niet zo veel van het cijfer van vier jaar terug, maar was significant hoger dan de 98.427 euro van tien jaar geleden. Afgaande op de data van de FOD Economie voor de eerste zes maanden van 2014 is was er recent een opvallende waardestijging van de appartementen tot gemiddeld 186.061 euro.
Het patroon voor villa’s en landhuizen is een heel stuk vlakker, maar neigt in dezelfde richting. De meest recent opgetekende waarden waren hier 255.833 euro (4e kw. 2013 – bron: kadaster) en 260.636 euro (1ste sem. 2014 – bron: FOD Economie).
En dan is er de belangrijke factor bouwgrond. Vorig jaar werd in Tienen afgeklokt op een gemiddelde van 112 euro per m2 (gegevens kadaster); in dat 4e kw. van 2013 werden echter maar 8 percelen van de hand gedaan. Vraag is dus of dit aantal wel voldoende relevant is. Vier jaar eerder (4e kw. 2009) liep de gemiddelde verkoopprijs nog op tot 137 euro per m2, en dit voor in totaal 19 percelen. Het jongste cijfer (FOD Economie) voor de eerste zes maanden van 2014 is plots opgelopen tot 187 euro per m2, maar in al die tijd werd de verkoop van amper 16 percelen genoteerd.


Weidse landschappen in Landen


Landen-kerkHoe kunnen we deze statistieken aftoetsen? Tienen beschikt met Hoegaarden, Boutersem, Lubbeek, Glabbeek, Kortenaken, Linter en Landen in Vlaams-Brabant en Hélécine in Waals-Brabant over nogal wat buurgemeenten. Het grootste bevolkingsaantal is te vinden in Landen. Daar worden net geen 15.000 koppen geteld. Ze wonen verspreid over een oppervlakte van 5.415 ha. Liefst 82 % daarvan staat nog ingekleurd als onbebouwd.
Naast Landen zelf maken sinds de fusie van 1977 de voormalige zelfstandige gemeenten Attenhoven, Neerwinden en Walshoutem deel uit. Officieel bestaat Landen uit veertien deelgemeenten; als kernen zijn er ook nog Eliksem, Ezemaal, Laar, Neerlanden, Overwinden, Rumsdorp, Waasmont, Walsbets, Wange en Wezenen.
Als Vlaams-Brabantse entiteit grenst Landen aan de provincies Limburg, Luik en Waals-Brabant, dus ook aan de taalgrens. Geografisch maakt Landen deel uit van Haspengouw, dat gekenmerkt wordt door golvende plateaus, weinig bossen en open landschappen, en uitstekende landbouwgronden.


Tumuli als blikvangers
 

De nederzettingsstructuur van Landen bestaat uit één grotere en vooral vele kleine kernen, met lintbebouwing langs de belangrijkste wegen. De E40 doorkruist eveneens het grondgebied van Landen, dat bovendien over een station beschikt met treinen die de passagiers vooral naar of van Brussel, Luik en Hasselt & Genk rijden. Kwestie van bereikbaarheid zijn er ook hier geen onoverkomelijke problemen te noteren.
Landbouw is economisch de sterkste troef van Landen, dat evenwel ook de beschikking over een behoorlijk uitgebouwd bedrijventerrein heeft. Er bestaat tevens een toeristische structuur, waarbij plattelandsverblijven en de landschappelijke en historisch-archeologische elementen – met de grafheuvels of tumuli als grote blikvangers – de grootste aantrekkingskracht uitoefenen.
De huidige bestuurscoalitie heeft zich in zijn beleidsprogramma tot doel gesteld om de voormalige militaire site EMI22 om te bouwen als groot project van stadsvernieuwing, om betaalbaar wonen voor alle doelgroepen te realiseren - onder meer door het beschikbaar stellen van rijpe en kwalititeitsvolle kavels - en om te ijveren voor leefbare en kwalitatieve dorpskernen. Landen wil, net als buurgemeente Tienen, op zijn beurt jonge gezinnen aantrekken, hen behouden en laten integreren in de gemeenschap.
 

Waardestijging woonhuizen
 

Een eerste frappante vaststelling is dat de vastgoedprijzen relatief weinig verschillen met die van de centrumstad. De gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis in Landen bedroeg eind vorig jaar 152.080 euro (4e kw. 2013 – gegevens kadaster). Daar zat nauwelijks verschil op in vergelijking met vier jaar eerder, maar de waarde is zowat verdubbeld over het jongste decennium (gemiddeld 74.857 euro in 2004).
De jongste gegevens voor de eerste zes maanden van 2014 (bron: FOD Economie) lijken in eerste instantie de aanzet te worden tot een nieuwe prijshausse, vermits het gemiddelde resultaat van de in totaal 48 verkopen neerkomt op 176.554 euro. Afwachten is de boodschap, want dat kan nog altijd een tijdelijk fenomeen blijken te zijn geweest.
 

Vrij weinig transacties
 

In de sector van de appartementen en meergezinswoningen op het grondgebied van Landen ziet het er daarentegen in eerste instantie naar uit dat er een neerwaartse bijsturing aan de gang is. Dat zou dan haaks staan op de evolutie van de prijzen in Tienen en op de trend in Vlaanderen. Daar dient echter uiterst omzichtig mee omgesprongen te worden, want de verkochte aantallen liggen echt zeer laag. Zo is de vastgoedwaarde van appartementen die eind vorig jaar berekend werd, nl. 196.667 euro (4e kw. 2013 – gegevens kadaster), het gemiddelde van zegge en schrijve drie verkoopstransacties…
Vergelijkingen hebben hier dan ook niet meer dan de waarde van een vingerwijzing. Vier jaar terug kostte een appartement in Landen gemiddeld 173.581 (4e kw. 2009), op basis van dertien verkopen. Tien jaar terug (2004) diende voor een appartement in Landen amper 76.509 euro neergelegd, al dient daar meteen aan toegevoegd dat het aantal verkochte stuks zo mogelijk nog lager lag dan nu. Voor de periode januari tot en met juni 2014 heeft de FOD Economie een gemiddelde verkoopprijs van 163.833 euro genoteerd. Op basis van negen appartementen, wat alleen maar bewijst dat dit woontype een schaars product is in Landen.
Bij de villa’s en landhuizen zijn er zo mogelijk nog minder echte houvasten om zich op te baseren. De jongste prijs vastgesteld door de FOD Economie (januari-juni 2014) bedraagt 277.300 euro, als gemiddelde prijs voor slechts tien verkochte villa’s. Voor bouwgronden hield deze overheidsinstantie het op 113 euro per m2. Dat resultaat kwam tot stand op basis van dertien transacties. Veel nieuwbouw hoeft m.a.w. ook Landen niet te verwachten op korte termijn.
 

Lexicon