Zorgvastgoed blijft aantrekkelijk voor investeerders

Geschreven door Geert Degrande op 2 oktober 2020

Goede zorghuisvesting is enorm belangrijk

Inschatten welke economische gevolgen de coronacrisis uiteindelijk allemaal zal hebben is op dit moment nog erg moeilijk. Maar in de sector van het commercieel vastgoed tekenen zich toch al duidelijke contouren af: het lijkt zonneklaar dat investeringen in zorgvastgoed een pak minder risico’s inhouden dan die in winkels en kantoren

Goede zorghuisvesting is enorm belangrijk

De coronacrisis herinnerde eraan hoe belangrijk goede zorghuisvesting is. In de woonzorgcentra kwamen immers een aantal specifieke problemen nadrukkelijk aan de oppervlakte, waardoor minstens de indruk werd gewekt dat ouderen een beetje aan hun lot werden overgelaten. Eén en ander betekent ook dat er in de toekomst kansen zullen zijn om de zaken op een efficiëntere manier aan te pakken. En in die toekomst zal hoe dan ook een belangrijke maatschappelijke rol weggelegd blijven voor rusthuizen, serviceflats en assistentiewoningen.  We kunnen immers nu eenmaal niet naast de vergrijzing kijken: steeds meer mensen bereiken een steeds hogere leeftijd. En we mogen dan nog met de regelmaat van een klok beelden zien van krasse zeventigers en tachtigers zoals Mick Jagger, Jan Mulder en Will Tura, ook wondermiddelen om de veroudering te stoppen zijn vooralsnog niet uitgevonden. Er zal dus nood blijven bestaan aan zorgcentra, serviceflats en assistentiewoningen. Daar moeten mensen die in de laatse fase van hun leven zijn aanbeland dankzij de infrastructuur én de inzet en de competenties van de verzorgenden nog voldoende levenskwaliteit krijgen om mooie dagen te kunnen beleven.

Stabiele inkomsten

Die nood aan zorgvastgoed houdt ook kansen in om erin te investeren. In het boek “Anders verder” https://www.standaardboekhandel.be/p/anders-verder-9789491835155 geven 24 schrijvers uit Vlaanderen en Nederland hun kijk over hoe de samenleving verder moet na corona. Het boek bevat een aantal interessante inzichten en staat onder meer ook stil bij de cruciale rol die ondernemers zullen moeten spelen om de economie weer op het goede spoor te krijgen. Creatief inspelen op de voortdurend sterk veranderende maatschappelijke context en op specifieke trends zal daarbij een noodzaak zijn.   Eén van die trends is dus alvast de almaar voortschrijdende  vergrijzing. Die gaat ook gepaard met een aantal belangrijke inzichten: bijvoorbeeld dat het voor het oudste deel van de bevolking levensbelangrijk is om niet te vereenzamen of aan het lot te worden overgelaten, maar ook dat oudere mensen niet het gevoel moeten krijgen dat ze ergens worden opgesloten. Op dat vlak is al veel veranderd, want de tijd dat 65-plussers of mensen die nog wat meer levenservaring hebben als afgeschreven werden beschouwd, ligt ondertussen achter ons. Die trend zal zich ongetwijfeld doorzetten. Senioren zijn nu in de eerste plaats “jaggers”: jonge actieve gepensioneerden, die naarmate er jaartjes bijkomen willen kunnen genieten van een rustige oude dag eventueel met de nodige extra's. In serviceflats of assistentiewoningen kunnen ouderen zelfstandig wonen met heel wat extra dienstverlening, zoals verpleging binnen handbereik, poetshulp en klaargemaakte maaltijden. In een rusthuis wordt nog meer hulp op maat geboden en ouderen die veel hulp nodig hebben kunnen hier terecht. Vandaar dat er in het zorgvastgoed zo goed als geen leegstand is. Integendeel zelfs, er is sprake van wachtlijsten. Dit betekent dat verhuurders van zorgvastgoed altijd verzekerd zijn van stabiele huurinkomsten. Een zekerheid die zeker niet meer is weggelegd voor wie kantoren of winkels verhuurt. Want tijdens de lockdown hebben we gezien hoe snel mensen overschakelen op onlineaankopen en op thuiswerken.

Twee categorieën

Natuurlijk kan de context altijd veranderen, maar demografen wijzen er toch telkens weer op dat de nood aan zorgvastgoed geen hype van voorbijgaande aard is.  Integendeel zelfs, want vanaf 2030 tot 2050 zou volgens een onderzoek van de KU Leuven de vraag naar dergelijk vastgoed gestaag blijven stijgen om daarna een lichte daling in te zetten. Tegen 2030 zal al een kwart van de Vlaamse bevolking 65-plusser zijn en de jaren nadien zal dat aandeel nog meer stijgen. Over het algemeen wordt zorgvastgoed in twee categorieën opgesplitst: enerzijds de assistentiewoningen en de serviceflats en anderzijds de rust- en verzorgingstehuizen (RVT’s) of woonzorgcentra. Afhankelijk van de graad van ‘zorgbehoevendheid’ kiezen mensen voor de eerste of de tweede categorie, die in de praktijk ook in elkaars verlengde opereren: mensen die nog autonoom kunnen wonen, kiezen voor een serviceflat of assistentiewoning en naarmate er een grotere behoefte is aan zorg kiezen ze voor de tweede categorie. 

In verband met de rust- en verzorgingstehuizen is het ook belangrijk om te weten dat de overheid in aanzienlijke mate tussenkomt in de kosten en dat ze gezien haar precaire budgettaire situatie ernaar streeft om  ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Ook dat betekent dat serviceflats en assistentiewoningen in de lift zullen blijven zitten.

 

Zelf in wonen of niet ? 

Door de verwachte stabiele huurinkomsten, is een investering in zorgvastgoed een investering op lange termijn. En die lange termijn houdt ook in dat men kijkt naar de eigen toekomst. Wie zorgvastgoed koopt, kan dat bijvoorbeeld ook doen om er zeker van te zijn op latere leeftijd zelf ergens terecht te kunnen voor gepaste zorg. In dat geval is het aangewezen om te investeren in een erkende en goed gelegen assistentiewoning of serviceflat. Dat zorgt dus voor zekere huurinkomsten tot op het ogenblik dat de behoefte ontstaat om kleiner te wonen of gebruik te maken van de diensten die aan de woning gekoppeld zijn. Dat geeft ook zekerheid over waar men terecht kan in “de oude dag”. Indien de mogelijkheid om later zelf in de zorgwoning in te trekken niet centraal staat in de keuze, is het meer aangewezen om te investeren in een rust- en verzorgingstehuis.  De komende jaren moeten er duizenden ‘bedden’ gebouwd worden om aan de behoefte te voldoen. De bedrijven die deze RVT’s zullen bouwen en exploiteren zoeken middelen om de constructie dus het vastgoed te financieren. Daarom verkopen ze kamers en flats aan investeerders. In ruil voor de investering garanderen de exploitanten mooie rentes, vaak aangevuld met terugkoopgaranties aan vooraf afgesproken prijzen.
Deze vorm van investeren in vastgoed is bijzonder interessant omdat zij de voordelen van een hoger rendement en een meerwaardegarantie van beleggingsproducten combineert zonder de nadelen van het risico op leegstand en de onzekerheid omtrent de verkoop na verloop van tijd. Ongeacht de investeringsformule die u kiest is het belangrijk om u te laten bijstaan voor de berekening van het rendement dat u met uw investering in zorgvastgoed haalt en om u goed te informeren over het juridische kader van deze investeringen.